[摘要] 政策严厉信贷紧缩成交低迷 明年房企融资或更难---“在CPI涨幅出现明显回落、经济增速放缓的情况下，明年信贷政策将适度放宽，但流入房地产行业的资金不会过多。“受楼市调控影响，今年房企资金回笼和融资双双受阻，非常规的融资方式正在普遍应用。
专业人士表示，信贷紧缩、成交量持续低迷使得房企正在承受着多方面的压力，这种影响不仅会体现在当下，或许在未来的一段时间内都将持续，而诸多难题将令房企明年融资更加艰难
今年以来，楼市在限购、限贷政策的持续作用下，价格明显回落，成交量也在大幅缩减，将其称之为历史上房地产市场最为低迷的一年也不为过，截至目前，仅有为数不多的房企顺利完成了年度销售业绩。此外，在今年宏观经济持续紧缩的大背景下，房地产行业的增速也在大大放缓。专业人士表示，信贷紧缩、成交量持续低迷使得房企正在承受着多方面的压力，这种影响不仅会体现在当下，或许在未来的一段时间内都将持续，而诸多难题将令房企明年融资更加艰难。
大额投资难吸引
根据北京统计局公布的数据，今年前三季度，GDP增长9.4%，涨幅较去年同期下降1.3个百分点；北京地区生产总值增长8%，增幅较去年同期回落2.2个百分点，其中房地产行业增加值为730.1亿元，同比下降1%，占地区生产总值的6.4%，比去年平均下降0.4个百分点。
“今年经济增速明显放缓，而北京放缓的程度尤为明显。”链家地产首席分析师张月认为，房地产行业对于经济贡献率降低的同时，也体现出在当前经济增长模式和产业结构不断调整的过程中，国民经济正在逐渐摆脱对于房地产行业的高度依赖，尤其是在北京外围经济建设较好的情况下，对房地产财政的依赖性也会减弱。在这种情况下，楼市调控与经济增长之间的博弈程度将会减轻，虽然当前实体经济略显低迷，但在楼市调控还未达到满意效果时，调控仍难以放松。
“此外，当前GDP增长放缓也体现出了社会整体消费能力的减弱和消费需求的疲软。”张月认为，明年经济形势仍然复杂多变，对于房地产行业来说，极有可能会受此波及，并且现存的所剩无几的投资性需求或将出现自然回落，以上种种会进一步影响大额投资需求进入房地产行业的意愿。
部分房企面临无力拿地窘迫
北京市统计局发布的数据显示，今年前11个月北京房地产投资完成额为2840.1亿元，同比上涨12.7%。政策性住房完成投资666亿元，同比增加1.3倍，占房地产投资完成额的23.5%。根据链家地产市场研究部统计，截止今年12月10日，北京土地出让金共944.7亿元，仅为去年全年的57%。
“今年房地产投资额的同比上涨，很大因素是保障房大规模开工导致，若刨去政策性住房以外的其他投资，则同比下降2.5%，意味着商品房投资规模出现量的萎缩。”张月表示，从拿地到入市需要一年至两年的开发周期来看，2012年下半年到2013年新房供应量将落入低谷时期。长期紧缩的货币政策以及低迷的成交量造成房企资金压力突显，缩减新开工规模，拿地谨慎。大型房企当前是为充裕资金而降价跑量，而更进一步也能够为土地市场落入低谷后抄底拿地创造条件。但此举多少会影响到房企未来的供应量和业绩。
张月分析，虽然大多数房企在土地储备方面都会预先留有一定的开发空间，并且依靠消耗库存也能够维持较长一段时间。但也不排除会有个别中小房企存量不足，又不具备拿地实力，未来或面临“弹尽粮绝”的局面。
信贷紧缩融资成本走高
数据显示，自2010年以来央行上调存款准备金率共计12次，累计提高6个百分点，冻结资金4.1万亿元。今年的11月30日央行宣布降低存款准备金率0.5个百分点，释放资金约3970亿元，仅相当于两年来冻结资金的9.5%。同时，央行数据显示，今年前三季度房地产开发贷款累计增加9923亿元，占同期各类贷款增量的17.5%，比上半年低2.1个百分点。
“从历史数据看，存款准备金年率连续下调的次数不超过3次，预计明年降低存款准备金率的频率不会很大，房企贷款的宽松程度很难回到今年年初的水平。”张月认为，今年信贷政策持续收紧，银行信贷投放力度减小，导致开发贷款额度紧张，令房企深陷融资困境，不得不通过降价和非常规渠道的信托和股权出让来缓解资金压力，缓解遭受的高融资成本、高还贷压力和低销售利润的多面夹击。
“在CPI涨幅出现明显回落、经济增速放缓的情况下，明年信贷政策将适度放宽，但流入房地产行业的资金不会过多。”张月判断，今年的高成本融资将使房企未来还贷压力增大，调控从严的基础上楼市短期难改低迷状态，再融资难度依然较大。因此明年房企的资金压力仍不可小觑，对于今年已经大幅瘦身正处于资金链断裂边缘的房企来说，明年依然难以摆脱赤贫状态。
转让股权与变卖资产生不逢时
今年以来，房地产市场中，股权并购和产权转让等案例不断增多。链家地产市场研究部统计数据显示，今年以来北京和上海两大产权所中挂牌的房地产行业项目共有超过170宗之多，比去年增加14%，涉及金额超过180亿元。根据央行调查数据，今年企业家信息指数由一季度的76.3%下降到三季度的70.2%。
“受楼市调控影响，今年房企资金回笼和融资双双受阻，非常规的融资方式正在普遍应用。”张月分析，部分房企欲通过变卖资产解决钱荒问题，或者希望通过寻找合作方分摊楼市下行风险。在这一过程中，行业洗牌将不断加剧。实力房企在逆市下能够以较低的价格获取被收购方的土地和在建项目等资源，从而加强竞争实力，并能够借此提高市场占有率。这些实力房企不仅具有资源上的优势，同时还具有融资能力强、降价接受程度高的优势，未来在市场上将进一步占据主动地位，由此对于中小房企生存空间的挤压也将有增无减。“若楼市在调控下长期不见起色，那么一些负债率较高、岌岌可危的中小房企生存将更加艰难，股权出让现象仍将持续。”张月认为，当前企业家信心指数和经营景气度不断走低，盈利压力加大，房企也会充分衡量继续销售的盈利与进行股权转让之间的利害关系，而收购一方也同样会出于未来经营风险的考虑谨慎投资。
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