[摘要] 虽然开发商和销售人员面对购房者依旧表示已经销售过半或更多，但是私下却坦承“金九”确实不太旺，没有达到预期销量，“银十”也不敢奢望。深感压力的开发商也欲通过所谓的“疯狂折扣”等促销手段提升销量，但楼市成交却依旧惨淡，促销手段因此显得苍白无力。
近日走访济南多家新楼盘发现，虽然开发商和销售人员面对购房者依旧表示已经销售过半或更多，但是私下却坦承“金九”确实不太旺，没有达到预期销量，“银十”也不敢奢望。深感压力的开发商也欲通过所谓的“疯狂折扣”等促销手段提升销量，但楼市成交却依旧惨淡，促销手段因此显得苍白无力。
金树乾（济南信和众联房地产经纪有限公司总经理）表示，在限购政策紧压、楼市库存量激增、开发商资金链紧张的情况下，今年的楼市明显表现出行情低迷、火爆场面难再的情形。
济青库存能卖15个月
据数据统计，按照目前济青楼市的销售速度，暂忽略不计未来几个月新增的房屋数量，仅现有的新房存量足够全市销售15个月。截至8月底，济青两地存量住房累月增加，已达到历史高点，如何消化这部分住房已经成为众多房企的普遍难题。
沿旅游路从西向东行驶，再从经十东路向西返回，一路上大大小小的在建或在售楼盘令人目不暇接。旅游路上的杰正·岭寓目前已经有4栋商业住宅建设到了6层以上，对面的逸城山色已经拔地而起了近10栋高层住宅，记者估算了一下，仅在这一个区域就有大概至少600套新房源。
数据显示，今年1月济南市场存量住宅为3265套，存量面积为40.5万平方米；到5月初，存量住宅已达4026套，存量面积达47.4万平方米；到8月，存量住房飙升到5601套，存量面积突破63万平方米。这其中，6月到7月一个月的时间，存量房增加的套数超过1200套。
是什么原因导致省城存量房骤增呢？业内人士的观点全部指向了限购令。阳光100销售总监陶晓智表示，受限购令的持续深入影响，购房者观望情绪更加浓厚，真正出手的购房者随之减少，这使得楼市供大于求。
促销花招不如降价直售
传统旺季的楼市销售量走低令开发商心情不爽，只能用促销花招引人眼球。
记者的手机上每天都能接收3到5条关于楼市促销和活动的短信。“团购买房，优惠折上折”、“车位、送院子”、“抽奖送大礼”等各式促销层出不穷。
刚刚过去的中秋小长假期间，假期最后一天，近期披露的数据显示，全市住宅成交仅6套。面对这样的数字，购房者却表现得十分淡定，直言华而不实的促销不如真实降价来得实在。
链家地产首席分析师张月对导报记者表示，目前市场上降价才能成交的现象非常明显，个别降价区域整体成交明显好于其他未降价的区域。但就而言，山东市场价格整体仅小幅下降，大幅降价依然是少数现象。
价跌或在今年底
上海大学房地产学院教授陈湛匀对导报记者表示，目前房地产开发商的资金链仍然能够运转，如果资金持续受到压力，开发企业势必靠降价求量。因此，随着库存的上升，买方市场很可能到来，市场从量跌到价跌的变化将在今年底或者明年初呈现出。
金树乾也表示，由于“刚需”减少和观望增多等原因，房地产买方市场时代在一线城市已经提前到来。
陈湛匀表示，面对买方市场，暂且不议购房者需求，对于开发商来说，可以说既是机遇又是挑战。只有当房价下跌至所谓“拐点”，成交量才会有所提升，市场供求关系才能达到价值与价格的新平衡。所以，降低利润是开发商们面对买方市场的首要选择。面对即将到来的“银十”，一场大幅度的降价风潮，势必正在酝酿之中，到时候答案自见分晓。
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金秋九月，楼市凉飕飕，开发商心慌慌，房价拐点“狼真来了”？房价下跌，很多人盼了很久，很多人怕了很久。可该来的，总是要来。如果说8月70个大中城市房价首次环比下跌意味着大势确立，9月正式开跌则是大概率事件。
