[摘要] 专家解读个人贷款方案 住房贷款如何节省利息
春节过后，随着国家对房地产调控力度的加大，各家银行对个人住房贷款政策都有不同程度的收紧，一些银行已将首套房贷款成数提高到四成、利率打八五折甚至取消优惠利率。
然而，记者从多家银行了解到，外资银行的个人住房贷款依然保持比较大的优惠幅度，其中，东亚银行的个贷政策具有很大的优势。
东亚银行沈阳分行个贷中心的住房贷款专员告诉我们，虽然现在多家银行已对个贷政策进行了收紧，但东亚银行目前依然执行首付三成、利率八折的首套房贷优惠政策。而且，对于申请个人住房贷款的客户，还推出了许多新的优惠措施，比如免贷款手续费、赠送保险等。
为了满足客户需求，东亚银行专门设计了几种贷款方案，帮助不同类型的客户节省利息支出。
返还利息的“贷利存”方案：
在东亚银行成功申请个人住房贷款的客户可以将富余资金存入个人账户，除获得活期利息外，银行将按比例抵扣客户的贷款余额，从而节省贷款利息支出，并按月返还至客户的账户。
与其它银行同类业务相比，东亚银行的“贷利存”方案主要有以下几个优势：一、账户存款随时支取；二、每日计算；三、不设起存金额；四、节省的利息以现金形式返还。这些优点既可以保证客户存款的灵活性，又为贷款客户节省了很多利息支出。可以说是一个很好的“贷款+理财”双赢计划。
减少成本的“弹利贷”方案：
配合传统的个贷还款方式，用降低贷款利率的方式，配合较长的贷款年限，减少贷款期限内客户支付的利息总额。
目前已有很多客户成功办理了“弹利贷”业务，相对于普通的还款方式来说，他们付出的利息总额减少了很多。
在采访中记者还了解到，对于个人住房按揭贷款业务，东亚银行不仅在成数和利率上具有明显优势、在还款方式上非常灵活，还为沈城百姓设计了多种不同形式的融资方案：
抵押贷款
——额度高、期限长、并可由第三方提供抵押
循环贷款
——一次授信、多次支用、随需随取
装修贷款
——针对成功申请东亚银行住房按揭贷款的客户，可以为其追加15%的装修贷款，从而提高总体贷款成数
留学贷款
——提供全方位留学金融服务，为客户解决海外融资需求
一则迅速流传的消息再度令银行房贷业务陷入“利率迷局”。昨日记者了解到，“7折利率从4月起全部取消”和“个别银行房贷利率将上浮15%”这两大消息相继传出后引来众多关注，而银行业内人士目前对此并未完全否认；上海银监局相关负责人表示目前尚未收到正式通知。
迷局1
4月起7折利率全取消？
人气颇高的篱笆网上昨日有一热帖《从4月份7折利率全部取消》迅速引来众多关注，网友comqing发帖称：“刚刚（和）2个熟识的中介确认过的，虽然目前在一些银行还能（打）7折，但4月开始全部取消。包括首次贷款的人。惨啦，现在出手不知还来得及不。结合人民币汇率，大家怎么看对房市的影响？”
该帖一经发布迅速引来大量点击，截至记者发稿时共有173条回帖。记者随后联系银监局相关负责人了解到，目前并没有收到任何有关房贷利率变动的银监会正式文件。而多家商业银行的个人金融部负责人也介绍，该消息从本周一开始就在业内流传，但目前还不好证实真假。
“7折利率从4月开始全部取消，会不会是愚人节恶搞房贷啊？”一家股份制银行陆家嘴支行的信贷员陈先生表示，现在大约有一半左右的商业银行或明或暗地取消了7折利率，从整体来看全面取消也是有可能的，这对房地产市场成交肯定会产生连锁效应。
迷局2
个别银行利率将上浮15%？
另一位网友ppxx昨日稍后也发帖《今天去光大提前还款，打听了一下贷款利息》，称“接待的MM告诉我，还清了再贷算二套，首付40%,利息上浮15%”，并且“特意和她确认了一下，是基准利率上浮15%，我有点惊讶。”
