[摘要] 拥有房产曾是美国人实现“美国梦”的一个重要标志，是一个人“美好和成功人生”的象征。在他们看来，前面有草坪、四周有围栏的房屋不仅是美好的居所，还是毫无风险的绝佳投资。不过，这样的日子已经一去不返。
拥有房产曾是美国人实现“美国梦”的一个重要标志，是一个人“美好和成功人生”的象征。在他们看来，前面有草坪、四周有围栏的房屋不仅是美好的居所，还是毫无风险的绝佳投资。不过，这样的日子已经一去不返。许多经济学家估计，即便陷入低迷的房地产市场最终恢复，但是在不久的将来，美国人将住房视作家庭储备金的日子也将结束。金融危机爆发以来，美国约有四分之一的自有住房沦为负资产，租房成为新的流行。
与2004年的值69.2%相比，目前美国的住房拥有率在2010年第四季度已经下降到了66.5%。这是自1998年以来的数据，但是也仍然远远不及德国。德国在2007年的住房拥有率仅为46%，而瑞士的数字则更低。
这些差距反映了各国根深蒂固的分歧，其中一些是文化因素。柏林的一位房地产顾问萨沙·黑特里希表示，“德国人很难接受上下班路上需要一个。”这就促使了人们更倾向于在市中心租房，在租金很低廉的地方尤为如此，譬如柏林。另外还有体制因素。德国抵押贷款相当保守，如果没有大笔现金保障，人们很难申请到贷款。此外，德国的房东也给租客提供了充分保障。比如租约是自由的，租金是否上涨由一个系统决定，该系统会将相似类型房产的租金做一番比较。在得知对房地产需求高以及收入稳定的情况下，保守的投资者感到安全。
据分析，目前美国仍然坚持买房的人群大致可以分为三类：一是外国移民，购买房产能使他们获得安定感，也能赢得社会尊重；二是收入较高、较稳定的中产阶级，有购房置业的基础；三是持有传统观念的美国人，他们把拥有房产看作个人的财富。大多数年轻人则以租房为主，从而形成了美国住房拥有率与年龄段有直接联系的现象，年龄越大，拥有住宅的比例越高。如25岁以下人群，住房拥有率仅为24%左右；70岁以上人群的住房拥有率达到82%左右。
许多年轻人从上大学起就养成在外租房的习惯，毕业后，由于自身经济状况不宽裕，而往往又不愿与父母住在一起，租房已成为年轻人流行的时尚。甚至在结婚后，他们在外租房居住也相当普遍。
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“40万即可买美国别墅！”这样的广告词撩动人心。投资海外房产，这是个新兴的理财渠道，不过准备工作得做足，看清大市的同时还得清楚当地房产买卖及持有的各种不同。
漫画/张建辉
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现在进入须打“持久战”
海外房地产进入中国市场推销大概也就是最近六七年的事情，而且前几年一直以移民和留学客户为主，去年才开始有较多的投资客，主要因为国内楼市动荡、多个城市执行限购令以及人民币。
美国房地产市场经过了近20年的上升期后，由于金融市场面临流动性不足的问题，以及次贷问题的影响，从2006年中开始不断调整，目前美国各地区的平均房价已经从高峰回落了30%-60%。以旧金山为例，目前实际房价接近2003年9月的水平，如果扣除通胀的因素，已经相当于2000年6月的水平。
判断美国房价走势，一看货币政策是宽松还是紧缩，大体上宽松则助涨，紧缩则迫跌；二看失业率，如果失业率呈增长走势，则显示经济不景气，房屋价格走跌；三看新房动工率，每年各个州都会公布新房动工率，但目前整个美国楼市都只有约15%是新房，所以相对来说动工率的变化对房价影响不是很大。
此外，美国房地产市场“有章可循”，历年房价变化轨迹也是重要的判断依据——— 根据以往美国房地产市场的规律，从价位波峰到谷底一般需要两年多的时间，而本次次贷风波使得调整期比以往较长。与目前阴晴不定的宏观经济一样，美国的房地产市场今年才开始有底部企稳的迹象，但是，什么时候开始能真正进入回升轨道，众多经济学者的评判都还比较悲观。此时进入美国房地产市场，须做好“打持久战”的准备。
次贷危机之后房屋贷款变严
美国买房件事就是请房产交易代理人，目前国内已有一些中介代理机构推荐美国房产，虽然卖的很多是二手房，也按照美国的中介行业现状，只向卖方收取代理费用，按照总房价的3%-6%，而不收买方。
同时要考虑的是按揭贷款问题，是否需要以及如何办理。据美国联邦国民抵押协会的按揭标准规定，确定个人购房按揭还款能力的指标是28-36，即借款人每月的供款额一般不能超过家庭月收入的28%，如果借款人还有其他债务(如供车等)，则供楼加上其他债务支出不能超过家庭月收入的36%。如果超过此限，那么就被认为是住房负担过重，买房者只有另外选择较便宜的房子。
房贷利率方面，各银行不同，目前一般是4.5%-4.7%。特别的地方是，美国实行累进税制，为买房贷款所付的利息可以免税，为房屋缴纳的房产税金也可以抵掉一部分个人所得税，由年薪减去这些部分再收个税。也就是为了增大免税额，美国人习惯尽自己的贷款额度去买好房子。
不过，美国自2007年底爆发次贷危机以后，房屋贷款变得很难申请，需要初审、复审等等繁琐的流程而且不一定能批。也因为目前美国房价较低，中国投资客购买以一次性付款为主。
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持有和转卖的税费高
