房价大幅上涨两到三年 防地产泡沫毁中国经济

中国证券报  作者：左小蕾  2010-04-19 09:38

[摘要] 一季度中国经济平稳较快增长，通胀温和，但一些强化通胀预期的因素仍然存在，房地产价格大幅上涨可能是今年经济主要的不稳定因素。

房地产泡沫让日本经济失去了“二十年”。泰国当年因为巨大的房地产空置率，一天有58家银行破产，引发亚洲金融危机。迪拜的房地产泡沫已经几乎两次使国家破产。美国次贷引发了百年不遇的全球危机。这些危机警示我们，不论大国小国，发达国家、发展中国家，富国穷国，东方的国家，西方的国家，不同体制，不同发展阶段，都发生过房地产泡沫危机。我们切不可存在侥幸心理，忽略房地产泡沫的风险。值得关注的是，上述国家的房地产市场泡沫破灭基本上都是在房价大幅上涨的两到三年以后。

如果中国房地产市场延续2009年的涨势，两年到三年，中国经济将面临对巨大风险。

一季度中国经济平稳较快增长，通胀温和，但一些强化通胀预期的因素仍然存在，房地产价格大幅上涨可能是今年经济主要的不稳定因素。

高增长低通胀

一季度GDP增长11.9%，这是继去年第四季度11.7%的增长后，第二个季度的两位数增长。一季度较快增长的驱动力，首先来自去年刺激经济计划推动的惯性增长。其次，较快经济增长得到投资、消费、进出口增长的支持。不过，11.9%是同比的增长数据，去年季度是点，实际上与危机之前的2008年的相对正常状态“同比”比较，应该是平稳增长状态。所以，从增长速度来说一季度经济呈现平稳较快增长态势。

3月份CPI同比上涨2.4%，一季度CPI同比上涨2.2%。CPI较2月份有所下降是预料之中的。CPI一季度2.2%的上涨与可承受的3%-4%的通胀水平还有相当的距离，通胀形势还是温和的。这表明一季度经济形势总体平稳。

二季度加息概率不大

从3月份PMI这一领先指标高于上月3.1个百分点的强劲反弹以及用工荒现象来判断，我们认为，经济活动非常活跃，一季度的增长态势还会延续。不过，一季度的数据一般偏低，主要是因为春节因素的影响，所以一季度数据一般拉低全年平均增速。特别是去年第二季度，经济增长已经开始V型反转，经济增长呈现快速上涨态势。如果今年第二季度乃至全年延续季度的快速增长态势，全年经济增长可能超过潜在增长率，出现偏热的情况。

我们注意到地方政府的投资冲动特别大。推动经济过快增长会增加更多投资需求和更多的货币供应，使短期总需求偏离潜在增长水平，最终拉动价格水平的快速上涨，加速通胀恶化的压力。更多的货币供应增加，对通胀预期的流动性管理显然是不利的。

一季度新增贷款2.6万亿元，M2同比增长22％，虽然一季度新增贷款占到全年信贷总额的三分之一，货币供应总量增长高于17％的全年增长目标，但是与去年仅30%的M2增长比较，央行的流动性调整成效显著。按照一般规律，货币供应量在相邻的年份中不会大幅改变。不过，在去年9.6万亿信贷和近30％的货币供应量增长，以及明显宽裕的流动性的非常态货币环境形成以后，今年的货币供应量和新增贷款，有必要“适度”调整，以降低对流动性宽裕带来通胀恶化的担心。

最近国务院会议强调流动性管理。相信数量管理工具、存款准备金率、公开市场操作包括三年期央票，都会成为交替使用的流动性管理的货币政策工具。针对一些过度投资的信贷额度的调整，也可能是非常有必要的调控方式。

今年强化通胀预期的非流动性因素较多。劳动力成本上升，资源税调整，国际油价和大宗产品价格上涨，干旱带来粮食减产粮价可能上升等等，导致通胀预期管理力度加大。

不过，我们判断二季度应该没有加息的压力。首先，利率对流动性管理与其他非流动因素的调整并不直接有效。对地方政府的非市场化推动高增长的行为，也没有约束力。其次，一季度经济形势呈现低通胀高增长的良好态势，央行已经动用的货币工具效果明显，没有必要动用更多的货币工具。第三，作为宏观政策工具，利率调整可能对其他微观层面产生影响。比如，吸引更多的在低利率市场借钱、到高利率市场套利的投机性资本的流入，加大流动性和通胀的压力。综合评价利率调整的利弊，二季度加息的可能性不是太大。