“目前二套房贷利率上浮10%，但监管部门也并没有说不能上浮更多。”另一家大银行的房贷业务负责人吴先生对记者表示，银监会目前要求对二套房贷利率按风险定价。因此原则上银行只要认为客户还款风险较高，利率上浮即使超过10%也是符合规定的。其实目前在房产抵押消费贷款中，已经有银行给出利率甚至上浮20%的标准。
交行等多家商业银行 首套房贷首付比升至三成
一向被政策鼓励和支持的首套购房也开始抬高贷款门槛。继中行取消首套房贷7折优惠利率后，记者从上海、成都等地获悉，多家商业银行(资讯论坛 产品)将首套房首付比例由原来的不低于2成提高为3成，利率折扣在8.5折至基准利率之间。上海银行等中小银行更是将非普通首套房的首付比例提高至4成以上。
近日，有消息称，成都某商业银行根据总行下发的正式文件，提高了个人住房贷款的门槛，除取消7折优惠利率外，将首套房的首付款比例从两成调高到了三成。本报记者自沪深两地商业银行获悉，这一做法已在业内流传，而深圳地区更是自年初就通行此法。
上海某金融中介机构负责人介绍，以工商银行为例，目前工商银行在上海的政策口径仍是较松的银行之一。相比之下，交通银行、上海银行等房贷收紧的趋势非常明显。
以交行为例，据内部人士介绍，春节后，交行以文件形式下发通知，将首套房贷款底线原则性规定为首付3成，利率8.5折。
上海银行等中小银行要求则更为严格。上海嘉定某楼盘销售人员介绍，去年12月时，上海银行已经开始对首套房贷款逐渐收紧。“一套非普通住房，上海银行答应了3成首付，后来改为4成，又改为4.5成，客户也慌了。我们不得不再选择其他的合作银行。”这位销售人员称。
“首套房贷三成首付，国有银行年初就开始执行了。虽然没有正式发文，但是大家也都清楚，年初没有多少额度可以用在房贷上。有些银行最近实际上已经不做房贷，不管是否首套房，首付一律是三成。”中行深圳分行一信贷业务员透露。
上海地区的情况名义上并不如前者紧张，原则上商业银行仍然对首套房贷施行两成首付，二套及以上房贷施行四成首付。但从2月份各行个贷投放情况来看，房贷“停滞投放”不容乐观。
不只是首付成数提高了，贷款利率也同时涨了价。据悉，深圳地区商业银行个贷业务大多已提升至基准利率，不再优惠。不只是二套房贷，连首套房贷也难再打折处理。就在半个月前，多数股份制商业银行还在执行8.5折优惠利率。
“上海情况也比之前要紧了”，一股份制商业银行个贷中心负责人表示，虽然原则上首套房贷仍有7.2折优惠利率，但实际能以7.2折优惠利率做的业务几乎没有。不只低优惠达不到，2月份的实际房贷发生量也较往年缩量明显。“有规模都先给公司业务了，最近房地产交易量也小，个贷只能先缓缓。”（上海证券报）
国银行正式取消房贷利率7折优惠 8.5折门槛提高
记者昨天从中国银行获悉，该行已于上周下发通知，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折。与此同时，中行已经全面停止了与中介的二手房合作。
“如果上周来申请还能7折，这周就不行了。上周末，分行下发了通知，首套房的利率打不了7折，能打8.5折。”昨天，记者以办理贷款者的身份咨询中行个贷经理王先生时得到这样的答复。之后，记者分别致电中行王府井支行、西单支行及中行北京分行营业部，三家支行的个贷人员均一致表示，目前在中行首套房利率要打7折已经是不可能的事情了。
据了解，中行房贷业务想打8.5折也是很难的事情，几乎是“百里挑一”。“征信系统里不能有记录、职业稳定、银行的VIP客户才有可能申请到8.5折优惠。”中行人士表示。
在采访过程中，各位客户经理都给出了“能办就尽快办”的建议。这主要是由于银行现在的信贷规模很有限。去年放贷规模冲在所有银行前面的中行，年初就遭遇了信贷控制。“现在银行可放贷的额度很少，要办就在月初赶紧办，到下旬说不定又无款可贷了。”中行客户经理说，1月下旬中行个贷业务暂停了1个多星期。
