[摘要] “不到100万元的总房款，这算是我们能承受的价格了，赶紧买吧，兴许下期再开盘可就要涨价了。”等候了一整天，晚上9点，小李夫妇俩终于买上了一套万科长阳的两居，虽然户型已不算太好，但作为婚房还是够用了。
“不到100万元的总房款，这算是我们能承受的价格了，赶紧买吧，兴许下期再开盘可就要涨价了。”等候了一整天，晚上9点，小李夫妇俩终于买上了一套万科长阳的两居，虽然户型已不算太好，但作为婚房还是够用了。
观望、量跌、等候、价降、出手。每一轮的楼市宏观调控，购房人总是试图在供需的胶着博弈中，在价跌的最后关头“抄底”出手。可这一轮的新政，虽然新房市场从总体上还是“居高临下”，但出手的行动却在7月提前到来。万科长阳半岛、保利茉莉，连续两周，北京远郊区出现了两个“日光盘”，销售进度表前“蜂拥而至的人群”和网签“红彤彤一片”，似乎也在昭示着一轮更为庞大的购房热情。究竟谁在“跑步入市”？刚性需求、改善性需求，抑或是投资投机客？本报记者特意走访了几个楼盘现场，试图勾勒出入市人群的蛛丝马迹。
购房人群：刚性需求
入市比例：50%-60%
在金融街的某国企上班的李先生，毕业没有一年就结婚了，一直和老婆在单位给安排的一间员工宿舍里“蜗居”了两年。今年，李先生把孩子提上了家庭的议事日程，单位的宿舍眼见是再也挤不下了，两周前，他便用公积金贷款，在新里西斯莱公馆买了一套100平方米的两居，总房款190万元。“一直都想买房，但一直都觉得房价太高而拖着。如今，我是不得不买了，大兴虽说离单位远点，但直通地铁，交通也还算便利。趁着价格还没涨回两万每平方米，赶紧订一套。”
在接连几个的热销盘开盘现场，记者都看到了不少像李先生这样的年轻人，为了结婚或者是自住，买一套小户型的房源。一直在大兴区域开出租车的一位师傅就告诉记者，最近一个月，他经常拉着二十八九岁模样的小年轻，去黄村周边的几个楼盘爬房，一聊天，都是刚性需求。豪尔斯企业董事长李小宁也告诉记者，随着房价的不断松动，前段时间被高价抑制的刚性需求将渐渐进入楼市，目前至少占比50%左右。
对于未来房价的走势，北京市统计局的一位处长“感觉下跌的空间有限”，“看看身边的外地大学生，这些刚需将使北京未来的房价得到有力支撑。”这位长期统计房价的官员同时表示，随着宏观调控具体政策的细化，刚性购房者的入市，不会导致房价非理性反弹暴涨。
购房人群：改善性需求
入市比例：大约30%-35%
本身有房子住，可以买可以不买，但遇到心动的房价，便会下订出手，将来既可以自住也可以投资。在一系列的楼盘促销下，不少兼顾投资的改善性需求，也在7月悄然入市。
刘先生就是这样的一位购买人。2009年，他自己用按揭贷款，在四环边买了一套两居室的二手房，要作为结婚之用。本来准备缓几年再考虑换房的，7月份，眼见不少郊区楼盘低价入市，刘先生也心动了，想在结婚前让女友再买一套房，还可以享受首套房的利率优惠。“我们盘算过，现在部分新盘的价格比较低，还款压力也不大。等将来封顶交房了，想自己住哪我们就自己住，毕竟我的那套是二手房，不想住呢就把它卖掉，肯定也不会亏。”一开始，他看上了保利茉莉的第二期，可交了订金后却没有摇上号，听说8月份也有不少新盘会“低开”，刘先生便决定再考察一下，找个合适的楼盘再出手。而他的另一个朋友，就在最近买下了万科房山的新盘，也是既可自住也可转手。
而据绿地新里西斯莱公馆项目负责人李经理介绍，他们开盘的700多套房源中，有将近半数是三居的户型，主要针对改善性需求，整体销售表现比预想中的好，直到周末，三居的购买比例能占到总成交量的30%。
购房人群：“小散型”投资客
入市比例：大约10%-15%
就如股市里“小散们”一样，楼市中的“小散型”投资客，也是一群拥有长期炒房战略的购房人，人到中年，略有节余。他们不像投机性需求，手握亿元现金，快速买入卖出，短期套现，而是稳扎稳打，只有寻觅到价格合适的楼盘，才会毅然出手，在手里把持几年，待时机成熟时再高价出手，赚钱差价利润。而且，因为没有投机客的财大气粗，在买房时，他们有时会以旧换新，卖掉旧房全款买新房；有时还会申请贷款，以房养房。
北京人周女士今年40出头了，在单位里做到了中层，平时没有什么爱好，就喜欢购置一些房产长期持有，用她的话说，“投资楼市比较增值。”迄今为止，周女士名下已经有4套房了，多是两居和三居的户型。本周末，保利茉莉公馆开盘，摇上号的周女士也来到了现场，本来打算出手一套90平方米的两居，可轮到她时，就只剩下140多平方米的大户型，最终只得作罢。“大户型的房子，房款相对较高，不好转手，想想还是不买了。”
据北京中原抽样调查数据显示，新政以后北京楼市投资购房比例显著下降，截至目前，达到了14.5%。
购房人群：套现投机客
入市比例：极少
