鄂尔多斯鬼城楼市崩盘 售楼小姐18句良心话曝楼市潜规则

5.当心维修基金被中介“黑吃”

很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金，中介往往利用这个“缺口”吃进维修基金，如此的情况经常以以下的方式发生：中介告诉卖方二手房维修基金已经所剩无几，一般情况下都是送给买方，而中介在对付买方时则称卖方没有将维修基金“送”给你，买方要自己重新办理维修基金，这样以来维修基金就进了中介的口袋。买卖双方需当面进行了解，如果是将维修基金赠予买家，双方需在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行约定。一般情况下，房屋交接时，买卖双方需共同到相应的物业管理公司，针对维修基金的帐户余额，进行资金交割，户名的变更。

6.“先小人，后君子”

房产中介一般都预备了重复使用的格式合同，这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益，却很可能包括了对买方不利的霸王条款，所以当签订这些合同时一定要认真阅读条款，不要因为不好意思耽误中介工作人员的时间而草草签字，对于明显不利于自己的如“不论交易是否成功，均应当支付中介费用”的条款。交出房产证或是买房款，一定要求对方出具收条。

要注意的是，如中介未促成交易索要一定的费用却是合理的。《合同法》第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。

7.如何支付

签订了合同，买卖双方就要尊重中介机构的中介服务，并诚信支付居间费用。《合同法》426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担”。如果买卖双方通过中介提供的信息取得联系，私下交易，企图省去中介费用，不仅不容易达到目的，还有可能承担额外的违约责任。卖方也应当如实向中介及买方告知房产的真实情况。

有关支付，一定要看清楚合同是如何约定的：是买方支付中介费用，还是卖方支付，或是双方共同支付，比例各占多少；是一次性支付中介费用还是分阶段，是何时支付费用。上海市的相关规定是，买卖双方需支付房屋总价的2%给中介作为，买卖双方一般各占半。

8.保留证据

交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件，都要注意妥善保存，以免以后有纠纷时因为缺少相关的证据而处于不利地位。特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺，一定要坚持对方白纸黑字写下来。如对方的交易事项是由委托人完成的，要保留委托书和证明委托人与受托人关系的文件。《合同法》425条规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，保留相关的证据就可以有力地保护自己的合法权益。

最后要提醒的是，房屋归谁所有，以房产机关的登记为准。卖家的房产证在自己手里并不等于卖家失去了对房产的权利，完全可以通过挂失重新补办。交易过程中消费者可通过相应的资金监管机构（如网上房地产资金监管、部分银行的资金监管等）来约束房产交易，确保交易过程中资金、产权交割得到有效保证。

no1.很狡猾

无中生有虚构上家

关键词：转让

在2004年底，杨先生夫妇看中一套徐家汇“天际花园”楼盘的商品房，但被告知该套房屋已被一名陈小姐捷足先登。不过，售楼员表示陈小姐有意转让购房名额，于是杨先生夫妇俩便花了3.5万元，从陈小姐处得到了房屋的购买权。

但时隔2年后，杨先生夫妇才了解到，这个“陈小姐”是售楼员虚构的，为的只是骗取3.5万元的转让费。

“罪恶”指数：9.0

感言：该售楼员有写小说的天赋，虚构人物、事件手到擒来，不混文化界可惜了。

no2.很强大

里应外合“预售”楼盘

关键词：预售

2007年7月，郑州的左某私刻“天伦房地产公司行政印章”，分别在《认购协议书》和收据上加盖，勾结天伦公司售楼员邝某、汪某等3名售楼员，偷偷把郑州市花园路北段琥珀名城小区的34套房子向外预售一空，不仅向每个购房者收取了3万元定金，还收取了每人1万元～2万元不等的好处费，随后溜之大吉。

“罪恶”指数：9.5

感言：家贼难防啊，建议开发商可以学学政府，搞搞“高薪养廉”，以提高售楼员忠诚度。

no3.很便宜

车库被售楼员贱卖

关键词：车库

小区车库使用权竟成了房产销售员的发财工具。26岁的售楼小姐王某仅靠着几张空白合同，就让南京市积善新寓小区5位业主掏出20余万元“买”下车库。

王某负责积善新寓的售后结尾工作，利用职务之便，私，伪造了《自行车车库使用权购买合同》，冠冕堂皇将某幢206室和某幢201室下的自行车库贱卖给唐某和金某，共得人民币8.8万多元。

“罪恶”指数：9.0

感言：应了那句俗语：便宜无好货。菜市场是这样，楼市也是。

no4.很常见

售楼员一套房子卖两家

关键词：退房

哈尔滨市张女士在香坊区乐福小区购买了一套住宅，付完了首付并签订了购房合同。谁知一周后却被售楼员告知办理退房手续，原因是该房已经卖给别人了。

张女士一头雾水，自己没有要求退房啊，张女士找到该楼开发商询问才知道，原来售楼员是为了赚取更多的售房提成而私自将张女士的房子卖给了别人，开发商表示他们会对售楼员进行严肃处理。