不仅收紧了新房的房贷业务，中行对二手房市场也已经改变策略。据记者从中介公司和中行内部了解到，中行已经全面停止了与中介的合作，只做直客式的二手房贷款。据中介人士分析，一是中行对中介返点费不太认同，二是中行贷款额度有限，因此干脆停止了这个业务。
- 市场现象
七折仍可执行 借款人要求更严格
本报讯 (记者李宛霖)目前各大银行已取消首套房贷七折利率优惠的消息不绝于耳。昨日，记者从专业的贷款服务机构伟嘉安捷处了解，从目前其合作的银行实际操作情况来看，个人购买首套住房贷款还可以享受七折优惠利率。
伟嘉安捷介绍，从目前的房贷市场看，央行及银监会并没有出台关于首套房贷款利率的新政。多数银行对于借款人贷款购买首套房仍可享受首付20%、利率下浮30%的优惠，但银行对借款人的审核要求较为严格：，单身的借款人必须是个人首次贷款购房；已婚借款人必须是家庭成员中的首次贷款购房者，这样的借款人才能享受首套房贷款优惠。第二，银行对借款人月还款能力审核力度加大，除要求月收入证明在月供的2倍以上，还必须提供与收入证明相符的半年以上的银行流水。第三，目前银行对借款人的个人征信审核更为严格，要求个人征信记录良好，无不良信用污点，如借款人一年内曾出现过连续三次或累计六次的还款，银行会不留情面的拒签。
记者昨日通过四大国有银行、交行、招行的客服电话了解到，除中行外，其他银行对于首套房贷的利率优惠都可以做到7折。
【二】定期存款的不如“活期存款
定期存款的不如“活期存款”——只不过这里所指的“活期存款”是货币市场基金。许多货币市场基金的七日年化率(类似于年利率)都在2.4%以上，而且货币市场基金不用纳税，购买时也不需要任何的费用。由此可见，货币市场基金的明显高于1年期及以下期限的银行定期存款。
【案例回放】
定期存款的不如“活期存款”。乍一听，肯定认为是不可能的事。但还真有此事，只不过这里所指的“活期存款”是货币市场基金。
今年3月19日升息后，银行一年期定期存款的在扣除20%的利息所得税之后，率为2.79%×(1-20%)=2.232%，而2007年许多的货币市场基金的七日年化率(类似于年利率)都在2.4%以上(且货币基金不用纳税，购买货币市场不需要任何的费用)。例如，2007年3月30日华宝现金宝(B级)七日年化率2.918%、华富货币基金七日年化率还高达3.486%。可见，货币市场基金的明显高于1年期及以下期限的银行定期存款。
假设拿10万元投资货币市场基金，以2.4%的七日年化率计算，其投资为2400元；而10万元投资储蓄存款，1年期的税后投资2232元、半年期的税后投资才1944元、3个月的定期存款税后投资更是少至1584元。后三者分别比前者的投资少了168元、456元和816元。
而且，货币市场基金流动性好、变现快，具有“赛定期、便捷似活期”的特点。投资者可以不受到期日的限制，根据自身对资金的需求，随时赎回变现，赎回的款项第2天(通过基金公司网站直接买卖)或是第3天到账(通过银行柜台或是网上银行买卖)。且率不会因为赎回而受到影响，也就是说货币市场基金不会有“定期存款提前支取，变活期”的不足。
例如，拟投资1年期10万元货币市场基金，因急需资金于投资于半年之后赎回变现，则(率假定为2.4%)约为1200元；而10万元的定期存款存了半年后提前支取(按活期利率计算)，税后才为288元。真是天壤之别。
利息收入，是货币市场基金的主要来源。人民币升息后，市场利率会越走越高，货币市场基金的率也水涨船高。因此，在目前的加息环境下，流动性极好的货币市场基金非常适合于活期储蓄存款投资者、一年期以下的定期储蓄存款投资者。
【二】定期存款的不如“活期存款
