[摘要] “接下来肯定要改变销售计划。不只是我们自己要变，我们的策划公司也在建议我们改变。”昨日，上海嘉定一楼盘的开发商代表对《第一财经日报》记者如是说。
“接下来肯定要改变销售计划。不只是我们自己要变，我们的策划公司也在建议我们改变。”昨日，上海嘉定一楼盘的开发商代表对《财经日报》记者如是说。
新年伊始，不少城市楼市销售急冻，和刚过去的“史上最严厉”地产调控年相比，开发商今年面临的形势更加严峻。某集团提供的信息，虽然节后开工才一个多星期，但近期上海楼市中已有不少拿到预售证的开发商开始“捂盘惜售”，上演“拖”字诀。而市场背后，更大规模的开发商正在紧急改变其2011年的销售策略。
六成开发商正改变销售计划
2011年春节前后，房地产调控新政连环出击，从内容来看，“没有最严，只有更严”似乎已成为各大城市跟进新“国八条”细则的写照。而受政策影响，主要城市节后一、二手住宅市场成交急剧下降。
“开发商肯定要改变销售计划。”上海同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功近日在接受本报记者采访时透露，受新政影响，原准备在2月底3月初推盘的开发商近期正在改变其销售计划。据孙益功介绍，在他接触到的开发商中，会改变销售计划的开发商占比已达五成至六成。
事实上，近期暂无推盘计划的开发商也没有闲着，不少开发商正在加紧修改其年度销售策略，楼市迅速入冬无疑已触碰开发商敏感的神经。臧建军近日亦在接受本报记者采访时指出：“由于目前正处节后开工初期，楼市速冻期也才刚刚开始，部分企业正在做应对市场的新策略，最终改变后的计划还没有被敲定。”
近日，本报记者有幸获得了部分开发商“头脑风暴”的动态。
上述称将改变销售计划的嘉定楼盘开发商代表向本报记者透露，项目方面正在酝酿一些策略，例如分期开盘、分期出售，从策略上改变销售计划，尽量让房源晚一些进入市场。
另一位开发商则表示，为了规避“捂盘惜售”嫌疑，又能让其住宅房源推迟面市，目前不少商、住综合项目的开发商正计划将销售策略更改为：先申请项目内的商业、办公部分房源的预售证，以延迟项目内住宅房源面世的时间。
“捂盘惜售”苗头再现
大批开发商紧急修改销售计划的行为直接导致近期楼市新增供应大量减少。据21世纪不动产向本报提供的数据，2月上半月上海获得预售证新增上市的住宅项目仅有9个、面积为21.8万平方米，上市数量较1月份同期降低35.7%，同比更是减少了近一半。
房产分析师薛建雄甚至透露，由于楼市观望氛围浓郁，不愿意接受降价的开发商普遍不希望在近期开盘，以至于近期新审批下来的部分预售证，其涉及的房源甚至都没有在售楼处“开盘”。
记者据此调查发现，南汇的绿洲康城二期2月9日在网上房地产推出6~7栋约270套住宅房源，参考价从27100~34000元/平方米不等。但记者以购房者身份致电该盘售楼处时，接线的销售人员强调2月份并没有新房源开盘，目前在售的房源均为去年年底所开。“打完9折26000元/平方米，新装修的。”当记者问新一批房源何时开盘时，销售人员表示：“不清楚，时间还没出来。”
网上房地产信息显示，截至2月16日，上述楼盘2月9日新推的270余套房源全部显示为可售状态。
上述楼盘的情况并非孤例。网上房地产信息显示，宝山的飘鹰锦和花园在2月10日推出170余套房源，几乎都为联体别墅和复式房源。但其销售人员却称该项目2月份并没有房源开过盘。“现在在卖的是之前的公寓房。估计别墅要3月份才开。”
看来，在开发商“拖”字诀的影响下，2月份上海实际被推向市场的商品住宅房源还要远远低于21.8万平方米这一被同比腰斩后的数据。
上海楼市急冻的大背景下，一些本准备近期开盘的开发商销售节奏被打乱。21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2月上半月(2月1日至2月14日)全市新建商品住宅累计成交412套，较1月份同期下降逾九成；成交均价方面，2月上半月成交均价约为2.1万元/平方米，也较1月份同期下降10.6%。
