[摘要] 楼价真的开始跌了吗？看2011年房价走势，一线城市房价下降二三线继续涨。
十年中国买房无人亏 2011年房价走势又如何?
房子永远是百姓关注的热点，房价则是热点中的热点。2010年，国务院三次重手对房地产市场进行调控，但房价上涨的势头依旧。进入2011年，楼市调控依然在深入。面对动荡的楼市，面对高涨的房价，购房者一面观望，一面又逃不过刚需的魔咒。站在兔年的头儿上，购房者该如何选择?
出手派:十年来没人亏别等了
每次回调都是好时机:从近十年房地产市场发展来看，每一次政策出台后房价都会有一次短暂的回调，但是回调之后必然是新一轮的上涨，而且涨幅都要高于以前。
策出台时，交易双方会在短期内僵持，手上有多套住房的投资客会集中选择在这个时点降价出售部分，这正是淘好房子的时机。目前房产在中国依然是最稳定的投资渠道，在未来通货膨胀的情况下，不动产是的选择。
等待无用:等待有用吗?
尽管你有一千条理由说房价会跌，尽管你有一万个观点说房价与老百姓的收入水平不相匹配，房价却没有按照人们的愿望下跌。中国的房价在最近几年是不会有大的下跌的，更不会崩盘。至少在刚性需求还存在时，至少在城市化率还在上升时，至少在中国的经济还在高速增长时，至少在制度还没有改革时，至少在中国经济还没有新的发动机来替代时，至少在人们的消费观念还没有改变时。
十年来买房的都没亏:2000年我在合肥买了套房子，今年4月，通过中介以65万元成交价卖了。虽然已经住了10年，翻了3倍的房价在我看来已经高得相当离谱了，但和新开盘的楼盘比起来，买房人觉得还是很划算的。这十年，股市有涨有跌，房市却只有暴涨只有徘徊，没有下跌过。
我问过很多的人，从2000年到2010年这十年，没买房的人嘴里骂着房价的100个十恶不赦，心里没有几个不把肠子都悔青的。
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观望派:正是乱的时候先别急
越通胀越不能买:通胀对购房者来说是把“双刃剑”，甚至是一个天大的陷阱。
在通胀预期出现，或通胀发生的早期，房地产的价格会上涨。一旦发展到中期，当利率不断提高，高达20、30甚至更高的时候，其高额的利息将成为购房者的“绞索”。当越来越多的断供出现，越来越高的高位购房者不得不抛出房产时，房价将直线下坠。越是下坠，恐慌性抛售的人越多，房价将出现雪崩。如果你要在通胀下买房，傻不可怕，可怕的是做最后一个傻子。
现在是“买方市场”:楼市真正走出困境应该在明年，所以房价可能还会有相当的下调空间。整个房地产市场弥漫着浓烈的观望气氛，供需双方的博弈尚处在剑拔弩张的阶段。以成交量的回暖来宣示楼市春天的到来，还为时太早。现在买房的确开始具备一定的诱力，但别太急躁，因为现在是“买方市场”，还不到抄底的时机。
等开发商着急了再买:如果要想降低风险，目前购房一定要悠着点!首先，在未来的几个月内，没有多少人再给你争抢了，你所看到的“满堂红小红旗”的销控板大多都是假的了，因为，提高至50，首套房提高到30，三套房停止贷款，就这几点就已经把大量的投资投机客户和少量刚性需求的客户拒之门外，剩下来的符合条件又具备购房条件的客户是少之又少。
此外，本轮调控“枪打出头鸟”，一线城市在“限购令”的威逼下，未来几个月必将是量跌价平或者是量价齐跌。既然如此，何不等多起来、开发商着急起来、房价相对合理起来、很多人都不抢的时候，再悠哉悠哉地选择自己中意的好房子呢?
