[摘要] 3月以来，上市公司迎来年报披露密集期，记者从深圳证券信息公司数据中心了解到，截至3月8日，沪深两市共有335家上市公司披露2011年年报，平均净利润同比增14%，而据瑞银预计，上市房企整体2011年净利润增速将超20%。
3月以来，上市公司迎来年报披露密集期，记者从深圳证券信息公司数据中心了解到，截至3月8日，沪深两市共有335家上市公司披露2011年年报，平均净利润同比增14%，而据瑞银预计，上市房企整体2011年净利润增速将超20%。但受调控影响，房企增幅明显减缓，部分中小房企业绩大跌。业内人士指出，2月楼市成交的小回暖如不能保持到3月，上市房企为了保住2012年增长的业绩势必将进行新一轮降价。
部分中小房企业绩大跌
据记者不完全统计，截至3月8日，沪深两市和H股中已有碧桂园、中渝置地、合景泰富、亿城股份、新世界、新鸿基、华夏幸福、渝开发等近30家房企率先公布年报，而从目前公布了业绩快报的100余家房企看，其中七成的业绩仍实现同比增长。
近期披露年报的合景泰富2011年销售额达115亿元，同比2010年有35.6%的增长；碧桂园总收入较2010年大增34.7%达347亿元；金地2011年签约额同比增9.1%达309.2亿元。此外，华侨城亚洲2011年经营收入升34.3%，净利润增长1.4倍，达1.6亿元；越秀地产净利大增121%达16.1亿元。
但受严厉地产调控影响，上述房企增幅明显减缓，包括万科、金地、龙湖在内的多家房企，都并未实现其内部制定的增长目标，如合景泰富原销售目标为120亿元；部分中小房企业绩更现大跌。“2011年公司业绩不进反退是毋庸置疑的，主要原因是北京等地高端项目没有按期取得预售许可证，错过了销售节点”。亿城股份相关人士告诉记者。
记者了解到，亿城股份2011年营业收入为21.56亿元，净利润为3.62亿元，分别同比下降29.86%和33.7%；去年仅完成了不到20亿元的销售额，主要是因为此前被寄予厚望的北京高端项目燕西华府、西山公馆入市较晚，并直面四季度市场断崖式下降，前期积累的客户大比例转为观望，造成销售未能完成预定计划。
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3月成销售冲刺关键
记者从多家房企了解到，由于房地产销售收入的确认周期较长，大多数公司2011年年报中的主要销售收入在2010年或已锁定，业内普遍预计房企2011年仍将实现快速增长；据瑞银预计，上市房企整体2011年净利润增速将超20%，但多家房企也表示“如果销售再不改善，2012年报会非常难看”。
北京一家上市房企的营销负责人告诉记者，公司去年销售超过百亿元，但他负责一个京郊项目仅贡献了不足5亿元，这使得总部在2月初大幅调低了售价“以价换量”，并暂时不会考虑拿地。
2月销售的小回暖给了很多开发商出货的动力。上述北京房企营销负责人表示，从公司各大区的数字看，2月销售明显回升，多地的楼市都有了成交的小回暖现象。
“现在明显能感觉市场开始活跃，去年底感觉比周边项目贵100块都卖不动”，金地集团华北区域地产公司副总经理遇绣峰对记者坦言，房山的朗悦项目去年底推出，售价比周边万科长阳等高出1000-2000元/平米，在观望市场下并未完成集团规定的销售目标。记者了解到，去年金地309.2亿元的签约额仅完成了全年400亿元销售目标的77%，遇绣峰表示2月以来销售已恢复到了正常水平。
上述多位业内人士也表示，成交回暖主要是因为刚需结束了1月的观望入场，同时银行对购房贷款的发放速度也明显加快，虽然现在政策进一步收紧的情况基本不会出现，但成交量放大未来能否持续有待观察。
北京一家国企项目负责人对记者坦言：“关键是看3月销售量能不能保持，不然为了冲2012年的业绩势必还要再降价，但很多项目拿地成本很高，再降就是亏本”。
而另一些上市开发商为了保住业绩增长率先表示了降价决心。合景泰富主席孔健岷表示，对于政策的放松没有太大期望，同时由于公司土地成本比较便宜，只要能保证15%-18%的利润，就将进行促销活动。
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（来源：东北新闻网）近期工农中建四大行举办座谈会，共同研究商业银行改进房地产金融服务的工作重点，重申了一系列措施，这其实已经在向市场释放信号，就是房地产市场要“稳”，不能升，但也不能继续降。
有数据显示，2月份工农中建四大行新增人民币贷款约在2400亿元，低于1月份的3172亿元，也远远低于市场预期。从目前的数据看，2月份信贷投放低于1月，基本已成定局。
出现这样的局面，很让人意外，多少让银行业有些猝不及防。事实上，2011年下半年以来，银行业已经针对地方政府融资平台和房地产贷款的下降做了大量准备，但去年极好的经营情况或多或少麻醉了银行业的神经。而近期屡屡传出的民企缺资金、民间借贷盛行等新闻，也许更足以让银行业乐观地认为，2011年信贷规模紧张、信贷需求高涨的局面，仍然会在2012年延续下去。但从今年前2个月的情况看，形势可能已经发生变化。
从历史规律看，每年1月份历来是信贷大投放的月份（2009年1月投放1.61万亿元、2010年1月投放1.39万亿元，即便是货币调控趋于稳健的2011年1月，也达到了1.04万亿元），而2月份则处于大投放后的调整期，信贷投放较1月份会快速下降，3月份的信贷投放量则会回升到低于1月份高于2月份的正常水平。2009~2011年这三年，每年一季度的投放数额基本都超过全年三成，而个月的投放数额均占全年的15%以上。有观点认为，或许今年的信贷投放疲软，预示着经济即将下行。
应该如何分析这2月份的信贷迷局呢？主要有以下几个原因。
首先，是个人贷款特别是个人住房按揭贷款的急速减少。近几年个贷一直是银行贷款的主力军，一般占到总贷款的30%甚至更高。近期房地产调控政策的趋严，以及市场对房地产价格大幅下跌的预期，极大地影响了市场的购房欲望，进而使得银行的个人贷款投放急剧下降。一个明显的反差是：2011年客户申请个人住房按揭贷款比较难，银行总是说“没有规模”要等。到了今年，去银行办个贷的客户却少得可怜，银行只有空着急。
其次，货币政策以及监管政策影响到企业和银行的商业决策。市场普遍认为，目前已经进入到降息通道，存贷款利率在未来应该会下调，2月份央行下调存款准备金率更是坚定了市场的这一预期。不要小看这个利率下调预期，因为在与银行谈判时有议价能力的主要是大型和中型企业，其贷款占比在60%以上，如果这些客户决定hold住，先观望一段时间，等利率下调再去贷款以降低资金成本，当然也会直接反映在银行信贷的下降上。而从监管政策看，监管部门今年加强了对日均存贷比的考核，银行为了自身经营的需要，往往选择在月底5~10天内集中发贷，以满足考核要求。
第三，企业投资在放缓。近期以来的汇丰PMI指数一直在低位徘徊，说明国外需求仍然疲软，国内需求尚未出现大幅反弹，企业处于投资观望期，从而减少投资。加之铁道部投资大幅下滑，以及政府融资平台和房地产贷款等因素的影响，使得2月份继续疲软。但个人认为，这一因素并不是导致2月份信贷持续下滑的关键因素，目前还远不是轻言“需求不足导致信贷下降”的时候。
总之，市场观望情绪浓重，这才是问题的关键。观望的焦点，首先是房地产调控走向，其次是货币政策操作策略，而房地产是风向标。
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