18日下午，潍坊首届“城市品牌与旅游经济发展高峰论坛”在潍坊国际金融大酒店召开，众多国内外知名的专家学者汇聚一堂，就城市建设、房地产发展等方面进行了深入的探讨，以下是高峰论坛的精彩内容：
嘉宾王小广先生做个主题论题的演讲。王小广，经济学博士，国家发展与改革委员会经济形势研究室主任。从事宏观经济形势分析和经济发展战略研究。涉及宏观经济、房地产、汽车、区域经济以及城市发展等课题。
发言精彩摘要：“我们现在搞城市，不能麻木的推崇多组团的布局，要重视可持续发展”…… 对于我国不可再生的土地资源十分珍贵，我们不可能搞过大的户型。我觉得我们要理性消费，不要再房子上这样炒卖，开发商也应该为了可持续发展，多开发小户型。
主持人：下面请陈秉钊先生为大家做专题演讲。陈秉钊，同济大学教授，现为潍坊市政府特聘规划顾问。
陈秉钊：刚才初市长的讲话中，讲了潍坊这些年的成就，刚才发改委的同志也讲了，当前我们遇到的一些问题应该来面对和解决，因为时间比较紧，所以我会快一些讲，我的题目是：城市建设中的持续发展和和谐社会。
从我们的地图上可以看到，欧洲大部分是绿的，非洲大部分是绿的，澳洲几乎全部是绿的，唯独我们亚洲一片咖啡色，我们很自豪，喜马拉雅山世界屋脊在我们中国，我们国家适合人类居住的土地不足50%，我们到目前为止人均耕地只有1.39亩，是世界平均水平的40%。所以我们国家的土地是非常严峻的。
按照1996-2004年土地扩张模式，苏州土地存量在保护基本农田的前提下，还可以开发建设5-6年，深圳一样，2009年将用光，我们一定要清楚目前所面临的严峻的局面。
随着中国人收入的提高，汽车进入了家庭，私家车以年均二位数的增长率在迅猛增长，已经给城市交通带来许多新问题。北京奥运会不得不单双号限行，车一堵，就需要拓宽马路，可是这样的一个逻辑，在我们许多城市领导人思想中，就是这样的逻辑。这几年也为了政绩问题，马路也比宽，主干道太宽，这样土地就太紧张了。
城市交通问题的解决绝不能单纯依靠加宽道路，追求大马路，就像人体只有强壮的主动脉，而没有完善的毛血管。所以我们搞城市的合理规划，应该注意道路网结构合理，才能解决道路拥堵的问题。交通的最终目的——不是运输车辆而是运输人。
下面我引用厦门市长张昌平的一段话：电子、机械、化工三大支柱产业虽已初具规模，几乎占全是工业总产值的70%，但突出问题是产业链短、电子工业上游确认IT芯片，下游缺乏配套元器件厂家；机械工业上游缺铸造、下游缺热处理，化工上游没油石油裂化、下游缺纺织加工……更要命的是一些大企业可以说走就走。
科教兴国，转变经济增长的方式也绝非易事，但中国缺少自己拥有知识产权的产品，至多成为经济大国，很难成为经济强国。
我国经济外贸依存度高达70%以上，世界经济诸多不可确定因素，为我国经济的持续发展应考虑改变主要依靠投资和出口“两驾马车”拉动，要采取积极的应对措施，促进消费加快增长，促进消费、投资、需求（三驾马车）三大需求协调发展。（第十七大胡主席报告）
我们改革开放后，城镇居民收入持续增长，从1978-1989年13年均增长7.1%，2007年上半年扣除价格因素，实际增长14.2%。这几年好多城市开始重视创意产业。创意产业就是一种新兴的产业。
经济增长方式改变，资源型转向效益型，必然引起城市发展空间模式的改变。我认为我们中国必须走紧凑型的道路，所谓的紧凑型，是欧共体的发明。通俗的解释就是经济建设城市要有一定的密度，这样组织交通方便，买东西也方便。堪培拉到处是年语花香，到处是水、树木，但是没有人气，不是紧凑型的。城市搞的很松散，是没有消费气氛的，所以我们一定要拉动内需。