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逍遥派:看涨跌没啥用甭纠结
买房要有长远眼光如果明年房地产企业开发贷款继续从紧，房地产企业融资渠道被严管，上半年房价向下调整是有可能的。但我们买房不是只看一两年的，如果用5-10年的长远眼光看，你或许有另外一番答案。有些人最喜欢听专家说房价跌，最想扒开发商的皮，但事实上楼市调控却不给力，房价依旧飘摇不定。
什么都是浮云，房价涨跌，争论无用，买房卖房还是要自己做主。市场有自身的规律市场总会按照自己的方式走，人为的顶部永远不会是真正的顶部。自2003年以来，政府的每次调控都以失败告终。房产市场在暂时的打压过后，仍会按照中国房地产市场本身的逻辑再度上扬，寻找真正的市场顶部。我想那时中国房地产也将走向成熟，市场会赋予它应有的价值。
不看房价看能力别看房价了，还是看自己的负担能力吧。标准是什么?提供一个参考指数:房贷不能超过收入的30。能做到就买，做不到就不买。不要迷信国际惯例，不要迷信收入水平，不要迷信调控措施。想要买房就买，房价调整也不用着急；不想买房就不买，房价上涨了也不要怨天尤人。
2011年房价走势各派之争
诸多“利空”下降无疑到今年年底，如果国家觉得调控效果并不明显，就会祭出“税收”这面最厉害的旗帜。面对“税收”这一强大的武器，投资客不再也不敢坐地起价。而2011年将有更多的和平价房上市，再加上周边环境的动荡，我认为2011年全年的房价都是下跌状态，特别是春天的几个月，幅度更为明显。
仍将在“骂声中成长”我国的经济增长在很大程度上是靠刺激性货币政策来支撑的，过于压缩新增贷款规模，很可能对中国经济造成沉重打击。因此，适度宽松的货币政策还会继续，流动性过剩的问题也就很难消除。
小幅加息会刺激楼市资金外流，加剧通胀，加息频率太高又可能会重创经济。面对全球性流动性过剩和外贸受阻的情况，股市不振，扩大内需仍然在很大程度上要依靠房地产的发展，因此，调控政策有所改变不是没有可能。
警惕二三线城市房价疯涨调控政策的重点区域依旧集中在北上广这样的一线城市，房价的涨跌幅度不会很大。需要警惕的是二三线城市，二三线城市由于对土地财政的严重依赖，政府的调控执行力存在疑问，尤其是限购政策会随着时间的推移而逐渐化为无形。一旦调控放松，房价暴涨的可能性极大。
不跌不涨最可怕2011年后如果房价涨跌幅度不大，观望了两三年的家庭可能会考虑买房，如果房价小跌，可能会出现抢房，楼盘交易量大幅增加，开发商资金回笼，银行压力减小。其后果是，担心了一阵子的开发商和炒房者就像吃了一颗定心丸，加倍的贷款盖楼或者炒房，而银行会继续疯狂放贷，印钞机继续开动，虚拟经济的泡沫更大，物价继续疯涨，实体经济受到更大的创伤。换句话说，如果你想跳的高，先蹲低一点。房价就是这句话的例子，在经过小幅下跌以后会出现更大的报复性反弹。
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专家建议：暂不买房10条理由！
一、价值学上，房价虚高严重，物非所值，不值得花大头钱去买本不值这些钱的东西，一旦回归本位亏损太大。
二、伦理学上，房为身外之物，生不带来死不带去，租房住也成，“千年田地八百主，田是主人人是客”，人不能像蜗牛一样背壳前行。
三、社会学上，现在工作不稳定，不是铁饭碗，今天甲区打工，明天乙区上班，买房不利于迁徒。
四、经济学上，贷款利息太高，造成融资成本过大，如果租房住，省下的首付钱使你既有积蓄，又可用它的利息支付房租，而且避免了买房贷款的高利息，里外一算，不买房比买房合算多了。
五、投资学上，如果房价只能涨不能跌，你买了投资可以，如果住的话，它升不与你无关，除非你怕将来买不起，现在才有必要买。问题是，将来它不可能，倒极可能贬值，你买它有什么用。商品房商品房，是商品就要尊重市场规律。
六，生理学上，当房奴受双重压迫，一是拼命工作透支体力，二是怕丢工作心理压力，而且楼市的风声鹤唳对你还有刺激，所以，你穷其一生，就为一个房子太不值得。
七，事业学上，积蓄用在哪最合理，如果你想创业，当然用它投资，但一不定非是房地产还可是其它方面，你做这方面的老板和事业，岂不更好。