买房简单，但投资美国房产尤其要注意的是算清持有环节的税费：一是房产税，各个州不同，普遍是按照房屋总价的1%-3.5%，其中加州，普通住宅1.1%、商务公寓1.4%，如底特律州较高，要3%；二是租赁收入税，普遍按照年租金收入的7%-10%，同时，美国的房屋必须通过物管公司出租，物管公司按一个月租金的10%左右收取；三是物管费，要看所在州及区域维护成本，一般商务公寓较高、H OU SE较低，如洛杉矶50-70平方米的市区公寓，物管费要400-600美元，H OU SE则一般按照80-140美元。
更大的一笔成本是，如果你考虑短期转卖，那么卖房时除了按照总房价的3%-6%付给中介代理商费用以外，还要缴纳房产所得税。美国的房产所得税按照获利征收，短期持有、一年以内就转卖的，房产所得税高达30%-50%。
短期炒作不现实
因为短期转卖的房产所得税比率高，也因为美国房地产市场尚处于低迷期，目前投资“短炒”并不现实，所以带租约出售的房子是国内投资客主要考虑的对象。
虽然美国住房私有化程度较高，但官方数据显示，近20年来，住房拥有率徘徊在63%-69%之间，始终低于70%。由于次贷风波的影响，部分住户因无法获得住房抵押贷款而转向了租赁市场，使得住房拥有率下降，对于租赁的需求上升，而租金方面，相对国内市场是比较高的。以深圳和亚特兰大为例，同为140万人民币左右的住宅，在深圳大约就是一套70平方米的两房，月租金在3000-4000元之间，而亚特兰大的租金在1200-1500美元，也就是人民币8000-10000之间，相当于深圳的两倍多。
还有一种方式，则是令国内投资客振奋的，那就是重建出租———美国的房产是连房带地皮、产权的，一套房子占地面积动辄四五百平方米，从提升租金的角度考虑可以买了之后推倒重建，建成一栋小户型楼房。当然，如此做法需要通过当地政府审批。
本期专家支持：深圳联商投资顾问管理有限公司总经理刘淑娟、深圳同致行顾问有限公司董事长王波
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推荐阅读：中国内地楼市泡沫严重 租售比1000倍超过美国
（来源：北京青年报）我从2005年开始关注国内的房地产，每次和国内亲友聊天，都会提及房子，这几乎成了永恒的话题。
如果用国际最权威的租售比（房价除以月租金，超过160倍则是泡沫的开始）来看，即使在2005年，国内一线大城市，就已经有泡沫了。但也就是从2005年开始，中国房价向上飙飞，一飞冲天。虽然政府不断出台调控措施来抑制房价，可房价是越调越涨。
然而在美国，即使在次贷危机爆发之前房价处于
欧美的房价为何涨不上天？
首先，欧美征收高额房产税。
在欧美，只要是私人的房子，即便房屋的主人已经去世，也必须要缴纳房产税，每年缴纳的税率从1%到3%不等，平均为2%，且房产税的征收，是根据你所拥有房子的实际价值来征收的。也就是说，房价越涨，房产税越高。如果税率为3%的话，哪怕房价不涨，每33年（即使不算贷款利息），你的实际付出，便已超过了房价的一倍。
我一个好朋友，为了让孩子能在好学区受教育，夫妇俩12年前在纽约上州，买下一幢50万美元的房子，与克林顿总统退休隐居的地方是同一个社区，可以算是克林顿夫妇的邻居，可见地段之好。前几年房价猛涨，他们房产的市价一度高达100万美元。有一次聚会相见，我恭贺他们成为“百万富翁“了！没想到他们苦笑道：”有什么好祝贺的。这几年Propertytax（房产税）随着房价年年涨，本来15000美元的税，现在房价100万，每年要交3万美元的税。再这样下去，明年我们可能就住不起啦！“他们话音未落，“幸好“房价开始下跌，目前他们房子的市值，已回落到六七十万美元，他们这才松了口气，可见房产税之犀利了。
其次，在欧美，房子和汽车一样属于消费品，并不是投资品，房价是进入CPI加以计算的。所以，一旦房价高涨，CPI超过5%的话，便属于恶性通胀，政府就非得出重手。比如里根时代，美国一度恶性通胀，里根政府便连续加息，一直加到18%，硬生生地控制住了通货膨胀。同时，因为借贷成本太高，房价应声回落。
第三，欧美政府在征收了高房产税之后，大量提供各种类型租金稳定的房子，使大多数民众并不需要非得购房而居。
事实上，在欧洲的多数国家，多少年来租房者和拥有住房的比例一半一半，大城市的租房比例则更高，像德国，更有高达57%以上的人一辈子租房而住。即使在地广人稀的美国，在次贷危机爆发之前，拥有房子的屋主数量破了历史纪录，可依然有超过33%的人租房而住。
在欧美，租房而居，还是买房自住，对大众来说只不过是不同的生活方式选择而已。无论在理财上，以及其他方面，并无优劣之分。
结论：在欧美，平均2%的房地产税，是一个控制房价的平衡器，而房贷利息的随时上涨，以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋，由这三种利器糅合在一起，好似绞索一般套住了房价的恶性攀升。所以，欧美的房价不可能像中国涨到天上去。他山之石，可以攻玉。如果中国希望遏制投机炒房，使房价回归正常的水平，不妨全面同时借鉴欧美这三个方法。
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