“死扛的开发商可能拼一把”、“不少在售楼盘价格已经松动”、“买房零首付”、“一万可抵十万诚意金”、“全民团购8.8折”......唯恐“金九银十”沦为“铜九铁十”，各地在猛推供应量的同时，一场大幅度的降价正在酝酿中。
正值楼市调控最严之年的最后一个楼市旺季，本报记者兵分多路，深入线探寻拐点下的楼市变局，并从今日起陆续推出。
房价真的挺不住了。
史上最严调控之年的最后一个楼市旺季，“金九银十”已近中局，供给正在井喷，需求或持续观望，或被取消了购房资格。在一个“去投资”而“纯自用”的变局时代，楼市降价已经不可避免。
供应激增VS成交惨淡
楼市到了最微妙时期
9月份第二、三周，沈阳、哈尔滨、北京、广州等多个地区的秋季房展会陆续开幕，长春等诸多城市也纷纷为“十一”黄金周前后开幕的房展会宣传造势。而我们看到的却是清一色的供给激增和成交惨淡。
9月16日开幕的哈尔滨房展会共有110家单位参展，涉及开发企业85家，参展开发企业楼盘项目6万余套，面积680余万平方米。其中，新近开盘销售项目20个，为历届展会参展新项目的一次。
在9月15日沈阳房展会上，展出的房源全部为商品住宅项目，41家房地产开发企业推出了51个高中档楼盘，可售商品房13283套。
更大的供给量出现在长春。据统计显示，仅9月10日、11日两天，长春商品房新增可售房源就有2436套，超过27万平方米。而长春8月份全部商品住宅的新增供应量也不过17.5万平方米，新增供应套数1668套。成交套数4145套，成交面积38.14万平方米。也就是说，仅10日、11日两天的新增供给，就相当于上月长春60％的销售总量。
如此供大于求的失衡局面仍在继续扩大。在分析师看来，如果供给持续这样扩大下去，降价是不可避免的。
存量过大VS资金紧张
开发商酝酿大幅降价
据记者调查，与二、三线城市相比，一线城市的供给更为严峻，逼近历史新高库存正成为开发商“不能承受之重”。
来自北京房地产交易管理网的数据显示，中秋小长假后，北京期房住宅库存为74023套、现房住宅库存为38134套，合计库存总量为112157套。相比端午节小长假后的101985套，住宅库存上涨了超过万套。按照9月上旬商品房住宅签约1459套计算，目前11.2万套库存消耗需要超过25个月。
尽管供给量不断放大，需求却毫不领情，持续观望。在北京、广州等房展会上，多数上演“问询多于下单”的虚热场面。
更不容忽视的是，挡在投资客面前的限购令像一把利刃有效切断了房价上涨的动力。
纵观这一轮秋季房展会，来自北京、广州等多数城市的购房者反映，其实房价值下降并不多。不过，从趋势上看，降价正变得普遍，且幅度在扩大，花样也更多。除了全款购房九七折、贷款购房九八折等相对“传统”的优惠促销方式外，一些原本价格坚挺的楼盘还出现了“买房零首付”、“一万可抵十万诚意金”、“全民团购8.8折”等五花八门的促销活动。广州市更由房地产协会牵头组织了“让利1平方米”的现场优惠，并得到十余家开发商响应。
而根据记者调查，目前的降价其实只是大幅降价的前夜。更多房企在10月至明年上半年，将着手作出大幅降价的准备。“我们现在手里有近400万平方米的商品房库存，肯定要以跑量为主，市场价卖7000元/平方米，我们以5000元起价。”哈尔滨一家大型地方房企负责人告诉记者。
专家预计，从各种数据上看，目前市场供需矛盾扭转，限购对需求抑制效果明显，开发商为了快速回笼资金，未来一定有更大的促销冲动。
花样年集团总裁潘军预计，今年底或明年初房地产企业会迎来轮倒闭潮，并购也将越来越多。
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