八，未来学上，将来形势难以估料，经济，政治，军事，自然，家庭等等都有不确定的因素，如果因一套房子套住自己，弄得将来憋气后悔，或者家里老人没钱看病，生活紧张，这值得吗。
九，政策学上，现在的政策是支持开发商的，将来随着经济形势和民主进程的发展，政策总要转移，民生问题应居首位。
十，博弈学上，开发商、政府、银行、百姓，四者在博弈，开发商在利益刺激下疯狂了，到处圈地，到处建设，利令智昏，政府为了政治和经济目的，配合开发商掏百姓的腰包，百姓对土地资源和市场做了错误的判断，即土地资源有限，市场需求量大，结果上了套，心甘情愿做房奴。其实，市场和社会形势都是存在大量变数的。调整土地资源和市场形势起码还有以下几种因素，一是土地资源可通过整合实现，旧城区、低洼地改造，城市间人员流动，西部大开发和东北、西南大开发，空置房版税等，都会对上述两点产生刺激。
现在是双方对抗时期，以前是购买方不明白，一个劲地买，有钱人不在乎，市场红火，现在则是看明白了的人在等，没看明白的人没钱不买，所以，现在是市场严重疲软，开发商回天无力。现在持币观望方需要的是耐心。双方都在等对方先败下来，这是一场意志对抗赛。
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多家银行否认全面停发开发贷信贷额度紧张成常态
（来源：每日经济新闻）昨日（2月23日），资深媒体人黄家荣在其博客中称一家银行全面停止给房地产开发商提供开发贷款。该银行北京总部通知，停止一年房地产开发贷。
对于该消息，记者致电黄家荣，他称“目前不方便透露是哪一家银行，详细的内容也在博客中了，如果有更多的消息也会在博客中透露。”记者向北京、上海等多家银行求证，均未有银行明确表示，有停止开发贷的事实。
一位银行业分析师向记者表示，银行全部停止开发贷的可能性比较小，一家银行停止，可能只是出于业务上的需要。
“不可能！全面停开发贷不可能！”一家房地产开发企业负责人听到这个消息之后，表示很惊讶。不过，具体了解该消息之后，他表示，只有一家银行停止发放开发贷还是有可能，不过银行业不可能全面停止放贷。
一股份制银行总行相关人士也表示，目前暂不知情，尚未收到正式的文件通知。另一股份制银行某分行相关人士亦称，尚未听说这一信息，也没有正式的文件下发。
“对于开发贷我们对于风险的控制是比较严格，但是并没有听说我们有停止发放开发贷的事情。”建行内部人士告诉记者。同时，工行、中信银行等相关人士，在记者问及此事时，均表示没有接到停放开发贷的文件，也没有听说过这个事情。
民生银行内部人士也告诉记者，“正在发展地产金融事业部，并且该部门在行业内还是比较有影响力，如果停止开发贷的话，将是一个大事，应该会作出公开的通知，目前并没有听说有这样的事情。”对于房地产开发贷，该人士表示，肯定会严控风险。
上述房地产开发企业负责人分析，该银行可能并不以房地产为主导业务，对于开发贷业务不熟悉，或者是有风险。“这是银行的战略选择，开发贷比较复杂，利率也不是很高，而且房地产公司有风险，可能银行认为没有赚头，就不做了。”
据该负责人介绍，银行开发贷利率原则上是按照基准利率，不过很多银行可以根据实际情况，做一些上浮，或者是以提供额外的金融服务业务，变相上浮利率。不过该开发商认为，该银行停开发贷的消息，肯定会给市场带来一些影响。
信贷额度紧张成常态
在黄家荣的博文中提到，他同时致电另外几家银行领导，这几家银行的领导告诉他：现在还没有收到正式的文件通知不准给房地产开发商贷款开发房地产，但是可以明确的是“没有钱给房地产开发商贷款开发房地产”。
“目前银行对于开发贷，的确收得很紧，一方面主要是开发贷风险增大，另外一方面也是银行本身头寸就比较紧。”上述房地产开发企业负责人称，如果银行业全面停贷的话，房地产开发商肯定会出现很多坏账，这样对银行来说自己也会受到损失，不可能全面停贷。
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前述银行业分析师表示，楼市新政的出台，让房地产开发商越来越不好做，市场对于房价走势的预期也在发生变化，这导致开发商越来越不被银行看好。开发贷的风险来自于一方面房价下跌，一方面在楼市调控下，开发商卖不出去房子，会造成资金紧张。
