[摘要] 如今房地产市场是越来越火暴，别说买现房，就是买期房都得排队。就是没有公开发售的房产，购房者也要急三火四地与开发商签订一份认购书，来约定一下自己看中的房子不至于“跑”掉。那么，这种认购书到底能够担保什么呢？
如今房地产市场是越来越火暴，别说买现房，就是买期房都得排队。就是没有公开发售的房产，购房者也要急三火四地与开发商签订一份认购书，来约定一下自己看中的房子不至于“跑”掉。那么，这种认购书到底能够担保什么呢？
认购书与合同出入大
今年，哈尔滨市的高先生打算花72万元从某房地产开发有限公司购买一套商品房。与房地产公司签订购房协议书后，高先生交了2万元现金，但开发商却迟迟不与他签订正式购房合同书。多次联系后，公司说必须将原协议中交房时间由今年10月推迟到12月，如果同意，可以马上签订正式合同。高先生调查发现，这家房地产公司宣传中的承诺与实际不符，便有了上当的感觉，不想买这套房了，于是要求退还定金，但遭到开发商拒绝，理由是协议书上写明对方已看过商品房买卖合同文本。
同样，刘女士年初看中一家新开的楼盘。她认购了一套商品房，签订认购书协议时，交了3万元定金。协议约定，刘女士办理相关手续。签约时，开发商拿出买卖合同书，刘女士看见合同书中提到的公摊面积比较大，交房日期及办理交付房产权证等条款与开始的说法相差太大，就提出修改合同书的有关条款。但开发商拒绝。刘女士不想再购房，要求开发商退还定金，同样遭拒。
认购书的法律效力
所谓商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的一种合同。目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等等。
很多购房者认为，在整个交易过程当中，只有最终签署的《商品房买卖合同》是有效合同，而商品房认购书并不是正式合同，充其量也就是意向书而已，并不具备合同的约束力，因此，商品房认购书中所列有关定金罚则自然也就没有约束力。商品房认购书究竟是意向书还是正式合同，它的效力如何呢？
黑龙江鸿旭格律师事务所张博律师解释说，商品房认购书可以归入合同范畴，具有合同的法律效力，一旦签署，即对双方当事人产生相应约束力。购房者在签署商品房认购书时千万不能因其内容简单而掉以轻心，尤其是不能认为商品房认购书不是正式合同，从而置商品房认购书中的有关违约责任于不顾。
张律师表示，有不少房屋的认购人对于商品房认购书所具有的合同性质认识不清，因此在商品房认购书的履行当中出现了不少纠纷。其实，无论是基于什么样的角度来否认商品房认购书的法律效力，这种态度都是不严肃的。一方面认购人在商品房认购书上签署名字，承诺会遵守有关约定，另一方面却又在准备着到某一时候来否认该商品房认购书以及自己签字的效力，这样势必给整个交易增加困难，同时也会对交易双方之间最初的信任造成严重的损害。
“定金”“套牢”认购人
前文中的那两位当事人，他们的认购经历中都涉及定金问题。张律师认为正是由于定金无法退还会造成损失，才导致他们不得已签约。
张律师表示，导致认购人被套牢的原因主要是由于“定金罚则”的存在：根据《民法通则》和《合同法》的规定，当事人可以约定以交付定金作为订立合同的担保，如果给付定金的一方拒绝订立合同，无权要求返还定金；如果收受定金的一方拒绝订立合同，应当双倍返还定金。
人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条明确了“定金罚则”在商品房买卖合同订立过程中的适用。这也就意味着，《商品房认购书》中一旦约定了定金，如果不想签订《商品房买卖合同》，开发商就有权“不返还”。当然，如果开发商不愿订立《商品房买卖合同》，就要双倍返还。
张律师提醒，一旦看到“定金”两个字，就一定要同时想到这两个字背后隐含着的“定金罚则”。
律师支招：认购书之防套攻略
尽管房屋认购书常常将认购人套牢，但张博律师提醒，只要注意以下几点，完全可以规避风险，防止被套。
首先要谨慎对待销售人员的宣传。为了订单背后的提成，销售人员会使出“浑身解数”，所以一定要谨慎分析销售人员的促销手段，无论是“最后一套”还是“明天就涨价”，无论是“小区配套完善”还是“智能管理”，无论是“超大楼间距”还是“60%绿化率”，都请您保持冷静，不要因为一时头脑发热而被“套牢”。
其次是交钱之前请三思。为限度保护自己的利益，要在把钱款交出去的时候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房认购书》中的定金条款并不生效，因此如果在已经签订了《商品房认购书》之后，但是尚未交付钱款之前改变主意，《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下，消费者还可以选择及时抽身，这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉消费者支付钱款。
第三，签订《商品房认购书》并非必经程序。虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》，但从法律上讲，签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。