价格没有大降，可观望情绪依然严重，对于追求在快速倒买倒卖中套现的短期投资客来说，现时的楼市显然不是一个合适的入市时机。再加上每个家庭限制购买一套新房、外地在京人员不满一年不能购房等政策的限制，又给投机带来了一定的门槛。在周末，几个开盘现场，记者都没有看到投机客的身影，楼市调控新政的影响下，投机客可谓暂时隐藏在了“水下”了。
跟进阅读：业内称短期楼市面临调整 刚需入市时期
本刊和新闻晨报《地产星空》共同主办、得胜传媒协办的“涅?、提振、前行——后新政时代楼市重生与应对论坛”日前在解放日报报业集团申大厦9楼举行,本次论坛也是“楼市涅?,寻找保值抗跌楼盘”系列活动的重头戏之一。来自沪上众多知名地产研究机构、品牌开发商的25位专家学者、业内人士参加了此次论坛,共同就当前楼市的现状和未来发展趋势展开讨论、各抒己见。
与会代表一致认为,新政对房地产市场的长远健康发展将起到积极作用,虽然短期来看楼市将面临调整,但未来信心依旧、前行的方向没有改变。对开发商来说,规模和资金好比硬件,产品和服务好比软件。硬件固然重要,但软件更加珍贵。开发商要专注于作品、专精于品质,建设更多能打动购房者的好房子,做有社会责任感的品牌企业。
短期市场面临调整刚需入市时期
杨红旭首先对本轮宏观调控政策进行了解读。他认为,本轮房地产调控相比以往更加严厉、政策更加密集。如2005年时出台的“国八条”和2008年时出台的“国十一条”属于国务院办公厅文件,这次的“国十条”则是国务院文件,级别比前两次要高,可见国家对此次调控的重视程度。本次政策的盘整期不会像以往几个月至半年这么短,无论一手房市场还是二手房市场,盘整周期都将持续相当一段时期。事实上,市场在调整时期有自己的规律,量变早于价变,成交量大跌后,价格必将随之下跌。
楼市专评网主编黄志坚表示,本市一手商品住宅30天成交缩量十分明显,上月成交量仅为月份的13.9%、近五年月均成交量的22.03%。理论上讲,后市大涨大跌或是小涨小跌的可能性都存在,政府的政策会根据市场冷热的变化而调整,目的是让楼市在调控中趋向理性和健康。黄志坚认为,内环、中环、外环和郊环分割而成的“四环五区”所表现出来的供求关系是不一样的,抗压表现也不一样。无论是开发商还是购房者,都不应用相同的眼光去看不同的区域,不能用一个总量数据去衡量一个区域或楼盘的走势。对于刚性需求购房者而言,任何一次阶段性回调都是的介入时机。
上海华燕置业发展有限公司副总裁林森认为,楼市“短期下挫、中期震荡、长期向好”。目前形势下既不用过分悲观,也需要看到问题的存在。他表示,未来一段时间,楼市出现“重生”的区域或将集中在郊外环,因为郊外环的房价是市场的一个基准线,也是首次置业者的区域。市场回调过程中,刚性需求购房者有入市的机会。
理性定价吸引客户商业地产迎来机遇
与会开发商一致认为,在现阶段市场情况下,购房者陷入观望,如果开发商也跟着观望的话,只会让没有成交量的楼市不健康状态越拖越久。开发商要用“关注”的心态进入市场,购房者也会以“关注”的心态来回应。住宅项目应该更好地满足消费和居住的需要,商业项目要满足民生,提供一种生活方式,办公项目则要满足商务需求。
凤凰花苑销售总监程红表示,该项目在新政出台后的5月上市,取得了不错的销售业绩,至今已去化近半房源。究其原因,主要在于开发商进行了市场调查和摸底,制定了合理的均价,产品性价比获得市场的认可。长兴岛地处崇明岛和浦东外高桥之间,崇明岛新盘价格已达每平方米1.3至1.4万元,外高桥新盘价格更是突破了每平方米2万元,长兴岛上的凤凰花苑均价只有每平方米1.1万元,房源以90至150平方米的公寓为主,成为刚需购房者出手的选择。
鹏欣地产营销总监方征炜表示,本轮楼市调控很及时,对于专注于产品品质的开发商来说是件好事,购房者可以静下心来仔细辨别哪些项目是真正值得购买且物有所值。以鹏欣为例,十年来始终致力于精耕细作,不管是住宅项目还是商业项目,都力求精益求精。本轮调控过程中,纯商业地产开发商和拥有商业地产项目的开发商,抗风险能力要强于纯住宅地产开发商,因为商业地产受新政影响较小,未来发展空间较大。
上海嘉定万达投资有限公司媒介经理柳宛辰表示,万达地产一直以来都专注于做商业地产,企业拥有更高的抗风险能力。八年的摸打滚爬,万达积累了很多商业地产的开发经验,同时持有相当比例的商业物业,其优势正是通过对商业地产价值的挖掘,带动整个区域的成熟。万达广场开到哪里,哪里就会繁荣起来。如上海个五角场万达广场,当时选址时看中的是那里密集的人口、大学校园氛围、交通便捷等优势;第二个周浦万达广场,看中的是周浦“小上海”的区域环境、人口结构以及交通环境;如今开发的江桥万达广场,看中的是周边的环境、轨道交通上盖物业的人口流动性,同时受大虹桥辐射影响,将奠定其未来西上海商业中心的地位。
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