楼市软着陆是关键

房地产市场能否软着陆，是2010年经济稳定增长的关键因素。去年的非常态的货币供应量增长，推动房价产生了非常态的上涨。2009年月供平均上升到近80%的水平,超过国内安全线60%。这是最明显的泡沫现象。房价从长期来说一定会随着经济增长和收入水平的上涨而不断上涨，但是房价短期超过收入水平的大幅上涨，泡沫化风险会大幅上升。

不断吹大的房地产泡沫会导致危机。房地产泡沫，让日本经济失去了“二十年”。泰国当年因为巨大的房地产空置率，一天有58家银行破产，引发亚洲金融危机。迪拜的房地产泡沫已经几乎两次使国家破产。美国次贷引发了百年不遇的全球危机。这些危机警示我们，不论大国小国，发达国家、发展中国家，富国穷国，东方的国家，西方的国家，不同体制，不同发展阶段，都发生过房地产泡沫危机。我们切不可存在侥幸的心理，忽略房地产泡沫的风险。值得关注的是，上述国家的房地产市场泡沫破灭基本上都是在房价大幅上涨的两到三年以后。如果中国房地产市场延续2009年的涨势，两年到三年，中国经济将面临巨大风险。

不论从土地资源的稀缺性还是从房屋的功能属性来看，房地产应该是以居者有其居为主要发展目标。中国房地产市场越来越变成一个投资性的市场。房地产市场变成投资性市场的问题是，改变了房屋的居住的属性，扭曲了房地产市场的价格秩序。一旦房地产市场成为以投资为主体的市场，价格就不可能在合理水平上形成，泡沫就不可避免。

特别是在投资的资金主要来自银行而不是自有资金的情况下，房地产的价格就会通过银行资金被不断推高，使投资需求的赚钱效应被不断放大，就会产生价格不断上涨的循环。当然，如果还有地方政府的高价卖地行为，就更有推波助澜的功效了。

为什么过去的一些政策调整把房地产价格越调越高？有两个原因。，政策的针对性不强。用解决居住性需求的思路，去调整投机性需求推动的价格，实际上是在助推价格。第二，执行不力。

现在，房地产调控政策不断出台。这次政策的针对性加强，特别是通过加强保障性住房建设，把房地产的居住与投资功能进行某种程度的分离。能否加大执行力度，是这次房地产调控政策是否有效的关键。我们认为，如果及时得到调整，房地产市场不会形成巨大泡沫，是完全可以软着陆的。

SOHO中国有限公司董事长潘石屹、香港瑞安集团主席罗康瑞、建设部政策研究中心主任陈淮及中国房地产学会副会长陈国强齐聚2010博鳌“经济结构调整与地产定位”分论坛，就目前房地产市场存在的种种问题展开了激烈的讨论。

潘石屹：住宅比写字楼或商业地产泡沫要大

SOHO中国有限公司董事长潘石屹承认目前的房地产市场有泡沫。他认为中国的住宅较之于写字楼、商业地产来说泡沫要大得多。而楼市泡沫大的原因在于土地。如果未来供应土地减少，就给市场房价还要涨的信号，而在当今中国建房子不缺人、钢材、水泥，就缺地，故治理房地产市场要从治理土地市场着手。

对于国企地王频出，潘石屹表示经济发展过程中一个行业汇集大量资金可能不是一个好现象。“东五环边上一块地楼面价2.75万，如果房子销售的话，得4.5万/平米。一个土地上没有建任何的房子，就是这样大的量，如果按照这个价格推算下来，北京有一个CBD4平方公里多，把CBD的房子全都炸掉，光土地值1.5万亿。土地市场的泡沫，因为钱太多了 。”

谈及对房地产调控的建议，潘石屹表示不收物业税很难抑制房价，为此他曾以人大代表身份写提案要求出台物业税，但得不到其它代表支持被退回。“不能病急乱投医，政府一着急，一个月时间不供应土地了。如果一个月不供应粮食就像一个月不供应酱油。任志强举了一个例子相当于憋尿，会把身体憋坏。”此外，他还称未来不会抢保障性住房用地。

