[摘要] 在上海的某融资租赁公司工作的小朱将他忙活两个月的项目戏称为：让地产商“砸锅卖铁”，因为这回他瞄上的是一个地产项目里的电梯、水管、喷淋设备。
在上海的某融资租赁公司工作的小朱将他忙活两个月的项目戏称为：让地产商“砸锅卖铁”，因为这回他瞄上的是一个地产项目里的电梯、水管、喷淋设备。
“我们公司买下了对方商厦里的48部电梯，包括水管、喷淋等整套消防设备，然后反租给他。”小朱告诉中国证券报记者，整个项目中所有承租物市场价预估1亿元，按行规七折计算为7000万元，扣除保证金、未来三年手续费等费用后，客户实际获得融资5000万元。
众所周知，融资租赁承租物一般价值较大而且折旧时间长，如飞机、大型生产设备等。相比之下，电梯、消防设备这样的承租物则面临较大的变现风险。小朱说：“如果是飞机、大型生产设备，对方还不出钱来，我可以对承租物进行拍卖，但电梯和消防设备难道还能从墙里挖出来卖吗？”
“客户需要5000万元的资金，然后照着这个标准倒推，寻找价格合适的标的物。”小朱说，承租物中48部电梯估值就超过5000万元，但这只是发票价格，“真到市场上买，每部电梯价格不超过50万，总价也就不到2400万。”换言之，即使把这些设备从商厦里挖出重卖，也远卖不出5000万元。
冒着巨大的风险给地产商“砸锅卖铁”，图的是地产商资金紧缺带来的商业机会。“博的就是对方资金周转不灵只是短期现象。”小朱说，对方公司是上海一家小有名气的地产商，当前除需要偿还银行近7000万元贷款外，一个商业地产项目亟待装修出租，另外还有一块土地也急需资金开工建设。“他在两三个月里需要1个亿周转，等到商业项目出租后，资金困境就会缓解，这也是我们敢给他钱的信心。”
当前，这样的地产商并不鲜见。自房地产调控以来，能提供给房地产商的钱越来越少，常规银行信贷渠道受阻，资本市场融资也被叫停，房地产商十分缺钱，这给融资租赁公司带来机会。小朱透露，目前公司一半的融资项目都跟房地产有关，几乎每个业务员手上都有房地产融资项目在跟进。
房地产商缺钱，“小朱们”则是要赚钱。名义上，融资租赁利率只是由贷款利率水平上浮20%左右，但这个项目中融资租赁公司的资金超过16%。“除利息外，我们还要收取每年2%的手续费，10%左右的保证金，以及其他费用，内部核算下来总的超过16%。”小朱坦言，这个价格在市场上不算高。
融资租赁公司资金也自有其低价的“门道”。“大部分融资资金来自银行，有杠杆才有低价资金。”小朱说，融资租赁公司一般由母公司或其他主体担保，从银行贷出款项，按照7：3的比例配合自有资金投入项目。也就是说，在5000万元融资资金中，只有1500万元是融资租赁公司的自有资金，其余3500万元来自银行。经过融资租赁公司的一番腾挪，信贷资金不入房地产的禁令被悄悄绕过。
多重风险、几番波折，小朱对他的项目一言以蔽之：“打的就是一记擦边球。”上海中城世纪律师事务所郭智宏律师告诉中国证券报记者，目前关于融资租赁的法律法规并不健全，资金借此违规进入房地产开发正是钻了法律法规的空子。分拆开来看，融资租赁项目的每个环节都合规，但组合起来，信贷资金就顺顺当当地流进房地产商的口袋里，这需要监管的及时介入。
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（来源：东方今报）现在，房产公司想从银行贷到款是一件很难的事情，不得已，他们就施展融资三十六计：有的借用其他项目或产业间接贷款，有的以企业集团名义贷款然后再转给房产公司使用，更多的则是通过民间融资渠道解决问题。
【促销】花样百出以求回笼资金
虽然其他房产公司没有这家公司促销、优惠的幅度这么大，但排号交1万元抵2万元、赠送地下室、赠送装修金等促销手段屡见不鲜。中原西路的一处楼盘，则是从22日到24日购房，可以享受总价款额外优惠3000元（每套）；金水东路与明理路交叉口的一楼盘，选房成功者可以享受2000元房款优惠及半年物业费优惠。
