[摘要] 房地产频遇调控，一份“房地产崩盘时间表”开始在网上流传。它回顾日本1985年-1991年房地产市场走势，发现与中国2005年-2008年房地产市场走势颇为相似，最后更预言中国房地产会在明年崩盘。然而，多位专家却表示，两地银行体系、人口结构、城市化程度不同，“崩盘”可能只是“预言”而已。
房地产频遇调控，一份“房地产崩盘时间表”开始在网上流传。它回顾日本1985年-1991年房地产市场走势，发现与中国2005年-2008年房地产市场走势颇为相似，最后更预言中国房地产会在明年崩盘。然而，多位专家却表示，两地银行体系、人口结构、城市化程度不同，“崩盘”可能只是“预言”而已。
网上盛传“房地产崩盘时间表”
中国与日本惊人相似
雷同
房价飞涨、货币面临压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策、稳健财政政策。
日本国土交通省本月公布调查数据显示，日本地价在去年连续第二年下滑，商业用地价格跌至纪录低位。
经济起飞晚了近30年的中国，金融危机过后地产价格依然火热。国家统计局公布的数据显示，今年2月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，新建住宅销售价格同比上涨13%。“现在的楼市，确实和当年的日本非常相似。树长不到天上去，这样下去早晚要出问题。”曾在亚洲开发银行任职的经济学家、现任中国发展研究基金会副秘书长汤敏不无忧虑地表示。
中金公司香港研究部副总经理沈建光也表示，近期确实有部分投资者认为中国房地产泡沫严重、经济过于依赖出口、货币面临压力等等，都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似。
此外，中国也与当年日本有相似的低消费率、高储蓄率。在宽松的货币政策和稳健的财政政策方面，中国也和以前的日本雷同。
差异
政府对银行和企业的控制力、市场广度、银行体系和人口结构等都不相同。
在中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容看来，当前高房价症结在难以抑制的投机性需求。中国大量二、三线城市如今还可以吸引投机资金，所以这几年房地产整体还难以遭到崩盘的结果。“一旦房地产泡沫破裂，后果将会比日本更严重”。
戴德梁行策略研究顾问部董事黎庆文更认为，内地楼市10年内都不会崩盘。中国内地金融体系与美国、日本甚至中国香港地区不一样，央行对房地产信贷的控制力更强。
中金公司香港研究部副总经理沈建光也指出，泡沫前，日本政府并没有对商业银行采取有效措施引导监管。中国政府对银行和企业有很强的控制力，可以引导资金流向，出台政策打压房地产泡沫。
沈建光认为，另一个视角是人口结构。1985年日本城市化率达76.7%高点，城市化接近尾声；中国城市化进程还处于加速阶段。只要吸取日本经验教训，采取有效及有前瞻性的政策，历史就不会重演。
专家视点
房价须建容忍指标
在中国发展研究基金会副秘书长汤敏看来，过去对房地产的调控，全世界的政府应该说都是失败者，几乎所有国家都多次绊倒在房地产这块“石头”上。
“要用调控通胀的机制来调控房价，首先要建立统一的房价指标体系，建立城市的普通住房价格指数。设立不超过居民年收入增长率的房价容忍指标，一旦超过这一指标，相关部门就要马上启动调控机制。”汤敏认为，中国有条件在世界上首先建立一套完善的调控房价体系。“这一容忍指标也要设立下限，房价大跌同样不利于房地产市场的健康。”他说，最理想的状态是通过这一体系，让中国房价在四五年内实现“软着陆”。
不少分析都指出日本整体房价虽然并没有完全跌到位，但一些日本房地产中介已开始把目光投向中国。据《广州日报》
房地产的这些年
韩国
对货币购买力信心不足推涨房价
1986-1991年，是韩国房地产的上涨阶段，1991年-1996年缓慢回落，亚洲金融危机前出现小幅回升。1997年-2000年，韩国房价下跌近一半。1997年韩国政府放宽了公寓转让限制，韩国央行实行低利率政策，此举虽成功激活了韩国房地产市场，但也带来了房价高速增长的隐患。
2002年以来，韩国经济已基本从1998年的金融危机中恢复，社会积累大量财富，大批资金进入房地产市场，使房地产市场出现过热。2000年1月-2005年6月，首尔等9个地区公寓的平均售价上涨了2.8倍，同期韩国国内生产总值平均每年仅增长4%-5%。在首尔的高尚住宅区江南，一套100平方米的普通住宅，至少要10亿韩元（相当于人民币500万元）。大部分韩国年轻人，如果没有父母资助，工作30年不吃不喝，也很难在首尔的江南买一套房子。2006年一项问卷调查显示，90%的受访韩国人表示，由于对货币购买力信心不足，更愿意转换成投资品种以保值增值。
新加坡
住房自有率从27%升至91%
新加坡住房自有率从1970年的27%上升到如今的91%。新加坡住房市场是特殊的二元结构，近90%的居民居住在政府提供的“组屋”，这部分住房价格低廉，购买、使用和转手受到严格规制；只有10%左右的人从自由市场购买“私宅”，主要是没拿到新加坡永居证的外籍人士、希望改善住房质量的本地富裕阶层和一些海外买家，虽然涉及居民比例不高，但因价值不菲，其对经济的影响也不容忽视，也经历过巨大价格波动。
1986-1996年，新加坡私人住宅价格涨幅达440%。1996年-1998年，亚洲金融危机和组屋转售限制放开，导致私人住宅房价一度暴跌45%。2000年暴涨30%后，2001年-2002年又连续出现10%跌幅，之后趋于平稳。2006年，新加坡楼市热潮再度启动。
今年新加坡政府宣布，凡购买私人房屋或私宅地皮，如在一年内转售，卖方必须缴付印花税，并将金融机构房贷比率上限由90%降到80%。新加坡总理李显龙曾说：“房子应该是买来住的，不是买来投机的。”
日本
地产泡沫破裂引来“失去的20年”
日本房价在1975年出现短暂回落后温和上涨，从1985年开始再次快速上涨，直到1991年房地产泡沫破灭，进入长期经济危机。1985-1991年是日本房地产泡沫快速膨胀时期，在房地产价格飙涨和较低的土地保有税负及银行低息贷款政策下，日本许多金融机构和个人加入炒卖土地行列。1985年-1989年，日本银行贷款增加128万亿日元，其中62万亿投向房地产和非银行金融机构。
1991年，日本房地产泡沫破裂后，住宅用地大跌46%，日本经济进入“失去的二十年”。1986年-1987年连续五次降低利率造成大量过剩资金；1987年“纽约股灾”后继续实行扩张性货币政策，长期超低利率将资金推入股票和房地产市场；1989年后连续提高利息至6%，导致股市一年内下降了38%，土地价格也大幅度下跌。看到地价、股票不断下降，日本政府又匆忙几次降低利息，但刺激不起新的投资，政府的宏观调控宣告失败。 据《财经日报》
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