人口密度和人均道路长度关系的解释。蔓延式的分散布局使得城市必然造成过分依赖小汽车，这十分不利于节省土地、节省能源，是不可持续的。在美国延续了近一个世纪的郊区化，终于认识到“拥有大块基地的独立式住宅已经变得越来越不现实”维持两辆小汽车的花费也是很高的。为什么我们国家不能大量的发展别墅，我们的土地受不了，我们的石油供应跟不上。组团式城市不如带型城市紧凑，既有生态又有文态。讲解东营市历史演进图，原来两个城区相隔十公里，现在正在中间发展，这都是很不科学的做法。所以我们现在搞城市，不能麻木的推崇多组团的布局。
我要讲的第二个问题就是，引导住房合理理性消费，建设和谐社会。
“经济快速增长不是也不应该是政府的经济目标，增长必须是可持续的，其好处必须惠及穷人和弱势群体，为后代保护环境，并确保妇女在社会中享有平等地位。”
我国贫富差距空前极为恶性的拉大，所以我们现在对房地产的建设与开发，要有一个理性的思考，要为我们中国的可持续性发展考虑。这是2004年豪宅排行榜，前两名都在上海，分别售价1.3亿和0.8亿，一套房子就有5.2亩，这样行吗？这样的挥霍和奢侈！在市场经济下，不应以行政手段来限制高消费，但对于土地这公共资源，不能只要有钱就可以无限制的任意多占有，这是一种社会的不公。只要多侵占公共资源就应该多尽义务，多交税，有很多人买了很多房子，囤积在那里，但是却没有多尽义务，这都是很不正常的现象。
今天的这些问题应该由高消费生活方式的中高收入群体来承担，那部分人造成的温室效应等后果，要大家全部来买单？
对于我国不可再生的土地资源十分珍贵，我们不可能搞过大的户型。我觉得我们要理性消费，不要再房子上这样炒卖，开发商也应该为了可持续发展，多开发小户型。今天就讲这些，谢谢大家！
旅游规划对树立城市品牌形象至关重要……引起国外品牌的酒店管理还是要慎重的。同时要研究一种互利共赢的运营模式。
主持人：感谢陈教授的精彩讲座！下面我们进入本次会议的个论题：城市规划与城市品牌的塑造。本次讨论主持人，王大悟教授。王大悟先生现任上海社会科学院旅游研究中心主任，《饭店世界》杂志主编。国家旅游标准化技术委员会委员，中国旅游协会常务理事，上海市人民政府决策咨询专家。
主持人：下面有请各位嘉宾入场，下面的时间交给场上的各位嘉宾。
王大悟：到潍坊今年已经第三次了，给潍坊做旅游规划到过寿光、昌乐，我们感到潍坊市在做旅游规划方面与其他城市不同，潍坊市的旅游规划是从各个县一起做，然后再汇总，我觉得旅游规划对树立城市品牌形象至关重要。我次到昌乐的时候，感觉其井然有序，生气勃勃，一般的县城是不具备这个景象的。我也觉得昌乐的规划局是县级单位的最牛的规划局。上午开过了一个签意向的会议，今年是改革开放30周年，喜来登登陆潍坊，这是改革开放上升到一个平台的必然趋势，现在要树立城市品牌，酒店业应该说是一个城市的窗口形象，改革开放初期，客商到郑州谈生意，白天在郑州谈生意，晚上到北京住，当时郑州的酒店业是很不发达的。中国的酒店很奇怪，长三角由于中国体制改革，国有酒店退出，民营饭店居多，上海却不是这样，上海的行业管理处处长，提出，上海请外资来管理的形式是互利共赢的，但是在二线城市，就有一些不和谐现象。
品牌来了是不是带来更多客人？能够抬高房价？二线城市与大城市的区别在于什么？提供的商品和服务模式要适合当地特点。我觉得这个问题上如何能达到一个互利共赢的效果。今天也谈到这个问题，外资进来的目标是要盈利，往往不太兼顾业主的利益和需要，他们对中国的国情不了解，他们会有自己几十年的管理经验用到我们这里，这就产生了一定的矛盾。所以引起国外品牌的酒店管理还是要慎重的。同时要研究一种互利共赢的运营模式。
对于十八城市救市的政策，能够起到多大的作用，其是否为这个行业的救命稻草，我个人觉得不好下结论，但是最重要的就是让消费者恢复信心。
下面我们进入这次论坛的最后一个议题：金融形势下的地产运营。由嘉宾刘炜先生主持。刘炜，东莞市龙悦实业投资有限公司总裁。