“罪恶”指数：8.0

感言：最广为流传的手法，已成售楼员的看家本领了。

no5.很大量

批量出售业主信息

关键词：信息

在哈尔滨市的毕先生在南岗区购买了一套住宅后，便永无宁日——一天要接到几十个装修公司的电话，最后实在不堪其扰，毕先生只好换了电话号码。

毕先生很纳闷，新装的电话怎么这么多人知道?后来才了解到，这是售楼员以每户2元～3元的价格向家装公司出售了业主的信息，开发商表示，这只是某些售楼员的个例。

“罪恶”指数：7.9

感言：售楼员用实际行动向我们证明了“当今社会是信息社会”、“信息就是利润”这两条理论的正确性。

no6劝人假离婚

关键词：离婚

交了15万元的首付购房，后来却被告知贷款办不下来，要求退房遭到拒绝，反倒被售楼员劝办假买房。

近日，家住武昌的温先生看中了关山区一套房子，却因是第二套房，银行不放款，让他很是犹豫，开发商承诺可以按套房贷款，结果交了15万元的首付款后却办不下来，无计可施之时，售楼小姐出了个“好”主意，让夫妻假离婚，便可解决问题。

“罪恶”指数：7.5

感言：阿弥陀佛，古人说，宁拆十座庙，不毁一门亲。即便不是真离婚，也忒歹毒了点。

no7.很好骗

售楼员信口雌黄，业主被忽悠

关键词：商住两用

因为听信了售房员的话，业主把商用房当商住两用房买了。刚搬进上海市普陀区绿洲广场，不久的张某，被一份物业收费单吓了一跳——70多平方米的商住两用楼，仅管理费和保洁费加起来就高达577元。

物管公司表示，绿洲广场是办公楼，并不是商住两用楼。张某这才意识到受骗了：买房时售楼员声称该楼是商住两用楼，所以才买下这套房子当住房。

“罪恶”指数：7.0

感言：当年范伟该找这位售楼员做搭档演《卖拐》，这哥们比本山大叔能忽悠多了。

no8签错合同，损失三万元

关键词：失误

在买房时，销售员一时失误，开发商因此造成3万多元的损失。沈阳张某看中了西铁区一小区的商品房，在认购预定书中约定其购买房子的单价为3332元/平方米。

由于工作变动，签合同的工作就由另一位售楼员负责。签合同时，售楼员误将张某所订的4楼房价看成了2楼，原为3332元/平方米的单价，写成3087元/平方米，开发商因此损失3万多元。

“罪恶”指数：6.0

感言：我们购房人鼓励该售楼员再接再厉，下次争取再把30000元的单价看成3000元，那时，你的业绩将是.

no9.很无辜

售楼员指南为北，业主成被告

关键词：“涨”

郑州市中方园小区的20位业主就碰上了这样的事，由于售楼员在识别房屋测量图纸上的指向标时，误将南北方向弄错了，错将103.68平方米的住房按96.42平方米卖了，他们买到的房子“涨”了几平方米。这20位业主被开发商以“重大误解”为由将他们告了，并要求更改合同条款。

“罪恶”指数：4.5

感言：不知道开发商会不会触类旁通学会“用便宜的价格吸引客户，然后再将房子变大”的销售技能呢?

no10.很粗心

发错钥匙，新房被人捷足先登

关键词：钥匙

青海市市民常某预购了由西宁原田房地产开发公司开发的楼房，2007年6月，常某交清费用后领取钥匙，却被告知该房已经有人在装修了。了解后发现，公司售楼员在交钥匙时大意将钥匙发给对面定购房子的住户，该住户拿到钥匙后发现常某室内光线比自己的好，于是将错就错开始装修。

“罪恶”指数：4.0

感言：这里的售楼员远比拿错钥匙的那位业主可爱的多。出售业主信息成为一些售楼员的“致富”之路。

售楼小姐生活揭秘:平均年薪逾10万单身比例高(图)

穿着不菲的套装，化着精致的淡妆，签着大额合同，拿着高薪收入——这是很多人对售楼小姐的印象。当越来越多的人茶余饭后都在谈论房子时，售楼小姐自然也成了人们关注的焦点。

售楼小姐究竟是怎样一个群体？炫目的光环背后，她们有着怎样的酸甜苦辣？

辛苦一天只吃一顿饭

皮肤白皙，身材高挑，售楼小姐刘韵给记者的印象是惊艳。

“外人看到的都是光鲜的一面，其实做售楼小姐，的感受是辛苦。”毕业于四川音乐学院影视表演专业的刘韵说，她是家中独女，从小受尽宠爱。去年4月，不愿从事演艺事业的刘韵，参加隆鑫地产公司统一招聘，成为骏逸新视界小区售楼小姐。