“前段时间，成交量还不错，特别是4月份销售形势有所好转，开发商还没有达到价格杠杆来调整的程度。”郑州同致行市场总监曹庆伟认为，但随着国家调控力度的加强，目前虽没出现大的价格波动，但暗流已经呈现：一些开发商拿出商铺快销，通过商业地产部分保障资金；也有开发商通过促销吸引购房者，交1万元抵5万元房款、一次性付款给予大幅优惠等促销方式重出江湖。
【整容】房企曲线救国求放贷
事实上从2005年开始，房地产企业就一直在不断探讨多元化融资之路，但总的来说，房地产企业对银行资金的依赖度依然非常高。但现在银行惜贷，房产公司该怎么办？“房产公司缺钱已成为业内公开的秘密，在洛阳的几天时间，我已经接待了几十家房产公司的老总，每个开发商见了我都会说缺钱，但是我会问他们缺生存的钱还是缺发展的钱。”20日，在洛阳参加论坛的云峰基金董事总经理李颖介绍，缺生存钱的开发商是活不下去的，无论是哪个投资者都会嫌贫爱富，而业内普遍的共识是今年是洗牌之年。
重压之下，一些开发商开始寻找另类融资途径。“左手换右手”是一种常见的模式：开发商注册一家临时性企业，以新企业的名义购买物业，申请机构贷款来获得资金，然后把贷来的资金转移到开发项目上。
还有，部分房产开发公司本来是隶属于企业集团的，现在，房产开发公司不能直接从银行融到资金，就以集团的名义从银行贷款，然后再转给房产公司。“从银行的规定来看，这是违规行为，但为了渡过难关，集团也顾不了那么多了，先让房产公司活下去再说。”省商业经济学会秘书长宋向清表示。
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【地下钱庄】年利率涨到30%
股市再融资了如春梦，银行贷款越收越紧，往年救命稻草般的信托融资也被戴上了种种枷锁。在向正规基金求助无门的情况下，便有房产公司向地下钱庄求助。
“我们这几个月的资金主要都是投放在房地产上。”李伟原本是濮阳一家地下钱庄的操盘手，最近他又多了一个身份——一家民间地产基金的合伙人。该公司的主要业务就是为房企融资。
“现在找我们的地产项目太多了，长期融资、短期过桥，各种需求都有。”李伟介绍，让他决定投身地产投资就是一个需要短期过桥的地产项目。这个开发商，去年拿下了濮阳一个总地价近1亿元的项目，但由于国家加大调控力度，开发商无法像以往那样挪用其他银行贷款支付地价。与此同时，如果不缴纳土地款，开发商就拿不到“四证”，更不要说向银行申请开发贷款。时间拖得过久，面对的将是地方政府高额的土地罚金，甚至直接收回土地。
正是这一次合作，让李伟看到了房地产业务的巨大前景；而向李伟借钱的开发商也看上了民间庞大的“钱袋子”。于是两者一拍即合，开发商与李伟合伙成立一家投资公司，李伟负责寻找投资人，募集的资金主要投入此开发商在濮阳和郑州的两个项目。
他表示，最近像他一样准备“赌一把”的民间资本大有人在。“现在地下金融的利率非常高，去年年底，上千万元的借贷年利率大部分在20%左右，现在起码要30%。其中很大一部分原因就是被地产商的短期借款托起来的。”
【典当行】和担保公司一起火起来
为渡过眼前难关，不少开发商选择了民间借贷。“信托、担保以及民间资本等，都是筹集资金的渠道。”郑州市航海路上的一位高姓开发商称，“最近这些地方的生意很火。”
郑州市融丰担保公司总经理秦杰介绍，在日子能过得去的情况下，相对而言，房产公司一般不会找担保公司借贷，因为利率较高。在郑州市场上，担保公司的月利率是3%到3.5%。“但现在一些房产公司已顾不上那么多，有些资金链极紧张的开发商，采用民间融资的贷款年利率超过50%。”
上述高姓开发商说，尽管取得预售许可证的项目不能办理抵押登记，但典当行和担保公司有办法。“双方签订合同，如果房子每平方米卖1万元，典当行或担保公司以5000元买下来，等开发商还清借款的时候，双方再解除合同，这样也不会影响销售。”
【煤老板】借机入股房产公司
