[摘要] “接下来肯定要改变销售计划。不只是我们自己要变，我们的策划公司也在建议我们改变。”昨日，上海嘉定一楼盘的开发商代表对《第一财经日报》记者如是说。
“接下来肯定要改变销售计划。不只是我们自己要变，我们的策划公司也在建议我们改变。”昨日，上海嘉定一楼盘的开发商代表对《财经日报》记者如是说。
新年伊始，不少城市楼市销售急冻，和刚过去的“史上最严厉”地产调控年相比，开发商今年面临的形势更加严峻。某集团提供的信息，虽然节后开工才一个多星期，但近期上海楼市中已有不少拿到预售证的开发商开始“捂盘惜售”，上演“拖”字诀。而市场背后，更大规模的开发商正在紧急改变其2011年的销售策略。
六成开发商正改变销售计划
2011年春节前后，房地产调控新政连环出击，从内容来看，“没有最严，只有更严”似乎已成为各大城市跟进新“国八条”细则的写照。而受政策影响，主要城市节后一、二手住宅市场成交急剧下降。
“开发商肯定要改变销售计划。”上海同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功近日在接受本报记者采访时透露，受新政影响，原准备在2月底3月初推盘的开发商近期正在改变其销售计划。据孙益功介绍，在他接触到的开发商中，会改变销售计划的开发商占比已达五成至六成。
事实上，近期暂无推盘计划的开发商也没有闲着，不少开发商正在加紧修改其年度销售策略，楼市迅速入冬无疑已触碰开发商敏感的神经。臧建军近日亦在接受本报记者采访时指出：“由于目前正处节后开工初期，楼市速冻期也才刚刚开始，部分企业正在做应对市场的新策略，最终改变后的计划还没有被敲定。”
近日，本报记者有幸获得了部分开发商“头脑风暴”的动态。
上述称将改变销售计划的嘉定楼盘开发商代表向本报记者透露，项目方面正在酝酿一些策略，例如分期开盘、分期出售，从策略上改变销售计划，尽量让房源晚一些进入市场。
另一位开发商则表示，为了规避“捂盘惜售”嫌疑，又能让其住宅房源推迟面市，目前不少商、住综合项目的开发商正计划将销售策略更改为：先申请项目内的商业、办公部分房源的预售证，以延迟项目内住宅房源面世的时间。
“捂盘惜售”苗头再现
大批开发商紧急修改销售计划的行为直接导致近期楼市新增供应大量减少。据21世纪不动产向本报提供的数据，2月上半月上海获得预售证新增上市的住宅项目仅有9个、面积为21.8万平方米，上市数量较1月份同期降低35.7%，同比更是减少了近一半。
房产分析师薛建雄甚至透露，由于楼市观望氛围浓郁，不愿意接受降价的开发商普遍不希望在近期开盘，以至于近期新审批下来的部分预售证，其涉及的房源甚至都没有在售楼处“开盘”。
记者据此调查发现，南汇的绿洲康城二期2月9日在网上房地产推出6~7栋约270套住宅房源，参考价从27100~34000元/平方米不等。但记者以购房者身份致电该盘售楼处时，接线的销售人员强调2月份并没有新房源开盘，目前在售的房源均为去年年底所开。“打完9折26000元/平方米，新装修的。”当记者问新一批房源何时开盘时，销售人员表示：“不清楚，时间还没出来。”
网上房地产信息显示，截至2月16日，上述楼盘2月9日新推的270余套房源全部显示为可售状态。
上述楼盘的情况并非孤例。网上房地产信息显示，宝山的飘鹰锦和花园在2月10日推出170余套房源，几乎都为联体别墅和复式房源。但其销售人员却称该项目2月份并没有房源开过盘。“现在在卖的是之前的公寓房。估计别墅要3月份才开。”
看来，在开发商“拖”字诀的影响下，2月份上海实际被推向市场的商品住宅房源还要远远低于21.8万平方米这一被同比腰斩后的数据。
上海楼市急冻的大背景下，一些本准备近期开盘的开发商销售节奏被打乱。21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2月上半月(2月1日至2月14日)全市新建商品住宅累计成交412套，较1月份同期下降逾九成；成交均价方面，2月上半月成交均价约为2.1万元/平方米，也较1月份同期下降10.6%。
某集团提供的一份报告还显示，不少新近开盘的项目还遭遇了集中退房。网上房地产数据显示，截至2月16日的数据，去年12月份以后开盘的不少项目定金量普遍走高。位于长宁区的兆丰嘉园于1月9日开出251套房源，该楼盘签约47套，定金数量竟高达51次；1月18日开出127套房源的莲花河畔景苑签约47套，定金43次；位于奉贤南桥板块的同盛南桥花园在2010年11月24日和今年1月15日开出两批房源，签约425套，定金也达到106次等。
记者致电莲花河畔景苑售楼处，相关工作人员告知“退房”主要原因是很多购房者买了房之后“被限购”了，因此产生了定金撤销的情况。“各个地方都有这种情况。”接线工作人员如是说。
薛建雄指出，在此背景下，短期之内，“捂盘惜售”暂时还是开发商用以保存实力的传统做法。
此外，由于忌惮限购令的威力，除了已公布调控细则城市的开发商纷纷改变销售计划外，部分尚未出台调控细则城市的开发商也在近期启动了“应急预案”——与细则抢时间“赛跑”。
据《南京晨报》2月16日报道，在业内预测南京限购令细则即将出台之际，南京的一批楼盘突然宣布最快将在本周内正式开盘销售。这批楼盘打破原有计划，忽然提前开盘销售，被南京地产业内人士认为是和南京的调控细则“赛跑”。
其中，位于河西的仁恒江湾城二期称，项目最快将在本周末开盘，预计价格在23000~24000元/平方米。据了解，该项目此前透露的计划，是在今年4月份左右开盘，当时销售人员透露的价格在24000~25000元/平方米。仁恒江湾城的销售人员也向媒体表示，他们的客户大多数是二次甚至多次置业者，一旦南京限购令细则出台，他们的大部分目标客户就会被划入限购范围内，他们的销售也会因此遭受巨大影响。
不过，薛建强表示，“拖”字诀和“抢时间”，其实都只是权宜之计。无论开发商有多不愿意，若楼市成交长期低迷，受到资金链的牵制，未来房价下行压力还是会慢慢显现。
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