定期存款的不如“活期存款”——只不过这里所指的“活期存款”是货币市场基金。许多货币市场基金的七日年化率(类似于年利率)都在2.4%以上，而且货币市场基金不用纳税，购买时也不需要任何的费用。由此可见，货币市场基金的明显高于1年期及以下期限的银行定期存款。
【案例回放】
定期存款的不如“活期存款”。乍一听，肯定认为是不可能的事。但还真有此事，只不过这里所指的“活期存款”是货币市场基金。
今年3月19日升息后，银行一年期定期存款的在扣除20%的利息所得税之后，率为2.79%×(1-20%)=2.232%，而2007年许多的货币市场基金的七日年化率(类似于年利率)都在2.4%以上(且货币基金不用纳税，购买货币市场不需要任何的费用)。例如，2007年3月30日华宝现金宝(B级)七日年化率2.918%、华富货币基金七日年化率还高达3.486%。可见，货币市场基金的明显高于1年期及以下期限的银行定期存款。
假设拿10万元投资货币市场基金，以2.4%的七日年化率计算，其投资为2400元；而10万元投资储蓄存款，1年期的税后投资2232元、半年期的税后投资才1944元、3个月的定期存款税后投资更是少至1584元。后三者分别比前者的投资少了168元、456元和816元。
而且，货币市场基金流动性好、变现快，具有“赛定期、便捷似活期”的特点。投资者可以不受到期日的限制，根据自身对资金的需求，随时赎回变现，赎回的款项第2天(通过基金公司网站直接买卖)或是第3天到账(通过银行柜台或是网上银行买卖)。且率不会因为赎回而受到影响，也就是说货币市场基金不会有“定期存款提前支取，变活期”的不足。
例如，拟投资1年期10万元货币市场基金，因急需资金于投资于半年之后赎回变现，则(率假定为2.4%)约为1200元；而10万元的定期存款存了半年后提前支取(按活期利率计算)，税后才为288元。真是天壤之别。
利息收入，是货币市场基金的主要来源。人民币升息后，市场利率会越走越高，货币市场基金的率也水涨船高。因此，在目前的加息环境下，流动性极好的货币市场基金非常适合于活期储蓄存款投资者、一年期以下的定期储蓄存款投资者。
银行朋友听完之后，笑着告诉李先生，银行这样做有银行的道理
信用卡持卡人向银行申请提高信用额度，银行除了依据持卡人的信用情况和还款能力，一般还会根据持卡人的另外两个情况来定夺信用额度的高低。
一是持卡人日常的消费额度情况。例如某一信用卡的信用额度是5000元，该持卡人每个月的消费额约在2000元上下，那么银行就会认为5000元的信用额度已经足够持卡人使用了。因此，该持卡人申请提高信用额度，银行一般不会给予太高的信用额度。若是该持卡人每月的消费额都接近或是超过5000元，银行就会根据其信用情况和还款能力较大幅度地提高其信用额度。
二是持卡人给银行创造的。根据李先生和王先生的情况，两人信用额度不一样的原因显然不是“日常的消费额度”的问题；而是李先生和王先生给银行创造的效益不同造成的。
因为银行推行信用卡的目的就是为了赚钱，李先生每次都全额还清透支款而取得了免息的短期信贷，银行却收不到你的一分利息，银行是“有点不情愿的”。而王先生却不同了，他好几次选择了归还还款额，且不存在拖欠的情况，这就让银行多次赚取了利息，银行有利可图，当然给他更高的信用额度了
为了提升你的个人信用，你必须使用一个技巧：就是在透支消费后，即便你有能力全额还款，也不妨选择一两次归还“还款额”，然后在下期账单来时还清透支款；此外，还可以在购买大宗消费时选择“零利率零手续费”的分期付款业务。这样做，虽然让银行吃了点利息，但却能提高你在银行的信用程度，值得！但为了节约利息支出，在故意选择“归还还款额”时，建议选择那些消费总额较低的月份，这样向银行支付的信用卡透支利息会少些。
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