[摘要] 在房地产调控新政的压力下，众多房企都举起了转型大旗，它们转型的方向是进军二三线城市和商业地产。
在房地产调控新政的压力下，众多房企都举起了转型大旗，它们转型的方向是进军二三线城市和商业地产。
二三线或上演“一线式上涨”
阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲表示，除了二三线城市中一些局部的热点城市、地区也有一些房价虚高外，在新政调控下二三线城市中房价下降的并不多，因为那里的供需处于平稳状态。
“调控的重点区域和重点城市还是集中在京沪穗深、东部沿海这些重点城市，这就意味着调控对于二三线城市和中西部的城市提供了更宽松、更难得的发展机会。”中国房地产学会副会长陈国强认为，从中长期来看，二三线城市楼市增长空间明显大于一线城市。
对于品牌房企在二三线城市的布局趋势，陈国强用“非常明显”来形容。
记者发现，新政出台后，包括万科、远洋等在内的地产巨头在二三线城市的布局速度明显加快。1~6月，万科在一线城市中仅于上海、北京及广州获得了4个项目合计66.7万平方米，占总获取项目的5.66%，而截至上半年末，万科在二三线城市的权益土地储备已达到3179万平方米。
阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲对此解释说，中国轮城市化的主角是北京、上海等一线城市，目前这些城市在量的积累上已基本完成，城市化已步入结构调整的“质的阶段”，时下中国第二轮城市化的主角正在转向二三线城市，他们正在上演一线城市5年前城市化的剧本。因此房企涌向二三线地市是市场理性行为。
商业地产可观
与二三线城市类似，商业地产相比住宅地产，在调控中受到的影响也要小一些。而当下商业地产更是借助住宅地产萎靡之机，火爆了一把。
范小冲表示，由于商业物业对运营水平的要求较高。因此过去很多投资者不敢介入商业地产，特别是散户缺乏管理经验，这是过去商业写字楼不被大家关注的重要原因。
此次新政调控目标直指住宅市场的投资投机需求，而且众多业内人士判断此次政府的决心很大，未来还存有非常多的不确定性。范小冲认为，正是这样的环境，促使了很多人将目光转向了商业地产。
以上海为例，有关方面的数据显示，今年1~8月，全市商业办公项目的成交面积和成交均价都处于历史高点，其中，商业办公项目成交面积达到234万平方米，较去年同期增加了7%，成交均价达到了15187元/平方米，同比上涨了3.6%。
陈国强表示，对于北京、上海这些中心城市来说，商业地产的市场地位明显上升。众多地产商也纷纷加重了在商业地产上的布局。
据了解，今年以来，SOHO中国(企业专区，旗下楼盘)、万科、保利、招商、中粮、金地、华润置地(企业专区，旗下楼盘)、阳光股份(企业专区，旗下楼盘)、首创置业(企业专区，旗下楼盘)等地产大鳄都表示要增加商业地产。其中一直坚持做住宅的万科也转变为“必须考虑商业地产”，截至目前，万科已经在北京、西安、东莞和武汉等地启动了商业地产项目，总投资额上百亿元。
楼市调控下，商业地产的也显得可观。以商业地产为主打的SOHO中国发布的中期业绩报告显示，该公司今年上半年实现营业收入86.55亿元，同比上升119倍；实现净利润17.21亿元，同比上升136倍，均超过去年全年水平。截至今年7月底，公司实现销售额135.7亿元，已经完成全年180亿元销售目标的75%。
“从近一个时期来看，我认为商业地产回升比较快，特别是一些进行结构调整的楼盘仍然得到了市场的追捧。”光耀东方董事长李贵斌表示，租金的上涨给商业物业带来了价值，再加上经济的发展，下一步商业物业的消费量将越来越大。
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专家:没有必要过分担心土地供应量
在“新政下北京房企‘突围’之路”论坛上，中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云坦言，时下中国楼市用地供应“不差地”。
然而在本次论坛上，中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云却认为，时下人们 “没有必要过多地担心土地供应量的问题”。他解释道，虽然中国的土地资源并不是很丰富，但现在的土地供应是没有问题的。
首先，所谓的“18亿亩红线”是特指耕地的范围，但除了耕地外，中国还有许多其他土地可供开发利用。他认为，“18亿亩红线”的表述并不是太清晰。
其次，目前还存在大量的闲置地没有得到充分利用。虽然近段时间以来，各地陆续披露了不少闲置地，但可以肯定的是，从技术的角度上讲，仍然存在大量的闲置地被遗漏。这些闲置地就是土地库存，也是一块很大的可供开发的量。
此外，时下地方政府推地的动力是极强的，其动力源泉就是土地财政。
但他同时也指出，虽然来说，楼市的土地供应是没有问题，但北京、上海等一线城市的土地供应相对比较紧张，因为有观点认为，目前的机制下，北京、上海等一线城市的人口数量增长是无解的。如果这种结论成立的话，这些城市土地的供求关系会日趋紧张。
但总体而言，现阶段楼市土地供应在增加，需求在下降。阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲认为，土地价格不会暴降，因为地方政府基于时下的土地财政与中长期地方债发行的考虑，土地价格下跌幅度是有限度的。一旦土地价格大幅下降，作为地方债发行的抵押物土地的评估价就会相应下降，不利于地方政府地方债的发行。
