[摘要] 又一个房企倒下，又是在杭州。昨天，有媒体报道，杭州锦绣天地房地产开发有限公司破产。随着调控效应的不断显现，破产的房地产企业将不断浮出水面。而有数据统计显示，光是北京、武汉、四川等三地，已有上千家房企从楼市“消失”。
又一个房企倒下，又是在杭州。昨天，有媒体报道，杭州锦绣天地房地产开发有限公司破产。随着调控效应的不断显现，破产的房地产企业将不断浮出水面。而有数据统计显示，光是北京、武汉、四川等三地，已有上千家房企从楼市“消失”。
昨天，有媒体报道，杭州锦绣天地房地产开发有限公司破产。随着调控效应的不断显现，破产的房地产企业将不断浮出水面。就目前来看，破产的几乎都是小房企和项目公司。
外行开发主体风险骤增
从公开资料来看，2001年6月拿的28亩地块，地处西湖边上，，正常开发的话，怎么都不至于亏。可惜的是，它并没有正常开发，而是不断地被倒买倒卖，从“北京大地科技实业总公司”到“富龙热力”再到“温州新城建设有限公司”，最后到“杭州锦绣天地”，四易其主，而价格从最初的5.1亿元升到了7亿多元。在业内人看来，项目失败的最主要原因是一个个开发主体几乎都是外行。在房地产火爆的时候，因为财富效应而冲进房地产的外行比比皆是。而在调控阶段，这些外行的风险骤增。
截至4月15日，沪深两市共有33家房地产开发企业发布了一季度业绩预告，其中有13家房企净利润出现续亏、4家房企预减、6家房企首亏，占据总量的70%。
“这些业绩报警的房企中，目前仍以中航地产、合肥城建、万方地产、高新发展、荣丰控股、阳光股份等中小型开发商为主。”北京中原市场总监张大伟表示。
非房地产主营业务企业
逐渐回归主营业务
浙江是本轮调控的重灾区。从个案来分析，这些房企破产和调控似乎没有直接相关性。但在调控环境下，即便如绿城中国，都曾岌岌可危，需要变卖项目求得生存，而一无经验、二无实力、三无政策扶持的项目公司，一个项目失败就意味着公司破产，随时都可能踩上地雷。
张大伟表示，非房地产主营业务企业，在本轮调控中逐渐回归主营业务，转让房地产公司股份是一个鲜明的特点。
北京、武汉、四川
已有上千家房企从楼市“消失”
北京市住建委2011年12月发文称，共有473家房企的资质证书有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。
武汉房管局去年四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，武汉共有在册房地产开发企业1375家，同比2010年房企数量减少了200余家。
四川省建设厅一份通告显示，截至2011年7月，四川省共有423家房地产开发企业因未在行政许可规定期限内办理延期手续，被注销房地产开发资质。
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（来源：钱江晚报）在西湖边有一套房子，按说这是很多人梦寐以求的，不过杭州锦绣天地商务中心的业主们却一直在担心中度日：买房后，一度担心它烂尾；收房后，又为延迟交房的违约金挠头；眼下，更加严重的事情来了，项目开发商，杭州锦绣天地房地产开发有限公司破产了。
这块与西湖隔街相望的，为何沦落到今天这个地步？
延期交房四年多，只赔了1万多违约金
想打官司讨个公道，开发商却破产了
这已经是王先生(化名)这起案子的第三次开庭了。但在4月16日开庭时，他被告知，被告方的身份由杭州锦绣天地房地产开发有限公司，变成了杭州锦绣天地房地产开发有限公司管理人。虽然只是比原来多了“管理人”这三个字，可这背后却意味着，被告破产了。
位于锦绣天地商务中心的这套酒店式公寓，王先生是在2005年买下的，约50平方米，当时合同约定，2006年12月31日交房。在2007年11月，签订了延期交房的《备忘录》，直至2010年3月，王先生才正式收房并办理了房产三证。
