[摘要] 近日，至少两名房企人士向《每日经济新闻》记者透露，有关政府部门内部有人提议，具体项目的上一期房源去库存率达70%以上，项目开发商才可以申请推出新房源，否则预售证申请将不会被批准。
近日，至少两名房企人士向《每日经济新闻》记者透露，有关政府部门内部有人提议，具体项目的上一期房源去库存率达70%以上，项目开发商才可以申请推出新房源，否则预售证申请将不会被批准。上述人士认为，有关部门试图通过此举促使房企加大以价换量的压力，减少地产调控效果显现中附带的包括金融风险在内的相关风险。
昨日（4月12日），《每日经济新闻》记者就此向住建部新闻处处长毕建玲求证，截至发稿，对方未作回应。
去库存再出新招？
4月11日，《每日经济新闻》记者以购房者身份与北京某楼盘售楼处一名工作人员沟通时，对方表示，公司高层从住建部内部会议获悉，该部准备对楼市中的高库存“动真格”，操作方式就是预售证管控。具体方式是，如果一个开发项目一期推出的房源消化率未达到70%，相关地方住建系统将提高新房源预售证的审批门槛。
记者就此向内蒙古一家房企高层和北京一家知名中介高层求证，得到了肯定答复。
上述北京中介高层向记者介绍，此事是近期住建部一次内部会议上提出来的，不过到目前为止还没有书面文件出台，也没有形成实质性的操作方案；其次，这一提议来自住建部一名专家，而非出自住建部领导之口；再次，这个提议是否会在操作中被实施，目前还不好判断。
昨日下午，记者就此致电住建部新闻处处长毕建玲，对方要求记者发一份采访提纲。记者发出传真之后，截至发稿时尚未收到对方的回复。
值得注意的是，住建系统通过预售证管控，阶段性地实现某个地产调控目标，此前就有先例。以北京为例，为了稳定房价并为保障房建设争取时间，自2010年地产调控以来，就曾多次对高价盘上市进行预售证管控。对此，中国住建部政策研究中心副主任王珏林曾向《每日经济新闻》记者确认，对于一个比周边楼盘价格高出一定额度的新盘或后期开盘价格高出前期一定额度的老盘，开发商在申请预售证时一般会被退回，并被要求重新定价。
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去库存挤风险
广东刀客房地产顾问公司董事长谢逸枫在接受《每日经济新闻》记者采访时说，市场中“睡觉”的庞大库存量已成为政府今年需重点解决的棘手问题。若此事属实，一方面表明政府开始对市场库存“动真格”了，准备通过行政手段促使开发商尽快消化库存，加大以价换量的力度与广度，以巩固地产调控效果；另一方面，庞大的库存量沉淀着巨大的资金量，影响房企还贷能力，从而对金融机构的金融风险产生不安全因素，也易催生烂尾楼和房企破产现象。
北京中原市场研究部一份统计数据显示，截至4月8日，已公布2011年年报的75家A股上市房企库存市值达到9048亿元，比2010年末的6268亿元上涨44.3%，比2009年末的4183亿元更是上涨了约116%。这份数据显示，按照房企存货和营业成本计算，上述公司整体存货的消化周期为4.5年，而在2010年末时为3.8年。
库存量的步步高升必将进一步减缓房企销售回款的能力和还债能力，从而对金融机构带来冲击。
央行统计数据显示，截至2011年末，银行业金融机构房地产贷款余额为10.73万亿元，占各项贷款的比重为19.6%。不过，据金融机构业内人士称，实践中还存在大量以非房贷名义贷出，最后流向房地产市场的贷款等，合计下来“涉房”贷款总额已超过20万亿元。
正因为银行业与房地产业在利益上存在极大关联，5日，德勤会计师事务所发布的《2012年中国银行业十大趋势与展望》报告提醒，在严格的房地产调控政策下，中国房地产市场已呈现弱势下行局面且会持续。在此背景下，楼市大幅调整带来的风险将是中国银行业未来几年内面临的主要风险，主要集中在房地产销售停滞和价格下降造成的开发商资金链断裂，以及按揭贷款违约等。