“银行一再加息，每加息一个点，就要多支付几十万、上百万元。贷款到期日日益临近，欠的工程款一拖再拖，建筑公司已经停工半个多月了，实在受不了了。”郑州市华山路上一家房产公司负责人无奈地表示。
经朋友介绍，他认识了一个煤矿老板。双方约定，他拿出50套房子，换来1000万元借款，名义上是“入股”。如果在年内销售成功，他按借款支付不菲的利息。如果房子卖不出去，这50套房子将归于对方名下。在他看来，这是可解燃眉之急的做法。“我的这些房子至少值2000万元，肯定不合算了，但公司得生存啊。”
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近日国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议，会议认为，我国多数城市房价还在上涨，宏观调控仍然面临较大压力。会议决定，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。
为贯彻落实国务院以及温家宝总理有关指示精神，这两天，国务院派出的房地产调控专项督查小组，已经陆续抵达各地。大约一周后，相关督查报告汇总后将上报国务院，并酌情对社会公布。
在杭州、宁波、温州等地，由国土资源部副部长贠小苏带队的国务院督查组，开始就浙江省房地产调控政策落实情况和调控成效，展开实地督查。在听取当地汇报时，贠小苏表示：“中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。”
“住房问题影响全局”，这一说法从何而来？专项督察下的楼市调控，目前又处在什么状态？我们马上连线财经评论员马光远。
主持人：“以城市住房为主的问题已经影响到了全局”，这种说法您认为应该怎么理解？
马光远：这不是次提房价影响中国社会全局的问题，去年4月17日“国十条”发布的时候，条就说得很明白，房价问题不仅仅是一个经济问题，更是影响社会稳定的一个民生问题，也就是说在去年“国十条”发布的时候，已经把住房问题提高到一个非常高的高度了。
从经济角度来讲的话，如果说住房长期处于一个不正常的高位的话，肯定会引发很严重的金融风险，我们整个银行系统面临的风险非常大。如果考虑到社会，住房本身价钱过高，投机性操作过度的话，那么可能使得我们的住房大量集中在少数人手里，引起社会贫富分化加剧，引发大面积的社会和谐问题。
我想这个问题本身不是一个新问题，也不是一个新提法，也就是说，事实上从“国十条”开始，我们对房价问题已经没有把它简单看成一个经济问题，而是把它看成一个重要的政治问题和社会问题，特别是一个民生问题。我们每一次政策在调控房价的时候，都是上升到这么一个高度的。
主持人：您认为到目前为止的房地产调控，收效怎么样？另外您刚刚也说到，“住房影响全局”并不是一个新的提法，现在再提，传递了什么样的信号呢？
马光远：在我们拿出所谓的“史上最严，严上加严，更严”一系列的政策以后，我们发现房价并没有像我们想象的那样回到一个合理水平，也就是说目前整个调控效果跟我们所打出一张又一张严厉的牌，老百姓的期待和整个经济社会发展，包括“十二五”整个规划的完成有相当大的一个距离。
比如说，根据新的“国八条”，我们要在一季度公布各个城市的房价调控目标，直到最后一天，我们看到一些主要的城市才拿出了自己的调控目标，而且调控目标里除了北京以外，没有一个说降的。大家对整个房地产调控的未来产生一个动摇，对于未来，整个房地产调控究竟何去何从，对整个房地产调控政策的公信力可能会产生很大的一个动摇。
所以说，房价是一个影响全局的问题，我想这个判断不是一个新判断，但是这个时候提出这么一个判断，意味着在整个房价调控的难度上比以前更大了。高房价引起的社会问题，引发的经济、政治、民生一系列的问题，比以前更加严重了。
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