刘炜：非常感谢在座的各位，很荣幸能针对这个话题进行讨论。从提出土地商品化开始，到现在经历了30个年头，这些年我们探讨的就是在宏观调控下的房地产行业。近期比较多的字眼：倒闭、破产、泡沫、上调、下浮等等，倒闭、破产与国际金融形势有很大关系，美国的次贷危机引起的股票市场的资金萎缩，影响还在进一步深化，对我们国内产生的影响也是很巨大的。这几年开始，房地产是否已经出现泡沫？这在业内和经济学家中都争议了很久。领军人物也提出了一个“拐点论”。我认为中国有些城市的房地产行业确实存在一些泡沫，是不是消费者手中的钱特别多呢？大家可以考虑一下。我在珠三角待的时间比较长，那里的制造业比较发达，对出口特别倚重的制造业特别发达，所以就把境外的金融危机引入了中国。
前段时间在珠三角的一些企业，有些企业在蒸发，并且还在继续，这些年的汇率问题、成本问题、宏观问题、劳动合同法，这些对企业都产生了很大影响，这些企业倒闭了。全球的玩具厂也倒闭了，马上就有6500人失业，现在正在进行善后处理工作。我觉得这几年整个地产确实风声鹤唳，我们也经历了2006年狂涨，现在也开始了从2007年底到2008年的狂跌，之前王小广先生也说了，下跌的趋势很大，大家也探讨一下，房地产行业，在这种大的形势下，到底应该怎么做？
这里我们分析一下大的形势，也就是说从整个珠三角到长三角，包括内地许多二三线城市当中，在这几年的泡沫当中，他们在房价的上扬中起到了先导作用。这次宏观调控到危机影响，受到影响的也是这些城市的企业。虽然最近出台18个城市的救市行动，但是这种趋势到底能够对我们房地产行业有多大作用？现在大家都各有各的观点。现在不是简单的房价高不高的问题，也不是买不买的起房的问题，现在房价在逐渐下滑，还是很少人出手，从成交量来看已经说明了这个问题。
前段时间美国7000亿美金救市，先扔进去2000多美金，股市为什么还下挫？原因在于银行和百姓之间信任度的丢失。到现在房地产市场也存在这样的问题，开发商无论怎么喊，消费者都无动于衷。光靠开发商行不行？这个我想一会大家也探讨一下。另外在这样一个下滑趋势下，政府在当中应该做一个什么样的角色？该不该救市？该不该帮助？房地产行业虽然不是GDP当中的支柱产业，但也是一个影响其的重要行业，我们城市的GDP三驾马车：出口、消费、投资，出口我们受到重挫，投资这块也有问题，美国和欧洲的危机出现后，在我国境内的所谓热钱投资，要不要回流？如果要回流，一直活跃在中国市场的大额投资，会不会出现真空？这部分真空谁来补？
我国的金融市场，前几天又出现了新政策，让开发商凉了半截。就是促进节约用地的通知，主要内容是对开发商买地性的贷款严控，这样开发商从融资渠道上雪上加霜。原来还有些开发商还寄希望于银行的松口，为房地产注入新资金，但现在来看，难度比较大。今天有两个议题，我们合并为一个，房地产确实是冬天来了。但是6万多家开发商企业，能坐以待毙吗？不能。既然不能，就要考虑到在这样严峻的形势下，该怎么办？如何能够进一步想办法恢复消费者对行业和产品的信心，这是目前最重要的事情。对于十八城市救市的政策，能够起到多大的作用，其是否为这个行业的救命稻草，我个人觉得不好下结论，但是最重要的就是让消费者恢复信心。
前段时间有个研讨，会上说在房地产行业当中有泡沫是可以的，中国的消费占到GDP的30%-35%，GDP的增长，在消费上的比例是很小的，但是我们的人口是排的，像美国一些国家，消费是占到70%以上的。另外一些大型的制造业，GDP的占比是很高的，但是产品多依赖出口，出口一旦出现问题，这个链条就会出现问题。
消费者是同样价格要产品的。你做的产品是不是市场最需要的？你的产品质量是不是的？你所生产的产品是不是市场上的，如果是这样一个产品，那么就不会有很大的问题，冬天很容易过去。
刚才讲了中国房地产30年，现在的形势不容乐观。我们先看一下在这种形势下，作为房地产开发商，应该做些什么？我们先请鲁总谈一下，鲁海群，中邦商业房地产投资有限公司总经理。
