[摘要] 有关北京正在研究出台商品房预售资金监管办法的消息，正成为开发商关心的头等大事：开发商不仅不能直接收存商品房预收款，在使用商品房项目预售资金时也将受多方限制。除了北京，各地对宏观调控的落实和推动均在紧锣密鼓中，目前，深圳下月初将实施相关政策，西安正在酝酿启动和推行该监管制度，上海方面早有调研……
有开发商认为，如果执行该政策，对于资金相对单薄的企业，现金流很可能支撑不了一年。
有关北京正在研究出台商品房预售资金监管办法的消息，正成为开发商关心的头等大事：开发商不仅不能直接收存商品房预收款，在使用商品房项目预售资金时也将受多方限制。除了北京，各地对宏观调控的落实和推动均在紧锣密鼓中，目前，深圳下月初将实施相关政策，西安正在酝酿启动和推行该监管制度，上海方面早有调研……
虽然业内不少人士担忧商品房预售资金监管执行起来难度不小，但业界认为，预售房款纳入银行监管只是楼市调控的一小步，未来更多政策还将持续推行。
北京：尚未出台相关文件开发商预计年底执行
日前，有媒体爆出，关于对北京市商品房预售资金进行监管的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》(下称《暂行办法》)已下发至部分开发商处，这则消息再度触动北京楼市脆弱的神经。
“北京目前尚未正式出台相关文件。”尽管北京市住建委相关工作人员对《财经日报》记者作出否认，但详细的政策条款似乎试图证明，此次针对商品房预售款进行监管而出台的相关文件并非空穴来风。
“其实这个政策早就有了，只不过一直没有执行。”华业地产(600240,股吧)副总经理陈云峰表示，《暂行办法》等同于征求意见稿，“不出意外的话，这一政策将在年底执行”。
中原地产华北区域董事总经理李文杰就此表示，有关商品房预售资金监管的办法执行，将对房地产公司未来整体现金流及新项目拓展进度上，影响致命。
“预售收入的监管是开发商比较怕出台的一项政策，因为从目前的情况来看，大部分开发商周转资金的一半都来自于预售收入，因此预售收入的监管对房地产开发商现金流的影响是的。”SOHO中国董事长潘石屹曾预计，在成交低迷的情况下，大部分房地产开发商的现金流能够支撑一年，“但一旦预售收入被监管，开发商们坚持的时间就会很短，肯定到不了一年。”
陈云峰表示：“在银行贷款审核日趋严格的情况下，预售款的专用将对集团性规模企业的资金调动设限，从而提高资金成本，无异于设阀门阻断血管。同时，预售款新规将加大开发商资金成本，吞食开发利润，影响开发商发展。”
上海：相关管理办法或暂不出台
对于北京将出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》一事，《财经日报》记者昨天致电上海市住房保障和房屋管理局，该局办公室相关人员表示并不知道此事，而来自《上海证券报》的报道援引业内人士说法称，早在去年底今年初，上海市住房保障和房屋管理局曾对沪上部分房地产企业进行调研，主要了解商品房预售的各个环节及流程、资金流向及操作方式。
上海世联房地产顾问有限公司分析师袁鸿昌表示，确实听到过上海市住房保障和房屋管理局进行调研的说法。但中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，即使要推出预售资金专项管理制度，上海也不会走在前面。
1994年《城市房地产管理法》出台，确立了商品房预售制度，但是大部分楼盘的预售资金都没有被严格监管，开发商总是提前支取，甚至将资金挪作他用。“开发商多是通过预售款来补充资金，还银行贷款、土地款、工程款等。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，如果只有等到交房时才能拿到预售款，对房地产企业影响将会很大。
袁鸿昌称，预售资金专项管理还处于谈论阶段，开发商都在静观其变。预售资金专项管理政策如果出台，会改变房地产市场的游戏规则，“现在开发商都是多项目运营、扩张式发展，三个盖子盖六个瓶子、八个瓶子，资金的运转就显得特别重要。未来资金的运用就会不取决于市场反应，而取决于工程节点。”
薛建雄称，监管并不是一个简单的事情，国外的做法是通过银行来进行，购房者先把钱存在银行的一个监管账户，银行可以贷款给开发商赚取利息，同时去监管开发商来保障质量，也确保自身的资金安全。
如何才能确保行之有效的监管？薛建雄建议称，可以提高土地增值税的预征比例，自1994年以来，中国对房地产土地增值税一直实行“预征制”：事前预征，事后清算，多退少补，预征税率一般在1%~3%之间。他认为，可以将预征比例提高到10%甚至更高，“这样开发商会形成卖房压力，快速把房子卖掉，资金压力比较大，同时起到有效的监管，如果房子质量出现问题，增值税清算会有很大的空间。
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深圳：商品房预售款9月1日起专款专用 违规者每套罚款5万元
在国内多个城市传出加强对开发商预售款进行监管的同时，深圳已经完成了对商品房预售款监管的明确规定。涉及商品房预售款相关要求的《深圳房地产市场监管办法》将于9月1日起开始正式实施。
深圳市在该文件中规定，在商品房预售项目竣工前，商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款(含工资及社会保险)及法定税费、行政罚款，不得挪作他用。
违反该《办法》，未通过预售款专用存款账户收取商品房预售款的，由主管部门责令其限期改正，并按未通过预售款专用账户收取预售款的商品房数量每套处5万元罚款。