某集团提供的一份报告还显示，不少新近开盘的项目还遭遇了集中退房。网上房地产数据显示，截至2月16日的数据，去年12月份以后开盘的不少项目定金量普遍走高。位于长宁区的兆丰嘉园于1月9日开出251套房源，该楼盘签约47套，定金数量竟高达51次；1月18日开出127套房源的莲花河畔景苑签约47套，定金43次；位于奉贤南桥板块的同盛南桥花园在2010年11月24日和今年1月15日开出两批房源，签约425套，定金也达到106次等。
记者致电莲花河畔景苑售楼处，相关工作人员告知“退房”主要原因是很多购房者买了房之后“被限购”了，因此产生了定金撤销的情况。“各个地方都有这种情况。”接线工作人员如是说。
薛建雄指出，在此背景下，短期之内，“捂盘惜售”暂时还是开发商用以保存实力的传统做法。
此外，由于忌惮限购令的威力，除了已公布调控细则城市的开发商纷纷改变销售计划外，部分尚未出台调控细则城市的开发商也在近期启动了“应急预案”——与细则抢时间“赛跑”。
据《南京晨报》2月16日报道，在业内预测南京限购令细则即将出台之际，南京的一批楼盘突然宣布最快将在本周内正式开盘销售。这批楼盘打破原有计划，忽然提前开盘销售，被南京地产业内人士认为是和南京的调控细则“赛跑”。
其中，位于河西的仁恒江湾城二期称，项目最快将在本周末开盘，预计价格在23000~24000元/平方米。据了解，该项目此前透露的计划，是在今年4月份左右开盘，当时销售人员透露的价格在24000~25000元/平方米。仁恒江湾城的销售人员也向媒体表示，他们的客户大多数是二次甚至多次置业者，一旦南京限购令细则出台，他们的大部分目标客户就会被划入限购范围内，他们的销售也会因此遭受巨大影响。
不过，薛建强表示，“拖”字诀和“抢时间”，其实都只是权宜之计。无论开发商有多不愿意，若楼市成交长期低迷，受到资金链的牵制，未来房价下行压力还是会慢慢显现。
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来源：重庆晚报）市人大常委会昨日分组审议《重庆市城镇房地产交易管理条例(修订草案)》(简称草案)。市国土房管局局长张定宇介绍，随着我市经济社会的快速发展，房地产市场环境和法制环境发生重大变化，2002年起施行的《重庆市城镇房地产交易管理条例》需要进行修改完善。尤其是《物权法》、《房屋登记办法》等法律规章已经施行，条例中涉及的商品房预售登记、销售计价方式、预售合同备案等内容，都需要进行相应调整和完善。
商品房买卖
拟按建筑面积计价
草案最引人关注的地方，是调整了商品房销售计价方式。现行条例规定商品房销售以套内建筑面积作为计价依据，草案修改为“商品房销售应当按建筑面积计价”。
张定宇：此举是考虑到住建部、国家统计局等对价格信息的统计发布和商品房价格水平的评判均以建筑面积为准，交易契税的征收及拟开征的物业税计税指标等国家相关行政管理，也以建筑面积为计算基准。从36个大中城市看，除个别城市外，均以建筑面积计价，而套内建筑面积单价相比建筑面积单价要高出许多，这种计价方式的技术差异导致不能真实反映我市与各大城市相比的市场价格水平。
应当保障房屋承租人
住用安全
草案规定，“房屋租赁应当适应承租人的基本居住权并保障其住用安全，并不得损害公共利益以及相邻权利人的合法权益”。
张定宇：近年来，群租现象引发了众多社会问题，引起社会关注，有必要加以规范，但由于对租用房屋的人均面积等具体要求存在争议，较难作出具体规定，因此，只能对群租行为的规范作原则规定。
捂盘惜售
可处1万至3万元罚款
草案规定，“取得商品房预售许可证的房地产开发企业，应当在10个工作日内一次性公开全部准售房源，按照价格主管部门的规定明码标价对外销售”。
张定宇：草案明确规定禁止捂盘惜售。对于捂盘惜售的开发商，房地产行政主管部门将责令改正，并处1万元至3万元罚款；拒不改正的，将被吊销房地产预售许可证。
附有违法建筑的
房地产不得转让
草案规定，“经规划等行政主管部门认定的附有违法建筑的房地产不得转让”。
张定宇：《物权法》规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全。
预售商品房
建面及价格应公示