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调控加速房企战略调整企业布局
（来源：北京商报）近来，万科、保利、华润、富力等大型房企也纷纷在范围抢滩登陆，甚至不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。
一夜之间，商业地产从少数企业的跑马圈地到众多企业群雄逐鹿时代的大幕似乎正在迅速开启……
商业地产升温资本加速流入
随着楼市调控在各地的深入落实，一线城市成交量持续下跌，10月份住宅市场成交量跌幅相比9月份已达30%。与之对应的是各地商业地产的升温。10月份前半月，北京商业地产市场18个项目商用项目价格上涨，售价涨幅达到了35.32%。截至9月底，写字楼租金价格累计上涨16%。除北京之外，上海、杭州，深圳、成都等各大城市商业地产均出现了量价齐升的表现。
业内普遍认为，范围内的住宅限购等政策将为商业地产上升带来机遇。据戴德梁行发布的数据，2011年投向环球房地产市场的投资金额将高达2810亿美元，年度增幅22%。其中，外资对中国房地产领域的投资呈现稳定上升模式，而外资入境的投资重点之一是专业化的购物中心等商业地产，一些专业化优质商业地产项目，也正在逐渐进入外资的视野。此外，由于政策的挤压效应，相当一部分民间资本开始关注并进入商业地产领域。
品牌房企集体扩展商业版图
与外资和民间资本在商业地产领域的活跃相比，大型品牌开发商的举措则更据实质性意义。10月28日，龙湖地产宣布到2014年，其在国内运营的商业项目将超过30个，经营面积将达200万平方米，所贡献利润将占公司利润总额的15%-20%。作为“二次创业”的重要内容之一，龙湖正式组建商业地产部，专门负责旗下商业地产的运营，将商业地产提高到企业发展的战略层面。10月29日，万达集团也宣布斥资300亿元进军长春商业地产，并披露明年将在开业17个万达广场。
前者是实力派住宅企业强势进军商业地产，后者则是老牌商业地产大佬高调捍卫其领先优势。专家分析，从这两个代表性企业的大手笔投入，完全能够判断出未来商业地产对于大型品牌企业的意义。
近来，大型品牌企业在商业地产攻城略地、开疆拓土已不再是新闻。而一夜之间几乎所有大型房企同时如此大规模提高商业在企业整体战略中的布局比例，的确是前所未有，大有得商业者得天下的气势。富力地产[11.68 5.42%]表示，2011年将在8个城市开业16家富力旗下酒店；2010年，向来以开发住宅见长的万科，其商业地产已占到业务核心较大比例，年内相继有多个大体量商业项目被披露，覆盖了一线城市、沿海三线城市和内陆区域中心城市，总投资超百亿元；而华润今年下半年以来，一直马不停蹄寻找商业地产投资机会，在哈尔滨、天津、唐山等地均有新增投资项目；中粮集团也表示，未来商业地产部分在其整体布局比例将提升至20%以上，保利更是打算将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%……而其他知名企业抢滩商业地产的案例更是不胜枚举。
未来房企竞争得商业者得天下
对于众多大型房企的战略性调整，中国商业地产联盟副会长王永平分析，从宏观经济判断，不断加速的城市化进程，决定了商业地产发展具有良好前景。尤其是最近政府的“十二五”规划把以“扩大内需，促进消费”提高到拉动未来经济增长的主要手段，更是让这些嗅觉敏锐的大型房企嗅到了商业地产爆发性成长的商机。相对政策对住宅市场的步步紧逼，政府对商业地产的积极主导与规划也为企业大举进入带来信心。
从企业角度判断，单一的住宅开发已被市场证明将面临巨大风险。更多企业为平衡风险，开始步入多元化业态经营。未来大型企业的竞争将是全方位竞争，持有型商业物业的将成为最稳定的收入来源。同时，以万达为代表的一些商业地产操作模式的成功，也为后进企业提供了示范和信心。此外，专家指出，目前商业地产市场上的势力格局尚未形成，发展空间广阔也是众多大型房企野心勃勃的重要原因。
商业地产竞争比住宅更加残酷
短期内众多大型房企的大举杀入，必然带来商业地产格局的剧变。业内人士判断，商业地产正在由过去少数企业的跑马圈地时代向群雄逐鹿的格局转化。抢占先机的同时，以一个有利的姿态进入，争取主动的机会就更大。
王永平认为，未来众多大型品牌房企将凭借雄厚的资金实力和强大管理系统，加大自持商业物业比例，对商业项目进行整体规划和统一管理，商业地产的品质和规模将不断上升。如万达多年前就主动寻求转型，抢先进入行业，目前其布局已形成，其他企业短期不可能撼动其领军者地位。目前，为应对政府规划和市场的需求，一些企业也在被动地寻求转型，加大商业地产的投入比例，以保证在激烈的行业竞争中不处于劣势。
专家指出，对于大型地产企业来说，并非加大商业地产的投入就会带来相应的。商业地产能够带来稳定、可观的同时，也伴随着高风险。相对住宅开发而言，商业地产的专业技术性门槛更高，运作更加复杂，与住宅相比，市场竞争也更加残酷。它对企业的资金、资本运作能力以及品牌等要求更高，尤其对企业的商业经营操盘能力要求很高。对单体项目来说，地段、业态组合以及后续经营都将是长期考验。一旦某些环节出现问题，都有可能造成经营不善，甚至死盘的风险。
目前，商业地产的经营方式已由过去散售模式开始向持有型转变。企业更看重长期利益而不是短期套现，商业地产逐渐向产业化规模化发展。
对于地方政府来说，在商业项目选择开发企业时，不能单纯考虑企业品牌、资金实力，以及企业提出的概念，而是要选取真正有经验、适合的企业来开发。
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