岗前培训、实习“踩盘”，虽准备充分，两个月后开盘时，仍忙得她差点打退堂鼓。看房的顾客多希望到实地看楼，因楼盘当时还在修建，没有专用电梯，刘韵只好带顾客走楼梯。低楼层还好，遇到二三十楼的高层客户，一天爬四五次下来，脚都“打闪闪”。但还不能歇，要忙着为客户讲解推荐，否则爬楼的罪都白受了。

同在一小区售楼的薛梅说，一次，她带客户上工地看房，因工地堆满建材，穿着高跟鞋的她一不小心了脚。害怕客户知道后影响楼盘印象，薛梅一直忍着没说。回到办公室，她为客户倒水、讲解、分析。一后，客户离开，薛梅的脚已红肿。小区刚开盘时，每天要接待上百位客户，每天早上8时开门时，已有许多客户排队等候。晚上12时，还有人拿着合同等着办手续。整天几乎不能停，也没时间吃中饭。

那段时间，所有的售楼人员每天工作都在16个以上，直到晚上12时开总结会，才能边发言边吃方便面充饥，这也是一天里吃的的一顿饭。完了，回家倒头就睡。

售楼小姐最怕遇到“刁钻”的客户。一次，一位中年男顾客想买26楼一高层，他自己看后，第二天又带着老婆来看，第三天，还叫上了孩子一起来。没隔几天，该顾客又带着同事、亲戚来帮他参考。一月下来，他来了8趟。

每次，刘韵都要陪着他爬26楼，还要为他讲解。多次看房后，该顾客仍犹豫不绝，不管多晚，随时都给刘韵打电话，咨询房子的细节，却始终不下订单。最后，刘韵只好告诉他，此房已卖。

无奈单身比例非常高

付出总有回报，据了解，在开盘、节假日等销售旺季，售楼小姐月收入多在1万元以上，无房可售时，只有千元左右的底薪。在重庆，一名成熟的售楼小姐，平均年薪可达10万元左右。卖别墅或业绩较好的售楼小姐，年薪可达20万元以上。在北京、上海等大城市，年薪百万元的售楼小姐更是不少。

长相漂亮、收入颇丰，条件优越的售楼小姐很多却愁嫁。刘韵说，她有十多个朋友都是做售楼小姐的，平均年龄25岁左右，的已近30岁，其中90%都是单身。

在市内某代理公司做售楼小姐的杜萍（化名）说，她这辈子可能只有单身到老了。毕业于教育学院的杜萍原是某小学老师，嫌教师收入太低，4年前，杜萍放弃“铁饭碗”，瞒着家人下海做了售楼小姐。

底薪800元，卖一套房有数百至千元不等的提成，杜萍非常满意。2003年，入行不久的杜萍遇到重庆楼市次“发飙”，短短两个月，房价上涨近千元，许多人排队买不到房。当时，公司管理还不太规范，杜萍学着同事，借了5万元偷偷炒房号，3个月便赚了6万元，相当于她以前工作5年的收入。

很快，杜萍在南方花园按揭买了一套80平方米的两居室，过起了有房族的生活。因销售能力突出，杜萍常跟着公司大盘走，年收入一直稳定在10万元以上。如今，她已还清房款，又买了一套40平方米的小户型出租。

因房价飙升，老百姓对开发商充满怨气，遇到小问题，他们常把怨气撒到售楼小姐身上。因此，能忍气受委屈，也是售楼小姐的基本功之一。

在大坪奥园名郡做售楼小姐的陈莎莎是学经济管理专业出身的，她说，她认识的售楼小姐，有人自己开网店，有人与别人合伙投资做生意，还有人积累一定人脉和资金后，自己开代理公司售楼……30岁以后，大多数人都得转行。最近，陈莎莎也忙着学习策划、管理等知识，已做到项目主管的她，希望能在30岁以前成功转到后台做管理或策划。

辛苦工作，尽情享受，小心打算，忙碌里带着精彩，精彩中藏着无奈。杜萍说，这就是售楼小姐的真实生活。

售楼小姐揭秘买房被宰潜规则 需记十八句箴言

售楼小姐揭秘"被宰"18买房潜规则,日光盘纯忽悠!2010年楼市遭遇史上最严楼市调控，风浪一波高过一波，然而楼市却势如破竹，一路高歌猛进！日光盘、连夜排队、万人抢房等现象屡现报端，人们不禁反思，楼市究竟是怎么了？美女售楼小姐入行10余年，面对记者，揭秘房地产行业不得不说的买房潜规则！

根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位；而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。

1)大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。

2)开盘没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。

3)广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。

4)售楼员会用许多方法来逼你买房，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买。

5)别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。

6)别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。

7)别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。

8)别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告..

9)绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。

10)漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。

11)开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。

12)如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？

13)到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。

14)一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。

15)不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。

16)不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。