鲁总：我觉得台上坐着这么多嘉宾，不太公平，因为一个消费者都没有。为什么在打折还没人买？就是房地产行业太神秘了。在座的大多数都是来自于开发企业的，可能连你都说不清楚这套房的利润有多高，所以跌价也不买。第二是冬天来了，这是真的，是不是所有的房产企业都是冬天来了？这不一定。有这么一个地方，大家都卖8000，可他卖20000，还非常抢手，很少有看到他们做广告。为什么？银行不给他贷款没关系，很多人想把钱给他，我得到一个反思，我们作为房地产行业，走到今天这步好像活不下去了，我们是不是应该想一下我们到底应该做什么？消费者是同样价格要产品的。你做的产品是不是市场最需要的？你的产品质量是不是的？你所生产的产品是不是市场上的，如果是这样一个产品，那么就不会有很大的问题，冬天很容易过去。
回过头来，我们是不是都适合来做房地产？改革开放初期，大家一窝蜂去搞房地产，这是实事造成的，但是到今天为止，是不是还适合有那么多开发商生存？因为房产也是一个商品，有商品的特性，在我们这个情况下，有一个城市，120万人口的城市有60多家开发商，我们是不是该洗牌了？让老百姓真正喜欢的产品生存下来。刚性需求还是有的，结婚买房、打工者进城买房，这些都是存在的。
在山东，泡沫是基本不存在的，也希望大家能够理解……如果房地产企业不是到了生死关头，他是不会抛售房子的。因此开发商要对自己负责任，要对业主负责任，要对社会负责任。
刘炜：我们的泡沫应该是还没到破灭的时候，有些政府出台暖市，有些二三线城市，房价什么为底？我提出一个衡量指标，底是要跟人均可支配收入的增长速度差不多就行。有些地方的发展还是比较正常的。下面请南山集团的于总讲一下山东是不是有些城市也存在没有泡沫的情况？
于志人：关于山东房地产，我个人认为在一个理性的价位区间。当然不排除个别楼盘由于某种利益驱动，价格特别高，但是我总认为山东楼盘是基本没有泡沫的。一个例子，在烟台，一个楼盘卖到13000，为什么呢？一是资源稀缺性，他的资源在海边，景色是很好的，第二是拿地的成本高，主要是最近几年发展商在拿地上的不理性，盲目追求高价位，三是由于某种原因，他拿到土地后较长时间没开发，导致财务成本和管理成本增加，这样的话就不存在泡沫的问题，也在一个合理的利润空间。看看山东几个城市的平均房价，青岛，8000均价左右，济南5000-6000左右，烟台4000多，潍坊不到4000，从最近情况来看，开发商在网上开始公布自己的开发成本，就是要告诉消费者，有泡沫的是少数。
我认为有泡沫的主要集中在一线城市。为什么一线城市房价在下跌？我认为就是还没触及到成本，还是有利润的，为什么二三线城市的价格平稳？就是因为利润还是合理的。烟台的一个项目，我的业主、政府官员都说我们赚了大钱了，我介绍了开发成本后，每年的利润只有5%，我如果拖后一年卖，我的成本就要增加10%，因此我认为在山东，泡沫是基本不存在的，也希望大家能够理解。
刚才谈到开发商的自救问题，我谈一点看法，开发商确实已经到了一个自救阶段，就是一个自我保护阶段。冬天来了，而且很寒冷，冬天的延续能够多长时间？业内人士对这个问题看法不一，但是通过我们目前整个房地产市场销售量来看，是一个急剧下降的过程，是一个复杂的问题。有我们地产界人士的问题，社会问题、政府问题、消费者对房地产不理解的问题，要解决这个问题，必须是社会各界对中国经济要有信心，绝不是单一方面。单一行动只会起到非常微小的作用，但是不会根治下滑趋势。
我们也有自己的措施，在投资方面紧缩，销售方面加大促销，加强与客户的交流，进一步让大家理解我们在做什么，提高我们的服务和产品质量。但是在社会上，我认为一个宣传是很重要的，大家不是不需要房子，大家为什么推迟买房？就是因为他不了解房地产，不知道什么时候房地产能跌，如果房地产企业不是到了生死关头，他是不会抛售房子的。因此开发商要对自己负责任，要对业主负责任，要对社会负责任。
