[摘要] 按照新“国八条”的要求，3月底将成为各地公布房价控制目标的“大限”，除了银川、太原、佛山、贵阳、昆明等少数二线城市已公布房价控制目标外，一线城市房价调控目标“千呼万唤不出来”，多数城市还在“纠结”中。
按照新“国八条”的要求，3月底将成为各地公布房价控制目标的“大限”，除了银川、太原、佛山、贵阳、昆明等少数二线城市已公布房价控制目标外，一线城市房价调控目标“千呼万唤不出来”，多数城市还在“纠结”中。
少数城市率先公布
新“国八条”细则落地城市已有30个，但目前有银川、太原、佛山、贵阳、昆明等少数二三线城市率先公布房价控制目标，多以GDP或人均可支配收入增幅作为参照物。
新“国八条”提出，“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”要求各地制定房价调控目标，这在历来的楼市调控中是次。
银川2月公布的房价调控目标是：银川2011年新建商品住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内，同比增幅低于10%。
3月18日，太原规定2011年全市新建商品住房年度价格涨幅不超过全市年度GDP和人均可支配收入增长水平。
佛山近日发布通知要求，今年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度。贵阳的目标是严格控制新建住房价格增幅不高于去年平均值。昆明则规定房价涨幅不能超过人均可支配收入增长水平。
中国证券报记者发现，在已公布房价调控目标的城市中出现了两种标准：一种是以不高于当地全年人均可支配收入的增幅为标准；一种是以不高于去年住房增幅平均值为标准。一线城市也可能会采取这两指标来确立房价控制目标。
杨红旭认为：“房价涨幅如果能控制在5%甚至3%以下，才能真正达到预期。”
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一线城市很“纠结”
眼下多数城市对房价调控目标还在“纠结”中。目前最难确定的是诸如北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快、供求关系更为紧张的一线城市。
业内人士分析，一线城市调控目标“难产”的原因是，地方政府调控房价可用的手段并不多，流动性过剩、贷款利率不是地方政府所能控制的，目前只有限购、批证等行政手段。
也有业内人士认为，更重要的原因是地方政府患上了“土地财政依赖症”。以上海为例，上海土地出让金所占财政收入比重正在不断加大。2005年上海土地出让金248.3亿元，占总财政收入17.3%；2006年这一数字略有下降，为16.4%；2007年上升到22.6%；在经历了2008年金融危机后的2009年，全年土地出让金1024亿元，占到总财政收入40.3%；2010年更是超过了50%，达到历史的53.2%。
尽管过去10年楼市调控多次出台，但上海房价始终保持涨势，推动房价上涨的地价整体呈现上涨趋势，土地财政力挺房价上涨。数据显示，2004年国土部规定经营性用地将通过招拍挂出让后，上海宅地的价格呈现出波浪式上涨趋势。2005年上海宅地成交均价为3127元/平方米；2006年下降至1811元/平方米；2007年均价为3828元/平方米；2008年由于受到金融危机的冲击宅地均价出现下跌，为3393元/平方米。而在随后的两年，上海宅地价格出现爆发式上涨，2009年为7143元/平方米，2010年均价破万，达到10574元/平方米。
业内人士指出，终结土地财政，加大保障房供给，让商品房去金融化，房地产退出投资领域，楼市调控才能落到实处。
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转战二三线城市已成主调 房企4龙头亮齐"底牌
（来源：上海证券报）今日，招商地产发布了2010年年报。至此，“万保招金”四大地产上市公司年报都已亮相。四公司均实现了营业收入和净利润的同比增长，随着其向二、三线城市扩张和战略调整，四大龙头的未来可结算收入亦能支撑2011年的业绩；但同时，长期借款都出现了大幅增长。
招商地产报告期内实现净利润20.1亿元，同比增长22.3%，基本每股1.17元。公司拟每10股派1.2元。
相对于其他三家龙头，招商地产净利润增幅是的，万科和保利地产业绩增幅分别为37%和40%，而金地集团则增幅，达到52%。
面对去年4月开始的宏观调控，大房企能够实现营收和利润的增长，主要依靠灵活的发展策略以应对市场变化。如万科报告期内实现销售面积、销售金额同比增长35%及71%，销售金额首次突破千亿，与其市场主流定位有关，其144平方米以下小户型占比较之2009年进一步提高到88%，同时，万科实行快速周转战略，全年新进12个城市，一定程度上规避了部分市场过热的风险。而保利地产在调控情况下，签约面积和收入也均同比增长，销售均价同比增长16.7%，其则是依靠在北京、上海等地的高端项目提升销售收入，同时也积极拓展二、三线城市。
适时的应对措施起到了良好的作用，公司的预收账款也将支撑2011年业绩。万科2010年末预收账款达到744亿元，同比增加134%，而保利地产则达到515亿元，同比增幅为73%，金地集团、招商地产分别为189亿元和113亿元，同比分别增加53%和19%，这为各公司将来的业绩收入奠定了良好基础。而结合预收账款的增长，公司的资产负债率同比提升并不那么“可怕”。年报显示，“万保招金”对应的资产负债率分别为75%、79%、65%和71%，较2009年均有所提升，的近9个百分点，较低的则在2个百分点不到，但如果剔除预收账款，则资产负债率并不那么高。如万科剔除预收账款后，公司的其他各项负债占总资产的比例实际上为40.2%。
尽管2011年的业绩有所保障，但房地产企业的长期借款也明显增加。“万保招金”截至2010年末对应的长期借款分别为248亿元、470亿元、100亿元和181亿元，同比增加42%、132%、75%和40%，长期债务的增加很可能是房地产企业出于对未来调整期“债务长期化”的考虑，以借款增加和销售回款相匹配。
面对未来房地产市场，各大龙头都制订了相应发展战略，包括新地区的扩张以及快速周转的策略。如招商地产表示，将大力拓展周边的二、三线城市，保利地产则将继续加大二、三线城市拓展力度，并采取“抢销售、抢资金、抢进度”的经营策略，而金地集团也提到，通过产品线的运用缩短开发周期，加快总资产周转率。
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