深圳中原地产总经理李耀智在接受《财经日报》采访时表示，此举将会进一步打击深圳开发商的资金链。如果这笔资金按照规定只能存到专款专户而不能像此前一样去挪作他用，肯定会对开发商的现金流形成不小的压力。
公开事实是，楼盘在完工前早已卖光有目共睹。有业内人士说，目前深圳随便一个5万平方米可售面积的楼盘，预售款都有6个亿以上，部分豪宅的预售款都要20亿元以上。这笔资金专款专用，势必影响开发商的资金周转率，从而降低项目。
深圳市规划和国资委对此的解释是，一般来说，在商品房竣工验收之前，预售款应该存入专款专户。在预售款普遍未被监管的早些时候，很多开发商会将预售款用来还贷款，或者进行新一轮的买地开发，甚至是炒股，很容易造成楼盘无法交楼，甚至是开发商卷款潜逃导致楼盘烂尾。深圳曾在上世纪90年代出台的《深圳经济特区房地产转让条例》中规定专款专用，但并未得到很好的执行。今年4月份，住建部发文再次要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户。
但也有部分业内人士认为，深圳的预售款监管很明显不具操作性，需要出台相关细则。同时，限期改正以及每套罚款5万元等规定，对开发商的处罚力度过低。
深圳市规划和国资委在其新闻通稿中回应称，深圳对预售款监管规定已经相对详细，要求开发商申请预售款，必须由银行、监理企业等共同签字同意才行。这三者会形成比较好的相互制约，如果说三者串谋，那么三者都要承担法律责任。在处罚方面，各城市情况不同，不好比较。
世联地产(002285,股吧)市场研究部总监王海斌在接受本报采访时强调，目前各城市讨论的商品房预售款监管意在加强对开发商的资金压力，促进楼市调控。而此前商品房预售款监管是为了规范市场。二者有着本质不同。
王海斌担心的是，这种监管措施难以得到有效执行。早在2005年，深圳市房地产研究中心曾发布的《深圳房地产市场发展报告》已经呼吁“监控房企预售款”制度出台，而深圳的有关房地产主管部门也曾尝试过取消商品房预售制度，后在开发商的强烈反对中作罢。
西安：时间表虽未出 房屋预售款监管制度已提上议程
[ 有开发商认为，办法出台，对于资金充裕的开发商应该不会带来太大影响，因为这些企业本身有更多的融资渠道，而资金相对单薄的企业，则在扩张速度上将受到限制 ]
继两个多月前出台“楼市调控16条”(《进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》)，并把当地房屋均价重新打回每平方米6000元以下之后，西安正酝酿出台更严厉措施，对房产开发商进行限制。
昨日，西安市住房保障和房屋管理局消息人士向《财经日报》证实，西安市正在酝酿启动和推行商品房预售资金监管制度，以防止开发商挪用购房款，导致买房者无法收房。这是继北京最近传出正在研究出台商品房预售资金监管办法消息之后，中国又一座大型城市确认将出台房屋预售资金监管制度。在此之前，已有天津和石家庄先后在去年和今年率先实施了类似的监管办法。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰在其博客中表示，房屋预售款监管的作用是保证房地产项目资金安全，避免资金挪用带来的工期拖延，保证工程进度，防止开发商卷款走人的恶性事件。
上述西安市住房保障和房屋管理局消息人士告诉本报记者，目前西安当地的商品房预售资金监管办法正在调研阶段，成文的文件已经“数易其稿”，还未上交西安市政府。
依照目前的文本，西安市将对开发商的预销售房款存入银行指定账户，并由西安市住房保障和房屋管理局全程监管开发商预售资金使用情况。
该人士强调，虽然监管办法的制定确有其事，但最终需要由西安市政府发布，具体政策目前还不得而知。
“这个办法还没有出台的时间表，市政府也未向我们提出明确的上交日期。”该人士同时表示，预计今年出台的可能性不大。
西安有媒体报道称，拟出台的办法把西安市住房保障和房屋管理局作为房屋预售资金的主管部门，负责指导、组织实施西安市商品房预售款监管工作、商品房预售监管协议备案，并依法查处预售人违法违规收支、使用商品房预售款的行为，形成对开发企业的引导和约束。
据该报道，对于存入监管专用账户的预售款，开发商今后只能用于支付开发项目建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费、偿还本项目开发贷款及与本工程相关的费用。
对于房地产这一资金密集型行业来说，对预售金监管的影响可谓是“牵一发而动全身”。
市场人士表示，预售金对于房企的意义，不仅在于单个项目建设上，更在于补充整个企业资金链，保证拿地、还贷、开发等整个资金链条的通畅。
对于可能出台的预售资金监管办法，中原地产华北区域董事总经理李文杰接受采访时表示，如果监管办法出台，对市场的影响将很可能是，房企为避免预售资金被锁定在项目上，会抢在办法出台前降价销售，抓紧回款。
西安首创新开置业有限公司总经理金春则认为，目前监管办法还未出台，其明确细则尚未确定，其对市场的影响还无法做出评估。他表示，办法出台，对于资金充裕的开发商应该不会带来太大影响，因为这些企业本身有更多的融资渠道，而资金相对单薄的企业，则在扩张速度上将受到限制。
也有房产开发商提出相反的观点，认为如果政府突然实行预售资金监管，会打乱企业既定的资金使用计划，使企业失去对资金的调配力，同时会导致企业无钱拿地，影响后续市场供给，甚至可能带来未来房价的报复性上涨。
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