该分析师还认为，由于今年的信贷整体收缩，在政策的调控下，银行肯定会选择做政策支持并且风险相对小的项目，开发贷的信贷额度今年肯定会降下来。
“有时候不是太的‘停’，也就是逐步减少贷款金额。”上述银行人士表示，对银行来说，一项业务的准入和退出都是慎重的事情，主要依据是国家政策。
同时，他也表示，对于开发贷信贷方面的政策，新增信贷较为容易执行。“但存量里面要全部一次性清收就困难了，除非是禁止性规定。”
银行信贷额度收紧，房地产开发商也开始转向新的融资渠道。上述房地产开发企业负责人告诉记者，由于银行信贷收紧，开发商很多也转向了像房地产信托这样的渠道。“我们刚刚成立了几个房地产信托项目，挺好的。”
各地房价控制目标浮出水面 部分细则划定执行期
截至24日，北京、上海、广州、青岛、贵阳、南宁、长春、成都、南京、济南、哈尔滨、天津、宁波、石家庄、海口、武汉、银川、南昌、厦门、无锡等20个城市，已出台包括“限购令”在内的“国八条”地方细则。随着各地落实楼市调控“国八条”细则的加速推出，各种版本的“房价控制目标”也渐次浮出水面。
新华社24日报道称，银川市住房保障局日前出台的调控细则明确了该市2011年的“房价控制目标”，新建商品住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内，同比增幅低于10%。
新华网2月10日援引数据显示，银川市2010年新房均价为4690元/平方米。在110个统计城市样本中，银川位列71位。
中国房产信息集团分析师薛建雄说，像银川市那样将控制房价涨幅目标公布于众，是一个很好的做法，但“以同比增幅低于10%为控制目标，对市场一点压力也没有”。薛建雄称，“一年10%，是一个非常高的涨幅了。”
房价控制目标“温柔”现身
对于银川的房价控制目标，杨红旭同样认为过于温柔，“房价涨幅如果能控制在5%甚至3%以下，才能真正达到预期。”
这些年来，城镇居民人均可支配收入增幅一般都能保持在10%以上。不过，在薛建雄看来，城镇居民人均可支配收入和房价原本是两个不同领域和类别里的概念，以两者之间的相对平衡作为控制房价的目标，那就给房价上涨预留了很大空间。“这个幅度要差一半以上才管用，比如人均收入涨10%，房价涨3%或者5%，那么控制力度才会变高。”
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此前的2月21日，贵阳市出台的楼市调控细则也明确了该市2011年的“房价控制目标”，为“新建住房价格增幅不高于去年平均值”。
在2月24日发布的无锡市楼市调控细则中，虽然尚未公布具体的房价控制目标，但已事先“预警”开发商：房地产开发企业在办理商品住房预售许可前，应当向价格主管部门申报价格备案，申报价格的均价必须符合公布的年度新建住房价格控制目标要求。
部分细则划定“执行期”
关于本次楼市调控细则的执行期，越来越多的城市已经开始“划线”。
同样是贵阳，该市发布的楼市调控细则，在确立了房价调控目标的同时，还划定了该细则的实施期限——自实施之日起至2011年12月30日内。这被外界评为“宽严相济”。但贵阳限购令明确仅针对“一环内”住房执行，与成都细则针对“主城区”限购一样，被指“太过温柔”。
与贵阳同样已划定调控细则执行期限的，还有厦门和石家庄。
石家庄在21日公布的落实“国八条”楼市调控细则中明确，该市的细则执行期限为2011年2月19日至2011年12月31日。同样于21日公布调控细则的厦门也明确，该市的细则执行期限为细则公布之日起至2011年12月31日。
薛建雄说，关于部分地方划定限购令执行时限，其实问题不大，政府完全可以根据实际形势延长或提前退出。
“二线城市仍存投资机会”
对于一系列楼市调控细则，金地集团副总裁陈必安称，限购令“十分厉害”。对开发企业是一个很大的压力，这从近期的楼市的量价情况就能看出来，“一季度二季度现在估计是看不到起色了，三季度看不看得到还是另外一回事，四季度可能会好一点。全年下来，不管大开发商小开发商，怎么也要加强销售啊，所以四季度的量环比可能会有一点增长，但同比肯定不会有什么增长。”
中金公司此前预计，调控高压下，2011年商品住宅销售面积下降10％。