当前宏观形势下，房地产投资商如何逃过这一劫？再定位，只有进行产业转型，向商业地产领域进军，可以回避投资风险。
刘炜：于总讲的有点像社会表白，在房地产和股市，泡沫有很多成分，很多制造业闲散资金，制造业有点冷却，因为消费不够高，大家不愿意投入更多的资金，钱是不能停下的，哪里会有更高效益，钱就会流到哪里。地产商在这样的大环境下，应该怎么样定位？请人民大学的卢炳全教授来谈一下。
卢炳全：三年前来过潍坊，首届商业发展论坛，讲四句话，句是全球性金融危机终结了中国的宏观调控。美国金融危机的爆发使我们的宏观经济调控，特别是对房地产的调控周期大大缩短，提前结束，中国房地产的融资渠道太单一，主要依赖银行，银行在危机中难以自保，其要活下去的理由必须是放松银根，这对扩大投资和消费是很好的支撑。不意味着房地产春天来了。第二句是当前宏观形势下，房地产投资商如何逃过这一劫？再定位，只有进行产业转型，向商业地产领域进军，可以回避投资风险。
第三句是作为城市品牌的塑造者是政府，历史和人为规划形成城市品牌，后者关键在于规划和运营者。国际上专业的城市运营商已经承担了城市运营的主体。其核心应该由商业地产开发商来承担。喜来登酒店的奠基仪式中，褒贬不一，至少酒店形象可以提升潍坊的影响力，哪怕是一个托也是一个好事。就像沃尔玛的进驻托起了万达一样。第四句在当前经济形势下，商业地产的投资商模式是什么？就是办好城市运营商。
目前市场发生裂变，有些规模小的开发商一定会被整合和并购掉，对于良性企业的生存空间还是很大的……长期来讲对整个房地产前景有很大的信心，短期的调整会比较痛苦。
刘炜：谢谢，房地产开发商与金融体系是密切相关的。上市银行中总贷款额度16.23亿，房地产贷款：个贷3.35万亿，房企贷款 1.39万亿，整个行业的依赖性是很大的，节约用地的政策下来后，在房地产开发中收紧口袋，这也是国家对金融的保护。所以出台这个政策是出于这样的考虑。肯定对开发商的融资带来了很大难度，如何拓展融资渠道，也是一个问题，靠外资难度更大，有没有国内的基金，其他的融资渠道呢？这些融资渠道在这样的环境下有没有什么机遇？下面由杉智房地产张捷总经理来谈一下。
张捷：我们的募集计划中有一个对酒店和商业地产的募集计划，我们也在进行一些交流，来解决酒店投资人的资金问题。我们是多元化的，不只是做房地产和酒店，但是我们的团队有很多运营项目，我们的发起合伙人帮助花旗银行在北京收购西环广场等，我们如何来看市场？目前的市场扛不住他的现金流和资金链。当你把楼抵押之后，就会面临无法完成项目，但是简单的融资对于投资机构来说并不安全，你的项目完不成怎么办，卖不出去怎么办？目前市场发生裂变，有些规模小的开发商一定会被整合和并购掉，对于良性企业的生存空间还是很大的。
从酒店和商业地产来看，首先看产品在当地的适应性，才能有客源和收入，如果虚高和过低都不是的，我们要先看他项目的定位和品质包括运营能力，再寻找合作模式，我们会提供金融工具，我们也有强制要求，什么时间完成，什么时间与国际接轨，必须把现金流放在我这里。对我们来说是一种安全的投资，目的是让大家都赚钱。所以私募基金会比较活跃，不受银行贷款限制，我们人民币的私募不会像外资一样麻烦，与开发商合作的机会很多，还要看项目本身的情况。
鹏：（波特曼投资控股集团高级投资经理）很多人问我这个市场会怎样？我总觉得这个情况不会发生，中国随着城市化进程，每年那么多年轻人要到大城市去发展、结婚，刚性需求在，长期来讲对整个房地产前景有很大的信心，短期的调整会比较痛苦。
主持人：非常感谢各位的精彩演讲，我们今天的高峰论坛就圆满结束了。感谢大家！
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