“合同规定的违约金太低了，每天才十万分之一，按照我这样延迟交房四年多的话，才能赔一万多块钱。”王先生很懊恼，他觉得不管怎么说，如果开发商能按期交房的话，这套西湖边的酒店式公寓，4年多的时间哪怕是白菜价租出去，也不止这个价钱。
为了给自己讨个说法，王先生在去年10月份将开发商告上了法庭，要求对方按照实际损失支付延期交房损失。
和王先生一样，其他六位锦绣天地商务中心的业主也同时将开发商告上了法庭。其中有部分业主已经办理了收房手续，还有部分业主因为违约金事宜没有谈妥，连房子都还没去收。
但没想到，官司打了一半，开发商却破产了。
40多套房，至今未收房
开发商破产了，业主连收房手续都办不了
面朝西湖，车水马龙，凤起路环城西路口，曾经以9228元/平方米的楼面价，创造过2001年“宇宙价”的“都锦生”地块，正是锦绣天地商务中心所在地。
锦绣天地商务中心，由酒店式公寓、商场和酒店三种物业组成，其中酒店式公寓共200余套。
上周末，记者以租客的身份，来到了锦绣天地商务中心的物管中心。在一张办公桌上，记者看到了一份“关于锦绣房产交房事宜的请示”。这份向杭州锦绣天地房地产开发有限公司管理人发出的“请示”中说：2010年8月发出了最后一批的交付通知，由于延期交付的违约金过低等原因，有些业主迟迟未来办理交接手续。鉴于目前锦绣房产已经进入破产重组程序，请示管理人是否继续给这些业主办理交房手续。
在这份“请示”的下方，回复意见是：根据《企业破产法》相关规定，现暂停办理交房手续，落款是杭州锦绣天地房地产开发有限公司管理人，时间是今年的3月29日。
记者联系上杭州锦绣天地经营管理有限公司的一位负责人，这位负责人确认，按照规定，目前没有收房的业主们，已经不能再收房了。“200多套酒店式公寓，大约有40余套没有收房。”
就是说，没有收房的业主们，不仅拿不到延期交房的违约金，连房子，现在看来都没法保证。
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28亩地，竟然开发了11年
四次转手，买家都是陌生面孔
曾经的“都锦生”，如今的杭州锦绣天地商务中心，沿凤起路的北翼和中间的核心建筑是目前的温德姆豪廷酒店，南翼是酒店式公寓，其余是商业店铺。
透明售房网显示，该项目已售333套，2005年5月份开盘，从当初开盘时酒店式公寓25000多元/平方米，到2010年出售商铺时，价格已高达65000多元/平方米。这样一个楼面价下的售价，照理，怎么都不会亏。但杭州锦绣天地房地产开发有限公司，却一直命运多舛。
2001年6月初，一个杭州人非常陌生的企业——北京大地科技实业总公司(下称北京大地)，一举以5.1亿元总价取得凤起路原都锦生地块的开发权，一共28亩土地，北京大地竟比第二标高出了1.8亿元。
在轰轰烈烈的拿地之后，项目却一直没有面市。2003年底，北京大地将杭州锦绣天地90%股权卖给了富龙热力。
仅仅过了一年，在加价1200万之后，富龙热力手上的这些股权，又被易主到了温州新城建设股份有限公司手下。
为什么再次易主？富龙热力给出的解释是，因锦绣天地项目投资额太高，置入公司时仅投资了5亿多元(即土地款)，后期建设仍需大量资金，公司投资及融资压力增大。考虑到杭州地产项目建设周期较长和未来几年房地产销售价格的不确定性，盈利前景不明朗，继续投资和经营杭州房地产项目存在一定的经营风险。
公开资料显示，第三个买家温州新城建设在杭州并没有其他项目，其开发项目也寥寥无几。不过，在这家公司手上，项目陆陆续续完成了建设。但紧接着，它在2010年，又作价约7亿多元，将项目再次出手。
就这样，从拿地至今的11年时间，这块西湖边已经四易其手。
四任控股方，几乎都是“三外”
难道他们真的是因为“西湖情结”