草案规定，“拟预售的房屋为8层以下的，完成主体建筑封顶；为9层以上的，以建房屋形象进度已完成8层并达到规划批准面积二分之一以上的”，是取得预售许可的条件之一。
张定宇：草案提高了预售商品房形象进度的要求。售房现场应设立公示栏，对每套预售商品房建筑面积及其价格等信息进行公示。
按照建面计价
市民观点不一
反对方
实质就是变相涨价
房屋由按套内面积出售到按建筑面积出售，以前你只需要出房屋面积的钱，现在电梯、楼道、小区绿化都要名正言顺地算进你的买房价格里。同样一套房子，你以前30万元可以买下，以后却未必还买得到。说白了，这实质就是变相涨价，明降暗升。
———重庆移动公司员工 刘婷
建面是一本糊涂账
我觉得房屋还是按套内面积出售比较好，建筑面积就是一本糊涂账，有几个市民知道建筑面积的算法？大多数时候都是开发商说多少就是多少，市民要想想弄清楚就只有找专家来测算，成本高不说，还容易有纠纷，不如套内面积来得明白。———现代女子医院 王蓉
赞同方
有利业主居住环境
按套内面积售房，对于楼道、绿化等公共部分，开发商为节约成本，完全可能偷工减料让它们变小变少，从而影响业主居住的适住性。如果按建筑面积售房，这个问题可能会好解决一些。
———美联中介公司 杨敏
避免落入价格陷阱
“交通便利、环境优美，每平方米只要5000元……”这样的广告词总是很吸引人，以为可以捡到大便宜，但当你大老远跑去售房部了解，才发现人家说的是建筑面积，估计许多人买房都曾有类似上当的经历。按建筑面积出售后，就不会有这种事情发生了。———南岸区建委 尹洪(记者 许二多 张一叶)
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■影响·人
“京十五条出台后，北京最稀缺的不是房子，而是‘房票’。”阳光100常务副总裁范小冲认为，同时具备购房能力、购房意愿和购房能力的买房人将非常稀缺。这就不排除一些房企包括大开发商会先发制人，通过降价等手段吸引持有“房票”的潜在买房人，“悟盘惜售的可能性小了。”
范小冲表示，新版限购令的出台，使许多人只有一次买房机会，因此买房人更会慎重选择，客户资源就会向优质项目集中。
京十五条最为严厉之处，是对外地人购房的限制。在北京工作4年多的陈小姐，交税刚刚满3年，她说，“最担心的事情发生了。原来还觉得有一年的交税证明可以贷款买房，现在需要5年的交税证明，别说贷款，全款都没有资格买房了。”
据个人房贷机构伟嘉安捷统计，外地贷款购房人群约占总购房人群的五至六成，新限购令将使半数以上外地人群受影响。而目前在京企业中约有三分之一的企业发放现金工资，也未给员工上社会保险，伟嘉安捷认为针对这些企业政府应当从严管理，对外地来京打工人群有所保障，有利于这部分人群买房。
外地人买房更接近“刚需”
亚豪机构副总经理任启鑫认为，此次的限购细则比新国八条政策要更加严格，北京出台这样的政策既是从楼市调控的角度考虑，也是从北京市整体发展的角度出发。一般来讲，提供五年以上纳税证明的外地人，在北京有较为正式的工作和稳定的收入，他们相对稳定，购房需求也接近真实的自住“刚需”。
而据相关部门调查，2010年，北京的常住人口已经超过了1900万人，而据人民银行营业管理部2010年第四季度对北京市城镇居民购房状况的问卷调查显示，北京户籍人口达1246万人，由此来看，目前外地人比例已经占到常住人口的三分之一左右。
统计显示，今年1月北京卖出的住房中，44.8%都是非本市居民购买。
■数据
●成交量据北京中原地产监测，春节后的首周2月7日至13日，北京期房住宅成交量仅为740套，现房住宅成交量为161套，而二手房更是仅成交了3110套，环比春节前最后一周分别下降了65.6%、54.5%、59.5%。
●购房意愿近日的一项调查显示，目前北京意向购房者比例已经下跌到了30.6%，超过六成的购房者逐渐开始观望。
●房价北京新建住房价格指数同比涨幅，从去年5月份的22%回落至12月份的9.9%，连续7个月回落。环比指数由2%以上降至0.3%以内。均价从每平米2.35万元降至2万元左右。
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