陈必安说，在当前的政策背景下，开发企业降价打折是必然的，尤其是中低端住房，只有打折才能跟保障性住房分一点市场份额。至于降价的幅度，要看不同的区域，像上海这种经济活力较大的城市，下降的幅度可能不会太大，而有些城市，恐怕9%~18%的降幅可能还打不住。如果继续趋紧强化，那么受影响程度更大。
部分机构对于中国二线城市的房地产投资机会依然看好。
国际房地产管理和投资服务公司仲量联行集团成员——领盛投资管理有限公司24日称，看好今年中国二线城市的高质量住宅发展项目，并建议本土核心投资者考虑一线城市和发展较佳的二线城市的高质量写字楼和零售资产。
领盛投资强调，在中国政府严厉的调控政策下，短期内会看见楼市成交量下降，一些城市房价将出现调整，但目前投资需求是被压制了，但并不意味着就此消失。
国家统计局上周启用新房价统计方案公布的数据显示，在70个大中城市中，1月有68个城市新建商品住宅价格同比续涨，其中涨幅超过10%的城市有10个，而同比出现下降的仅有两个。其中，不仅传统东部地区房价续涨，中西部以及东北部地区房价同比均在上涨。
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楼价真的开始跌了吗？
3月份，北京、深圳新房成交均价跌破2万元/平方米，上海新房价环比跌幅达7.6%，广州均价跌破12000元/平方米。
进入4月上旬，北京住宅成交价格继续3月份的下滑趋势。一些新开盘项目推出9.3折，直减7万、10万。
同期，深圳一手房成交均价为18518元/平米，环比下跌3.3%。
上海、广州进入4月后成交均价比3月底略见微升，前者升2%，后者升6%。
一线城市新房均价普跌，与各地房价控制目标与CPI涨幅看齐的态势，呈鲜明对比。
但局势依然微妙。
“业内普遍对北京房价3月份环比下降26.7%这一数据表示怀疑。”一位不愿具名的地产业界人士说，“业内有个传闻，有的城市的政府部门通过不向高端房发放预售证来做低成交价”。
那么真实的市场态势到底如何？
本报记者4月12日采访多位国内房地产业内人士、上市公司高管，大部分受访者认为，今年房价下行趋势较为明显，尤其是一线城市房价下跌几成定局，楼市供求关系正在发生转变，地产商们对未来的价格预期也在发生改变，调低价格出货的动力在上升。
寒冷“小阳春”
中原地产4月12日发布了根据北京房地产交易管理网数据得出的统计结果，3月份北京市新建商品住房日均成交133套，同比减少50.9%，环比2月减少41.5%，而成交均价为每平方米19679元，环比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%。
进入4月上旬，北京楼市商品房期房住宅签约套数为1274套，环比上月同期下调8.5%。总签约套数为3538套，环比上月同期下调了33.7%。而成交价格则继续出现逐渐下滑的趋势。
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北京并非孤例。
中指研究院所监测的北上广深四大一线城市3月房价均呈环比小幅下降，其中上海降幅，环比下降7.6%。二线城市中，宁波价格下跌29.06%，其余城市未见明显波动。
“今年上海2、3月份楼市成交量创下了6年来同期水平。”分析师薛建雄表示，在楼市迷的2月底，上海中海御景熙岸等个别开盘价降低20%上市，获得市场追捧。
不过，进入4月份后，来自房天下数据监控中心数据显示，4月4日-4月10日，上海市商
品住宅总计成交面积12.3万平米，环比前周回落33%，但成交均价19992元/平方米，环比前周微升2%。
根据广州家缘房地产交易网统计，3月份广州新房成交均价为11280元/平方米，环比下跌3%。
进入4月份，据房天下数据监控中心统计显示，4月4日至4月10日，广州十区两县市新一手住宅成交均价11848元/平方米，环比止跌上涨约6%。
在深圳，3月“小阳春”并未如期而至。
深圳中原根据国土委网站统计显示，3月份全市新房成交均价19424元/平方米，环比下跌5.65%。因一些低价楼盘成交量大，拉低全市均价，其中本月成交套数前10名成交均价只有16521元/平方米，环比下跌近14%。
