[摘要] 2011年末，63家房企现金及现金等价物余额为1198.18亿元，仅比一年内到期的债务多出300亿元，资金压力可见一斑。进入4月份，上市公司年报的披露高峰期也同时到来。
2011年末，63家房企现金及现金等价物余额为1198.18亿元，仅比一年内到期的债务多出300亿元，资金压力可见一斑。进入4月份，上市公司年报的披露高峰期也同时到来。
记者统计后发现，截止4月5日，按证监会行业分类，A股市场共有63家房地产开发企业公布了2011年年报。虽然遭遇持续一整年的调控，但大部分房企均交出了不错的成绩单，业绩同比增长的达39家，超过已公布年报房企的6成，而同期亏损的公司只有5家。
收入利润齐增
包括龙头万科、招商地产等公司的业绩增幅均在3成左右。其中ST中房的增幅更是达到了297.01%、多伦股份的增幅则为257.28%，华夏幸福、广宇发展、北辰实业等公司的增幅也在100%以上。
而业绩下滑的则多为中小房企，例如津滨发展的业绩便下滑411.11%，知名房企方面则只有万通地产和中粮地产的业绩出现了同比下降。
统计显示，63家房企2011年共实现营业收入2287.93亿元，同比2010年的1825.38亿元增长25.34%；实现净利润397.40亿元，同比上一年的322.34亿元增长23.29%。同时，63家房企的销售毛利率也有所上升，从2010年的40.95%增至41.75%。
推荐阅读：
库存增幅近5成
不过，虽然房企在收入与利润方面持续增长，但库存的增幅却已接近5成，负债增幅也达到了35%，增速均超过收入与净利润方面，去库存化与资金链压力日益紧张。库存方面，2011年年末63家房企的库存已经高达6928.38亿元，同比2010年年末的4735.43亿元大增46.31%。
此外，中原市场研究部统计数据也显示，截止3月底，北京等十大城市库存积压已经达到了58.9万套，同比上涨幅度达到了45%。对此，分析人士表示，虽然3月份成交量环比有所复苏，但是整体市场成交量依然比调控前有明显的差距。因此，高库存积压给开发商带来了巨大的压力。房企近期的大规模促销是为减小库存增加现金流。
中原地产张大伟也指出，“不断加码的房地产调控政策使开发商在过去一年始终面临着较大的销售压力。虽然开发商都不同程度地调整了各自的推盘节奏和推盘量，但库存量的持续增加却是不争的事实。”根据中原的监测，截至到2012年2月底，标杆房企在售项目库存量相对于2011年5月底增加了约6成。以过去12个月的月度销售面积均值测算，目前标杆房企的库存消化时间已经从2011年5月底的6个月左右上升至2012年1月底的12个月左右，库存消化周期翻了约一番。而12个月左右的库存消化时间已接近2008年行业谷时期水平。
“因此，在库存高企，消化周期不断增长的情况下，房价仍有较大的调整空间。尤其是在标杆房企库存量增加最为迅速的二线城市。”张大伟表示。
除了库存压力，在总体负债上，63家房企2011年年末的负债总计也达到了7520.53亿元,同比上一年的5562.08亿元增长35.21%。其中一年内到期的非流动性负债为818.91亿元，而2011年年末63家房企现金及现金等价物余额则为1198.18，仅比一年内到期的债务多出300亿元，资金压力可见一斑。
推荐阅读：
推荐阅读：48家房企存货同比增近50% 降价成楼市救命稻草
（来源：财经日报）大型房地产上市公司年报陆续出炉，房企的资金与库存压力随之公之于众。在不降温的楼市调控下，为了生存，房企似乎只剩下一条路：降价。
在刚刚结束的博鳌亚洲论坛上，绿地控股集团董事长兼总裁张玉良表示，要适应目前的市场状况，性价比很关键。房价下跌15%~20%才算是调到了比较合理的范围。首创置业有限公司董事长刘晓光则称，今年房地产将围绕限购、降价、并购和去库存化这几个关键词进行，大概降幅为0~15%。
48家房企存货同比增近50%
根据Wind资讯，截至3月27日，沪深两市已有52家A股房地产上市公司披露2011年年报，剔除ST公司和不可比因素后，48家A股上市房企2011年末的存货合计达到5906.74亿元，同比增长45.8%。以2011年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期为4.62年。而2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3.84年。由此，这些房企存货周转时间同比延长了9个多月。
分城市来看，受成交量低迷影响，十大典型城市2011年新建商品住宅存量高达5998万平方米，与上年同期相比，新增1690万平方米库存量，增长约39.22%。
10个典型城市包括北京、上海、深圳、广州4个一线城市，以及青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个东部二线城市。其中，广州、上海、北京增幅较为明显，平均增幅较上年同期增长约五成。而在二线城市中，杭州的库存量达到343万平方米，同比增幅高达92.5%，居典型东部二线城市增幅之首。
然而，更要命的不仅仅是库存率的上升，去年以来，由于宏观经济回落及信贷收紧，房企融资成本迅速提高。
房地产企业也力图通过各种渠道拓展资金来源。在3月21日举行的“2012中国房地产500强峰会”上，排名前50的房地产企业共同发起成立了“房企Top50基金”，拟募资180亿元，以吸引各方投资房地产项目。
2012年1~2月的数据显示，房地产开发企业本年资金来源中，自筹资金5995亿元，同比增长43.3%，在本年资金来源中占42.3%，比2011年全年提高1.4个百分点。
降价应对“悬崖式下跌”
对于房企危机，很多人将矛头对准了“限购令”，SOHO中国董事长潘石屹(微博)在博鳌亚洲论坛期间说，限购政策出台后，“到了去年9月份，全中国房地产成交量悬崖式下跌”。
虽然不少市场人士都预期限购作为行政手段将会退出，市场化的调控手段将取而代之，但至少目前，在几个城市试图悄悄松绑限购未果之后，张玉良表示，企业最聪明的做法是适应环境。
张玉良表示，提高去化率的核心是提高性价比。当被问及绿地集团有没有降价促销计划时，张玉良称，绿地去年7月份就降过，波降了10%~15%，降了25%左右。
刘晓光也表示，要适应市场，价格很关键。“在同等商品情况下，人家降，你不降，你不就倒霉吗？”
由于销售持续低迷和库存高企，自1月份以来，保利、招商、恒大等房企陆续启动较大规模的降价促销活动。中原地产研究中心报告称，2月多家标杆房企的销售业绩明显回升。保利、富力、招商、金地、中海5家开发商的销售业绩环比均出现较大幅度的增长。其中，招商、金地、保利的销售业绩环比大幅上涨超过1倍。
中原地产研究中心称，现阶段，标杆房企价格调整幅度在一至四成。其中，超过一半的项目价格调整幅度在10%以内，调整幅度较小。32%的项目价格调整幅度在20%~30%之间，仅17%的项目价格下跌幅度超过两成。在售项目价格调整幅度较大的开发商包括富力、万科、华润和金地。
从城市来看，成都和天津两地成为标杆房企促销最为频繁的地方，入驻的标杆房企目前在售项目销售均价普遍有约15%的下调。北京、广州的降价促销项目也比较多，但价格的下调幅度小于成都和天津两地，在8%~12%之间。
研究报告称，近年来，众房企一直在“周转速度型”和“品质利润型”这两种模式间寻找着力点和平衡点。在2011年信贷紧张、资金成本很高的特定环境下，“快进快出”高周转显然已成为众房企的追求目标。
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