罗康瑞：中国房地产市场没有泡沫

香港瑞安集团主席罗康瑞表示，很多人说是不是我们城市地产有泡沫，但是他不相信有泡沫。罗康瑞给出了以下几点原因：

一是经济高速增长，个人收入提高很快，这个是很重要的支撑；第二，虽然中国是960万平方公里，但是有13亿的人口。大城市基本上土地都不够；第三，现在容积率被压的很低，住宅是2.5，香港是8至9倍，办公楼是15倍；第四，城镇化进程中，每年增加1个百分点，1000万多人要进城，这是个巨大空间。 最重要的一点还在于中国买房子的人是自己去购买，不像次贷，没有过份依赖融资。

但是罗康瑞也担心政府用行政手段把房价打下去，变成没有泡沫也打破了。他建议不要想房价高与不高，最重要是看城市是不是能够有这个增值的能力跟创值的能力。

陈淮：物业税仅能起到短期影响

建设部政策研究中心主任陈淮不赞成中国城市建高容积率住宅。对于类似香港这样的容积率，陈淮称，全世界大概除了香港，找不到第二个。走到香港的大街上，所有人，包

括罗总这种有钱的，也会觉得是一个蚁族。觉得自己太微不足道了。他不赞成把中国城市容积率做成这样。他认为，当人口居住容积率提高到这样的时候，需要大规模在城市基础设施投入，城市是不经济的。

陈淮称，香港因为土地投入比基础设施投入要大得多，所以它要做高容积率，而中国不是。对于中国13亿人怎么办的问题，陈淮认为，过去十年中城市资源投入主要是北京上海广州深圳等沿海大城市，有主观客观两方面，比如北京要开奥运会，上海要开世博会。他认为下一个十年，加快二三线城市、中小城市发展，调整中国的城市结构，才能最终解决中国住房问题。

此外，陈淮支持70%土地优先解决低端群体住房问题。他认为，70%土地盖廉租房、经济适用房、小户型房、两限房以及公共租赁住房，是非常合理的。“过去十年中国城镇建了多少房子，80亿平方。10年建了多少套房子？7000万套房子。到2009年末，对于中国城镇居民家庭所面临城市化率问题，中国城市人口所占比重提到了46.7%，就是如此，也不过 2.1亿户家庭。过去10年盖的房子就够现有城镇居民1/3家庭搬进新房子。”

对于业界关注的物业税是否开证的问题，陈淮认为短物业税期内会对房价有影响。“物业税三个作用：，促进存量资源利用效率提高，不让房子闲置。第二，调整中央和地方财税关系。第三，贯彻社会公平，穷人和富人在占有资源上的不公平，通过税负关系加以调整。富人占优质资源也可以，多交税。”

陈国强：房地产绑架中国经济

中国房地产学会副会长陈国强表示，房地产行业是靠内生力量逐步成长起来的，是国民经济重要支柱产业，换一个更形象但是很夸张的说法，就是房地产绑架中国经济。

陈国强认为，房地产作为支柱产业，是中国发展，中国社会经济发展到特定阶段的特定现象。从30%的城市化率到70%、75%这样一个过程，城市化快速发展，同时也是房地产行 业作为一个产业快速成长的黄金时期。而2000年到2030年这样一个区间，也正对应着房地产产业作为一个支柱型的产业它快速发展的区间。等到中国城市化进程到了70%以上初步完成之后，房地产可能回归到一个普通的产业地位。

陈国强还提到，当前时期房地产市场面临着潜在的转型，有几点值得关注：首先从住宅产业观察。如果住房保障政策落实，尤其是今年国土部提出70%住宅用地要确保供应保障房和普通商品房，那么未来中国住宅产业住房供应模式将发生很大变化。我们长期看到的以商品房为主或者商品房占主体地位的格局，将逐渐演变成为二元化或者双轨制多层次的供应模式。另外从市场重心角度观察，随着城市化进程加速推进，特别是随着去年中央经济工作会议提出未来中国城市化重心要更多转向中小城市、二三线城市，住宅产业未来它的增量空间会相应更多的转移到二、三线城市、中小城市。

他表示，上次亚洲金融危机之后，中央政府提出要加速培育新的经济增长点，当时提出两大产业，住宅产业、汽车产业，在亚洲金融危机这样一个特定外部环境下，适时的和中国城市化进入快速发展的时间，刚好处于一个历史性的巧合，处于同步，启动中国的住宅产业，推动了房地产进入一个快速的发展区间。

另外，陈国强表示，经济适用房各不单单是一个供应的问题，还要他提供给什么对象居住，如果是公共租赁房、廉租房，还有一个退出机制的问题。同时管理的环节、监管环节一点都不能松懈。