值得注意的是，类似防控工作已开始。比如近日有媒体报道证实，目前多家银行已暂停向中小房企发放开发贷款，以防控金融风险。
不过，北京亚豪机构市场总监郭毅与北京中原市场研究部总监张大伟等人则对传闻中通过预售证管控库存做法持保留态度，认为在实践中不具备可操作性，并有违反市场规律之嫌。
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（来源：京华时报）进入4月份以来，上市房企迎来年报发布季，从各大公司的年报信息看，虽然房企在收入与利润方面持续增长，但上涨更为迅速的库存增幅更为严峻，去库存化与资金链压力日益紧张。业内专家表示，一季度楼市交易行情让部分企业尝到了降价促销的甜头，随着五一小黄金周的临近，新一轮“降价走量”的策略将在全年持续上演。
业绩普涨
截至4月5日，按证监会行业分类，A股市场共有63家房地产开发企业公布了2011年年报。虽然遭遇持续一整年的调控，但大部分房企均交出了不错的成绩单，业绩同比增长的达39家，超过已公布年报房企的6成，而同期亏损的公司只有5家。
从已经公布的房企年报显示，在楼市宏观调控持续深化，房地产行业竞争呈现强者愈强，与中小房企相比，市场布局合理、销售策略灵活的房企巨头在2011年表现得格外突出。
面对市场环境的巨大变化，万科2011年保持稳健增长，全年实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。继2010年销售额突破千亿后，蝉联行业销售，并第二次成为行业内住宅年度销售过千亿的公司。
此外，另一主打民生地产的恒大凭借定位明确、薄利多销，发展模式适应当前的市场和政策方向超额完成全年目标。恒大年报显示，恒大全年销售面积1219.9万平方米，同比增长54.7%，实现销售额803.9亿元人民币，同比增长59.4%，超额完成2011年全年目标。与万科、中海地产、保利地产、碧桂园、龙湖地产等国内大型房企相比，恒大地产的几项指标均表现突出。其合约销售面积超过万科，位居，其销售额和营业额仅次于万科，117.8亿元的净利润则略低于中海地产的125.5亿元。
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拿地疲软
万科表示，公司在拓展新项目方面会更加严格，坚决贯彻“宁可错过，绝不拿错”的方针。在拿地方面，由于万科3月并未新增土地，这也意味着万科季度出现“零拿地”。直到4月6日，才以一幅位于唐山市东面郊区的地块打破了公司今年以来的“零拿地”局面。据了解，上一次万科拿地低潮出现在2008年10月到2009年4月，7个月的时间只增加了两个项目，而当时国内楼市正在经受全球性金融危机的影响。此外，产品线集中在二三线城市的龙头房企拿地态度也相当谨慎。恒大地产去年下半年几乎停止拿地，其董事局主席许家印也曾多次向媒体表示，谨慎购地。
一季度，土地市场开始呈现供应放缓的趋势。据相关机构统计，1-3月300个城市共推出土地7052宗，环比减少39%，同比减少18%。其中，住宅类用地2131宗，环比减少47%，同比减少33%。北京市房地产协会秘书长陈志表示，目前房地产市场的预期不好，开发商普遍放慢开发的节奏，土地流拍和底价成交的现象逐渐增多，如果政府继续大力推地，那只会令地价越来越便宜。
张大伟还认为，从一季度出让土地性质来看，产业地块占比比较多，但类似之前中服等热门的地块少；住宅地块中，除来广营住宅地块外，其他住宅地块位置相对比较差；商服地块及综合地块，也鲜见亮点地块。因此，土地供应结构的变化鲜少吸引开发商积极出手。2012年北京土地市场的出让金收入很可能会继续下调，难以突破千亿。
据万科年报显示，2011年新增开发项目数量为52个，万科占100%权益的项目仅有14个，其他38个项目是与其他房企共同开发，占项目总数量的73%。而2010年万科合作开发项目占总项目数量的比例则为55%。意味着万科在去年的合作开发项目比重继续上升。
