[摘要] 有关北京正在研究出台商品房预售资金监管办法的消息，正成为开发商关心的头等大事：开发商不仅不能直接收存商品房预收款，在使用商品房项目预售资金时也将受多方限制。除了北京，各地对宏观调控的落实和推动均在紧锣密鼓中，目前，深圳下月初将实施相关政策，西安正在酝酿启动和推行该监管制度，上海方面早有调研……
有开发商认为，如果执行该政策，对于资金相对单薄的企业，现金流很可能支撑不了一年。
有关北京正在研究出台商品房预售资金监管办法的消息，正成为开发商关心的头等大事：开发商不仅不能直接收存商品房预收款，在使用商品房项目预售资金时也将受多方限制。除了北京，各地对宏观调控的落实和推动均在紧锣密鼓中，目前，深圳下月初将实施相关政策，西安正在酝酿启动和推行该监管制度，上海方面早有调研……
虽然业内不少人士担忧商品房预售资金监管执行起来难度不小，但业界认为，预售房款纳入银行监管只是楼市调控的一小步，未来更多政策还将持续推行。
北京：尚未出台相关文件开发商预计年底执行
日前，有媒体爆出，关于对北京市商品房预售资金进行监管的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》(下称《暂行办法》)已下发至部分开发商处，这则消息再度触动北京楼市脆弱的神经。
“北京目前尚未正式出台相关文件。”尽管北京市住建委相关工作人员对《财经日报》记者作出否认，但详细的政策条款似乎试图证明，此次针对商品房预售款进行监管而出台的相关文件并非空穴来风。
“其实这个政策早就有了，只不过一直没有执行。”华业地产(600240,股吧)副总经理陈云峰表示，《暂行办法》等同于征求意见稿，“不出意外的话，这一政策将在年底执行”。
中原地产华北区域董事总经理李文杰就此表示，有关商品房预售资金监管的办法执行，将对房地产公司未来整体现金流及新项目拓展进度上，影响致命。
“预售收入的监管是开发商比较怕出台的一项政策，因为从目前的情况来看，大部分开发商周转资金的一半都来自于预售收入，因此预售收入的监管对房地产开发商现金流的影响是的。”SOHO中国董事长潘石屹曾预计，在成交低迷的情况下，大部分房地产开发商的现金流能够支撑一年，“但一旦预售收入被监管，开发商们坚持的时间就会很短，肯定到不了一年。”
陈云峰表示：“在银行贷款审核日趋严格的情况下，预售款的专用将对集团性规模企业的资金调动设限，从而提高资金成本，无异于设阀门阻断血管。同时，预售款新规将加大开发商资金成本，吞食开发利润，影响开发商发展。”
上海：相关管理办法或暂不出台
对于北京将出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》一事，《财经日报》记者昨天致电上海市住房保障和房屋管理局，该局办公室相关人员表示并不知道此事，而来自《上海证券报》的报道援引业内人士说法称，早在去年底今年初，上海市住房保障和房屋管理局曾对沪上部分房地产企业进行调研，主要了解商品房预售的各个环节及流程、资金流向及操作方式。
上海世联房地产顾问有限公司分析师袁鸿昌表示，确实听到过上海市住房保障和房屋管理局进行调研的说法。但中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，即使要推出预售资金专项管理制度，上海也不会走在前面。
1994年《城市房地产管理法》出台，确立了商品房预售制度，但是大部分楼盘的预售资金都没有被严格监管，开发商总是提前支取，甚至将资金挪作他用。“开发商多是通过预售款来补充资金，还银行贷款、土地款、工程款等。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，如果只有等到交房时才能拿到预售款，对房地产企业影响将会很大。
袁鸿昌称，预售资金专项管理还处于谈论阶段，开发商都在静观其变。预售资金专项管理政策如果出台，会改变房地产市场的游戏规则，“现在开发商都是多项目运营、扩张式发展，三个盖子盖六个瓶子、八个瓶子，资金的运转就显得特别重要。未来资金的运用就会不取决于市场反应，而取决于工程节点。”
薛建雄称，监管并不是一个简单的事情，国外的做法是通过银行来进行，购房者先把钱存在银行的一个监管账户，银行可以贷款给开发商赚取利息，同时去监管开发商来保障质量，也确保自身的资金安全。
如何才能确保行之有效的监管？薛建雄建议称，可以提高土地增值税的预征比例，自1994年以来，中国对房地产土地增值税一直实行“预征制”：事前预征，事后清算，多退少补，预征税率一般在1%~3%之间。他认为，可以将预征比例提高到10%甚至更高，“这样开发商会形成卖房压力，快速把房子卖掉，资金压力比较大，同时起到有效的监管，如果房子质量出现问题，增值税清算会有很大的空间。
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