约定《商品房认购书》“退出”条款 由于签订《商品房认购书》时，楼盘的一些细节尚未明确，《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定“退出”条款，以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。
第四就是尽量不交“定金”。如果还没有下定最后的决心要买这套房子的话，一定不要交“定金”，可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。为了更容易“抽身退出”，尽量不要交“定金”。
最后要抓住对方违约机会。一旦开发商或销售公司出现违约，一定要抓住机会，要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》，并全额退还已经收取的款项，如果是定金，还可以要求双倍返还。为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为，需要在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款”的目的，并把销售人员的承诺写入，这样一旦出现违反约定的情况，消费者才能够底气十足并证据充分地要求对方返还款项。
法律提示：认购书可直接转成正式合同
商品房认购书是房屋买卖双方达成的一种“初步意向”，既然是初步意向，就表明双方可以以比较小的代价退出。但是在特殊情况下，初步意向也可能转化为正式的商品房买卖合同。条件是具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人已经按照约定收受购房款。这个规定实际上是一把双刃剑，如果已经决定要买这套房，不妨利用这个规定，争取让初步意向直接转化成《商品房买卖合同》，免去中间的夜长梦多。但是如果消费者还处于试探阶段，还希望能够有机会随时退出，那么就要避免在预订书或是商品房认购书中约定得过于详细，防止初步意向直接转化成商品房买卖合同，为自己保留及时“退出”的机会。
业内预计，改善型住宅的销售稳中有升，拥有刚性需求的二次购房族，将成当季购房的坚挺支撑。然而，全球经济危机仍在继续，如何省钱成为不少贷款买房一族的当前要务。专业人士提醒说，关于在买房过程中贷款买房如何省钱，有三大误区需要慎防。
误区一：公积金贷款一定比商业贷款省钱
公积金贷款是一种政策性贷款，它属于福利贷款，因此它比商业贷款的利率要低一些，不过，随着商业贷款基准利率的下调，公积金贷款的利率优势也在减少。某银行个贷部工作人员认为，如果贷款金额不大的话，选择公积金贷款未必省钱。
某行个贷部刘女士说，如果是首次置业，基本上都可以享受30%的下浮利率优惠，这样一来，按照目前的利率，以10年贷款为例，每1万元商业贷款的月供金额只比公积金贷款多1.37元，其他年限贷款的差别也和10年贷款差不多，因此，如果贷款金额不大的话，两者在月供方面的差异并不大。但是，商业贷款和公积金贷款在保险费方面则不一样，对于商业贷款来说，只要不是商用物业或者是年限太长的住宅，银行一般不会要求贷款人购买保险。如果是公积金贷款的话，则要有附加条件，或是买保险，或是通过担保公司担保，这两者都会产生一定的费用。以买保险为例，保险费一般为贷款金额×贷款年限×0.02%，两者抵消的话，公积金贷款的优势就更小了。因此，“一般30万元以下的贷款，我们都不会建议贷款者选用公积金贷款”。
更值得注意的，由于公积金贷款对于银行的利润较低，银行一般不太积极，加上房管局方面的手续较多，造成银行的放款时间较长，因此，很多二手房的卖方都不愿意接受公积金贷款。某按揭公司的相关负责人介绍说，如果是商业贷款，由于该公司提供了免费担保，10-13个工作日卖方就可以得到全部楼款。如果是公积金贷款，最快也要33-35个工作日卖方才能得到房款，有的甚至要2个月。“在实际操作中，二手房的卖方为了减少麻烦，早日拿到钱，也降低报批失败的风险，对选择公积金贷款的买方往往会提高房价”。
误区二：选择中小银行就一定比四大商业银行省钱
在很多人的眼里，四大商业银行牛气十足，推出的贷款业务既不灵活，收费也高，不如选择中小银行省钱。不过，在这个问题上也需要具体案例具体分析。
“中小银行的存款额不太稳定，因此当手头钱多的时候，申请贷款往往手续较方便，而一旦额度用得差不多的话，申请手续就会很麻烦。相对而言，四大银行手头的资金比较充裕，各项措施都会比较稳定。”
误区三：选择直客式贷款一定比通过按揭公司省钱？
现在不少银行都推出了面对贷款者的直客式服务，因此贷款者为了节省中间费用，往往愿意直接到银行咨询办理。不过，贷款行业的资深人士刘女士介绍说，在利率趋于市场化的今日，直接找银行贷款，并不一定能够让贷款者更省钱。
因为银行经办人通常是在所在银行的房贷产品中，挑选他认为最合适的产品给贷款者，或者提供所在银行的最优惠利率，但这并不代表着这就是贷款者可以获得的最合适的贷款产品或最优惠的贷款利率。
因为，专业公司了解多家银行的情况，通过对比银行间的房贷利率和房贷产品，往往可以为贷款者选择最合适的银行与利率最优惠的贷款服务。虽然通过银行直接贷款与通过按揭机构办理相比，可以节省两三百元的手续费，但这两三百元的手续费实际上有时只需一两个月的月供就可节省回来。
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