抱团取暖也成为众多房企应对之道。佳兆业执行董事兼行政总裁金志刚表示，房地产行业在度过黄金十年期后，传统的模式亟待改变，作为企业而言，产品上应关注刚需，而合作开发将成为转型期房地产行业的重要趋势。
抢跑卖房
从新年伊始，消化现有的项目已经成为主旋律，今年一季度，窗口期、小阳春成了市场热点，而各大房企也都抓住这个难得的市场回暖期，进行各种促销活动。保利在年报中就提及，今年将紧跟形势，以抢为先，全力落实年度经营任务。今年以来，首套购房按揭贷款额度紧张的情况有所缓解，为首次购房需求的释放提供了条件。
保利地产也在今年1月1日至2月元宵节期间，就在40多个主要城市联合举行了“囍春行动”，活动共涉及100余个在售项目和两万套房源。据保利地产4月9日晚间公告显示，2012年3月，公司实现签约面积93.61万平方米，同比增长55.08%；实现签约金额97.38亿元，同比增长47.27%。2012年一季度，保利地产共实现签约面积143.89万平方米，同比增长8.98%；实现签约金额148.66亿元，同比增长6.07%。来自融创中国方面的消息，该公司于今年季度累计实现合约销售金额人民币42.6亿元(其中，合同销售金额为人民币34.4亿元，预订合同金额为人民币8.2亿元)，同比增长70.4%，合约销售面积约27.3万平方米，合约销售均价约15620元/平方米。
报告显示，截至2012年3月底，10个典型城市新建商品住宅库存总量为5530万平方米，与去年同期相比增长31.86%，与上月相比下降0.88%。库存总量同比涨幅持续收窄，环比持续3个月，预计库存已于去年12月触顶。接下去，随着二季度推盘量增加，库存量变化可能还会有反复，但总体上库存量将趋于减少。
不过，业内人士表示，预计开发商积极推盘、成交持续回升的态势会延续至二季度。在这一过程中，十大典型城市的存货将继续趋于缓解，存销比步入下行通道。然而，的变量还在于政策，如果二季度房价止跌反涨，则不排除出台新一轮的调控政策的可能性，那么下半年存货量还有可能重新增加。
方正证券的报告显示，随着五一小黄金周的临近，新一轮“降价走量”的策略将陆续上演。一季度楼市交易行情让部分企业尝到了降价促销的甜头，但是4月初成交量的滑铁卢让我们看到楼市“价格战”背后的真相：降价的项目被追捧，未降价的项目依旧冷清。
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库存高压
卖房速度赶不上库存速度是不争的事实。中国房地产研究会、中国房地产业协会此前发布的报告显示，在严厉的楼市调控之下，去年楼市销售仍然保持了增长态势，500强房企的销售额创下2.28万亿元新高。与此同时，500强房企的库存也达到惊人的4.9945万亿元。在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业进入“去库存时代”已成为不争的事实。
在万科年报媒体公布会上，万科董事会秘书谭华杰披露了万科统计的住房存量数据：14个主要城市住宅成交面积在2011年下降19%，成交金额下降17%，但库存水平上升了70%。据保利不久前发布的年报显示，截至2011年末，其存货约为1521亿元。
北京中原市场研究部统计数据显示：截至4月8日，上市房企公布2011年年报的已经达到了75家，库存市值达到了9048亿，同比2010年的6268亿元库存上涨幅度达到了44.3%。相比2009年的库存4183亿更是达到了两倍以上，
按房企存货和营业成本计算，2011年末75家A股房企整体存货的消化周期达到4.5年，而2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3.8年。这意味着2011年末A股房企的存货周转天数同比足足延长了9个多月。
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