[摘要] 1月至5月,中国房地产企业通过IPO、增发、配股、公司债等形式融资的案例仅为5例,总金额不足70亿元,而2010年的规模超过400亿元。
1月至5月,中国房地产企业通过IPO、增发、配股、公司债等形式融资的案例仅为5例,总金额不足70亿元,而2010年的规模超过400亿元。
一向“不差钱”的房地产开发商开始感受到阵阵寒意。
多家上市房企买资产
5月16日,恒大地产(03333.HK)发布公告,华人置业以5亿美元(约38.75亿港元)入股恒大位于江苏启东市寅阳镇项目的49%权益,恒大则拥有另外的51%股权。出让项目面积约134万平方米。
3月29日,中粮地产(000031.SZ)发布公告,为补充流动资金,公司根据2010年第二次临时股东大会决议,已通过上海证券交易所交易系统出售公司持有的招商证券970.07万股,尚余8554.17万股。
这并不是中粮地产次卖股换取流动资金。
中粮地产曾于1月5日公告称,截至2010年末公司已出售持有的招商证券1651.42万股,产生税后利润约2.23亿元(人民币,下同)。
3月5日,北京城建(600266.SH)宣布拟收购北京中鸿房地产开发有限公司持有的世纪鸿城公司45%股权及其相应债权。
业内认为,房企筹措资金,首先考虑的是银行信贷,其次是降价促销,最后才会卖股、卖地、卖项目。因此,部分房企出售资产,正反映资金链趋于紧张。(编注:据报道,银监会几经酝酿,拟出台新版“资本充足率管理办法”,对商业银行的信用风险权重体系进行大幅修改,在100%风险权重之上增设了150%、1250%等档次,对应相应资产组合。如房地产开放贷等特定的高风险资产组合,拟使用大于或等于150%的风险权重。这意味着,商业银行若发放房地产开发贷款,势将面临更大的拨备压力。)
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房企前5月并购额已超去年全年
目前房地产开发企业资金来源增速明显慢于投资增速,出现了少有的投资增速反超资金来源增速的现象。据估计,今年二季度房企资金可能进入预警区间,达到与2008年类似的紧张状态。
根据国家统计局的数据,今年1-4月份,房地产开发投资13340亿元,同比(比上年同期)增长34.3%。同期,房地产企业自筹资金比重处于历史高位,达到37.4%,接近2008年楼市萧条时期38.7%的高点。
投中集团旗下CV Source统计显示,今年1月至5月,中国房地产企业通过IPO、增发、配股、公司债等形式融资的案例仅为5例,包括广汇股份定向增发、青建集团发行短期债券、上海上实两次发行中期票据、莱蒙国际IPO等,总金额不足70亿元,而2010年的规模超过400亿元。
也有一些房地产企业转向信托业务。
根据中国信托业协会的统计,今年一季度信托公司投向房地产领域的资金余额为4868.88亿元,接近去年同期的两倍,其中新增投资房地产的信托资金规模为710.98亿元。但当前房地产信托融资成本达到12%至17%,让一些房地产企业还款风险在加大。
中原集团研究部高级经理刘渊表示,随着融资环境恶化,预计中小企业更加难过,房地产行业内的兼并重组将持续上演。
Wind统计数据显示,2011年1月至5月末,国内房地产行业收购兼并金额已经达到193亿元,超过2010年全年150亿元的总量。
小规模降价促销暗潮
房企以价促量的现象尚未大面积出现,但小规模的降价促销活动正暗潮涌动。
据市场消息,4月30日中海地产在深圳降价促销,随后在南京、重庆、上海等地相继打出降价旗号。5月底武汉万科旗下的万科红郡打出“抱歉光谷,拉低你房屋均价1000元”。
降价潮正面临临界点。刘渊表示,房企手中或许还握有可支撑半年的现金,但降价潮却未必要等到半年之后。在市场浓厚的观望气氛中,率先降价能吸引买房者的光顾,也能借此筹措资金,趁土地价格处于低位囤积,为后期发展蓄势。
广发证券房地产行业分析师赵强预计,三季度房地产行业可能会有较大规模促销活动,降价幅度大约在10%。
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近日,国土资源部对土地市场的监控力度再度升级。去年12月开始,国土资源部发文要求105个重点城市需要及时上报异常交易地块的相关数据,如今这一范围已扩大到所有县级及以上城市。事实上,自从国土资源部对土地市场实施监测以来,各地土地市场已经明显降温,不仅溢价率下降,土地流标也频频出现。
异常地块出现频次下降
国土部土地利用司司长廖永林对外表示,除地方上报之外,国土部每月也在监控各地土地成交价格是否出现“异常”。自上述通知下发至今年5月初,各地共上报“交易异常”地块90宗。随着楼市调控政策的深入,土地市场重新恢复理性,“异常交易”地块出现的频次也明显下降,数据显示,今年4月份各地共上报8宗异常交易地块,而在该政策执行初期上海曾经一日内诞生两幅异常交易地块。
土地流标重现市场
由于各地楼市成交低迷,土地市场疯狂的场景已经不复出现。4月,120个城市共成交土地902宗,环比减少30%,同比减少15%;成交土地面积3759万平方米,环比减少42%,同比减少21%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅的综合性用地)成交245宗,环比减少45%,同比减少35%。
据中原集团研究中心统计,4月15个重点城市居住用地成交236公顷,环比减少59%,同比减少60%。居住用地推出55幅,成交46幅,9幅地块流标,其中北京流标2幅,沈阳流标7幅。15个城市累计流标率6%,较3月上升2个百分点。此外,来自北京市土地整理储备中心的数据显示,北京1-5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷,不足年度计划供应量(1225公顷)的10%。
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