而进入4月份周，据中原地产和世联地产统计数据显示，深圳一手房市场成交量环比下降21%，共成交347套；一手房成交均价为18518元/平米，环比下跌了3.3%。
长江证券房地产行业分析师苏雪晶认为，至二季度中，各地价格调整应会展开，行业有望真正迎来谷底。
看跌成“共识”
一线城市房价普跌之时，从华远集团退休后继续留任上市公司华远地产总裁的任志强4月10日在媒体见面会上预测，2011年房价会有波动，但降幅不会超过15%。
受访的房地产业内人士多数认同任志强的这一判断。
“一线城市，随着调控政策的逐步落实，房价会回归至合理水平；重点二线城市刚需比例大，房价会出现一定波动。”金地总裁黄俊灿向本报记者表示。
“供求关系改变了。”世联地产研究总监王海斌认为，从今年二季度开始，商品房潜在的供应量会放大，很多城市的供应都会在二季度开始扩张。而限购限贷严厉，使得现在的需求比较低迷，会导致供大于求。
不过，他强调，房价下降仅仅是指市场的整体态势而言，不代表每个城市都会降。
“目前房地产商的价格预期确实是下降了。”与众多地产商有接触的北京亚豪机构总监郭毅表示，比如北京一些近期新开盘项目已从3万元/平方米调低至2.5万元/平方米。
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各种数据也显示地产商面临的降价压力在增长。
从上市房企2010年报来看，资产负债率普遍走高，多数达到行业70%警戒线；84家公司经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比减少1150亿元。
包括万科、保利、富力等主要地产商近期陆续公布的一季度业绩报告显示，大型地产商2、3月份销售均出现环比下滑，“成交放缓已确立，存货压力上升。”万科总裁郁亮说，行业资金紧张也已经确定。
地产商看跌的同时，大多数城市近期出台的房价调控目标确定的全年房价涨幅都在10%-15%区间，并且与GDP、CPI挂钩，
中原地产广州项目部总经理黄韬认为，一些地方政府制定的调控目标中存在偷换概念的嫌疑，“如果房价最终下降了，那也可能只是统计上的下降。”比如，有城市今年的统计把限价房的价格数据也纳入到统计范围，而不少地方则把豪宅的价格因素剔除在外。
有深圳业内人士向记者透露，目前地方政府又出现不给高端项目发放预售证的情况，寄望以此拉低整体房屋成交均价。
一位不愿具名的地产商人士表示：“根据以往多年的经验，大家都知道这样的调控不具可操作性。每家公司都有自己的市场分析和资金、战略考量，都会根据自己公司在各地的存货去化情况，来分析供求，决定自己的销售策略。”
“我们判断，不把目前的市场僵局打破，中央政府的调控目标就没有达到，接下来还会有更多政策出台，”华南一家大型国有房企人士认为，而破局的办法就是降价或新盘“低开”。
这位人士认为，他所在公司在北京、上海的促销和定价策略符合调控趋势，现在务必要“抢市场”，否则到了更低迷的时候，有能力、有资格购买的客户都没有了。
但郭毅认为，地产商制定价格都是出于理性的判断，不会低于自己的底线销售，事实上就北京来看，迄今为止还只是一些新楼盘低价开盘，大面积的直接降价目前还没有出现。
显示地产商们眼下复杂心态的一个现象是，多数受访的地产商仍尽力避免直接提及“降价”这一敏感词汇，他们大多小心地选取“积极促销”、“灵活策略”、“价格弹性”、“向有利于购房者的方向转变”这类措辞，来表达对于今年市场的判断和应对。
“这是业内不成文的软规则了。”一位地产业内观察人士评价说，“2008年万科带头降价，王石说房价拐点来了，被业内批为‘叛徒’。”
而当年处于风口浪尖的万科，这次的表态也谨慎多了。
“3月份我们重点监测的14个城市成交量和金额都出现下滑，这一变化在我们预料之内，”万科董秘谭华杰向本报记者表示，万科将继续坚持快速开发，目前并无必要下调全年的计划开工量。
谭华杰认为，房价和地价间存在联动，住房市场出现调整时，土地市场也会出现调整。万科将继续积极促进销售。“如果土地市场出现了相应的合理调整，万科的积极销售策略将更为坚决。”
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