[摘要] “面粉”与“面包”的价格向来是相辅相成。 分城市来看，全国性房企在一线城市的土地成本略高于在二、三线城市的土地成本。 比如，这些房企在一线城市的土地成本约占当前销售均价的40%，而二、三线城市的土地成本约占售价的20-30%。 尤其是一些土地购入成本占比低于20%的项目，未来降价空间广阔。
“面粉”与“面包”的价格向来是相辅相成。今年以来，各主要城市土地市场普遍遭遇寒流，各类用地“底价成交”和流拍的现象日益增多。整体而言，近期，各大城市土地市场出让宗地的楼面价格已经出现明显回调，这必然会扩大房价调整的空间。
2012年一季度，土地市场需求萎缩，供应也呈现放缓趋势；其中住宅用地的成交量和成交单价跌幅明显。在调控重压下，开发商拿地意愿不足，土地市场的冷清程度超过商品房市场，土地成交楼面均价明显低于去年同期。
中原地产市场研究部提供的数据显示：今年一季度，30个主要城市共成交住宅用地336块，环比下降51.6%，同比下降47.5%；成交的住宅建设用地面积为1865公顷，环比下降48.3%，同比下降51.6%；平均楼面价为1833元，环比下降11%，同比下降13.5%。
从数据分析，今年一季度，主要城市出让土地的总体溢价率步入近年来的点，部分城市溢价率甚至低于2008年市况。30个城市土地平均溢价率1.8%，环比减少2.5个百分点，较去年同期减少18个百分点。主要城市均明显出现土地市场冰点现象，以北京为例，在一季度出让的45宗土地中，全部以零溢价率成交。
显然，在调控重压下，房价下调已影响到开发商对土地价格的判断，而土地价格除反映当前房价外，还反映开发商对未来房价的预期。目前，多数开发商对后市的判断偏悲观，他们的“弃地”策略预示着整体房价仍有下行空间。
面包要降价，需要面粉价格“配合”，而面粉降价后，面包降价的余地也就越大。作为房地产市场的最基本要素，土地市场的变化更反映未来楼市的变化。今年一季度，土地价格已开始下调，但幅度尚不充分，地方政府对土地出让底价的定价依然较高，大部分土地的竞争也比较少。业内预期，进入下半年，各城市的土地价格将进一步下降。
通常来说，房企2011年下半年新开的楼盘将成为2012年的销售主力。总体来看，去年四季度以来，性房企开盘项目的土地成本相当于目前销售均价的三成左右。分城市来看，性房企在一线城市的土地成本略高于在二、三线城市的土地成本。比如，这些房企在一线城市的土地成本约占当前销售均价的40%，而二、三线城市的土地成本约占售价的20-30%。因此，性房企在二、三线城市的降价空间大于一线。尤其是一些土地购入成本占比低于20%的项目，未来降价空间广阔。
从库存量看，房企普遍存在进一步降价的压力。数据显示，目前，A股上市房企2011年末的存货合计超过6000亿元，同比增长近50%，以去年的开发和销售进度计算，这些房企存货的消化周期达4.6年。3月以来，在信贷出现定向宽松的利好下，各城市商品房的成交量有所抬升，但目前市场对价格的敏感度依然比较高，而且限购及二套以上的贷款依然严格执行，这使得市场出现量价齐涨的可能性微乎其微；因此，“降价跑量”策略依然是今后一段时期内房企的主要选择。
推荐阅读：
推荐阅读：开发商阴阳图纸很普遍 揭开3%合理误差的秘密
（来源：财经日报）买的明明是90平方米以下的预售房，收楼时竟多出1.13平方米。不仅要补交房款，契税亦须多交50%。武汉一位购房人陈先生执着挖出开发商向国土房产测绘部门提交阴阳图纸，大打法律擦边球、变更房屋面积的灰幕。
1平方米误差的秘密
近日，陈先生报料，称其在当地购买的一套89.81平方米期房，在收楼时面积竟多出1.13平方米，需要补交房款7088元。
2010年8月，陈先生在保利地产[简介动态]旗下楼盘“保利[简介动态]华都”二期认筹了一套合同面积为89.81平方米的小户型商品住宅房。近期，陈先生准备对房子进行验收，销售人员告诉他，房子的实际面积是90.94平方米，需要补差额。
让陈先生百思不得其解的是，签合同时，房子的主体结构已经建好，房屋面积是如何增加的呢？
陈先生对比多张图纸发现，开发商预售提供面积、预售许可证、预售图纸均为89.81平方米。但他通过多方渠道得到的一张由中南建筑设计院于2009年9月设计的保利心语2期1栋建筑施工图却显示，施工实际面积为90.94平方米。
明明是按90.94平方米设计施工的房子，为何要标榜90平方米以下呢？
武汉一位房企负责人向本报记者透露，根据规定，个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税按1%征收，超过90平方米的普通住房，则按1.5%征收。“购买小户型的消费者都希望享受到这一税收优惠政策，所以开发商推出的90平方米左右的小户型，在预售证报批时都会报得比实际小一点，这在业内已是公开的秘密。”上述负责人直言，并建议购房者挑选预售面积在87平方米以下的小户型规避上述风险。
阴阳图纸很普遍
“我怀疑开发商提交到武汉市国土房产测绘中心的预售户型面积图纸，以及与购房人签订购房合同提供的户型面积图纸为阴阳图纸。”陈先生认为，“买的房子面积与备案面积有误差是正常的，但如果误差是人为制造，岂不是开发商故意隐瞒面积真相，发布虚假广告宣传欺骗购房人？”
面对质疑，湖北保利作出回应称，陈先生在与开发商签署商品房买卖合同时，合同已作出明确规定，面积、误差比值在3%（含）以内的，购房者需要按实估算房价款，并补交。若超过3%，买房人有权解除合同退款。而此套房屋的实测面积误差率不到3%，因此开发商并不违规。
但值得注意的是，陈先生购买的该套房屋实测面积虽仅多出1.13平方米，但是增加的房屋面积全部集中在阳光[消息价格户型点评]房面积上，对于只有8平方米的阳光房，误差率高达24%。
本报记者看到，设计施工图纸和实测面积图纸上标注的阳光房凸出部位宽度为900毫米，而预售户型图纸阳光房的凸出部位宽度仅250毫米，两者差异肉眼便可清晰区分，为何相关测绘部门无法察觉？
为此，本报记者近日以购房者身份前往武汉市国土房产测绘中心暗访了解到，开发商递交的预售户型图纸与实际施工图纸是否一致，该中心无从查核；陈先生怀疑的“阴阳图纸”情况确实存在，而且并不少见，甚至还有“开发商拿到预售证后边改（施工图纸）边建”的情况，但“只要误差控制在3%以内都是允许的”。
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