在沿西湖土地中，除去历史遗留建筑、各大宾馆疗养院、公园绿地等，真正能进入土地市场并公开出让的几乎只有5块地——1999年出让的中大吴庄、2001年的杭州锦绣天地、2003年的广宇吴山鸣翠苑、2005年西湖8号公馆地块和2005年的杭州嘉里中心。每一次拍卖，几乎都能创下当时的“地王神话”。
杭州锦绣天地房地产开发有限公司的任老总谢金效对媒体的解释，正暗合了众多买家心理——因为都锦生地块符合“成功人士的西湖情结”，于是远赴杭州拿地的“大地”，志在必得。
不过为了实现曲线上市之路，北京大地出手重组富龙热力(现已更名为兴业矿业)，这块西湖边的也成为一个重要砝码。这家上市公司，当时的主业为供暖、水电煤等市政工程。
再次易主的温州新城建设，更加没有名气，公开资料上几乎查不到其开发的房产项目。“商铺和酒店式公寓，基本上是在这一任的手上卖出去的，不过由于经营不善，整个项目差点烂尾，于是只能再次转手。”一位知情人士称。
“2010年的最后一次转让，7亿多的转让价格，按说是不贵的，毕竟这是块中的。”这位知情人士说，接盘的是个在杭州没有任何房产开发经验的外地老板，而且是从银行贷款买下项目的，根本没有这个专业实力和资金实力，“当时在锦绣天地工作的人也觉得这事悬。”
“谁不知道西湖边的地？谁不想在这里有个项目？”一位开发商高管表示，再好的项目要看资金实力，也要考虑到投资，这也可以解释，为什么历经这么多年，没有一家本地公司出手接盘。
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杭州房企申请破产 三座大山拖垮地产商
（来源：财讯网）昨天，杭州房企申请破产，杭州余杭区法院已受理西城时代家园开发商金星房地产公司破产案。这家本轮调控以来破产的房企立刻引起高度关注。金星房产"被申请"破产，或将开启杭州房企、甚至整个地产行业破产的多米诺骨牌倒塌效应。纵观房地产行业的现状，负债、库存、保障房或将是拖垮大批房地产商的三座大山。
负债、现金流一直是地产商比较头痛的事。数据显示，除华润外，去年18家地产商的负债利息就高达383亿元。去年19家上市开发商(万科、保利等)的贷款规模同比增加三成左右，而流动负债增加近五成，与此同时，现金流却有所减少，虽然幅度不大，只有4%左右，但也足以引起注意，因为它们的负债在快速增长。这就好比，你手中可用的钱在减少，同时，你的负债却在快速增加。负债增加就意味着除过偿还更多贷款外，还得支付更多的利息。业内分析，2012年，信贷偏紧已成定局。在此大环境之下，为了得到资金，开发商的负债可能还会上升。
大的上市开发商负债尚且如此，小的开发商更是剑走偏锋，为获得资金花样百出。为了得到现金流，部分缺钱的地产商不惜以同一个项目，变换多个名目，多次向地产信托贷款。借新还旧好比"滚雪球"一样接盘方式的产品目前正在悄然出现。这种左手倒右手的办法，最终会让负债越背越重，利息越滚越高。当雪球越滚越大，资金窟窿无法填补之日，就是地产商崩盘之时。此外，民间高利贷也将是拖垮部分中小地产商的致命包袱。
库存是地产商的另一块心病。每个行业都会在经历高速扩张的狂欢之后，迎来产能过剩问题。房地产行业也不例外。经过前几年的大发展，房地产商的库存量现在也有所增加，在目前不景气的环境中，如何去库存将是个紧要问题。据有关数据显示，今年房地产500强的库存量已达5万亿元。房地产商全员营销还是降价卖房无非都是为了去库存。因为库存，积压的房子，就意味着欠银行的贷款。库存越多，积压越久，所支付的利息就越高，对地产商也就越不利。
为了去库存而不得不降价销售，这也就是3月份北京、上海等地之所以会出现成交量环比大幅攀升的原因。房价下跌刺激了那些有刚性购房需求的人，致使市场出现反弹，但这很难成为市场反转的信号。因为库存压力依然存在，而刚需购房者购买能力有限，房价上涨只会让他们望而却步。至于盼望房价上涨的投资客、投机客，恐怕也早已感知到房市的大趋势将是下跌而不是上涨。买涨不买跌，盲目追涨的投资者终会被埋葬，成为高点的牺牲者。房地产商自导自演左手拿钱、右手卖房这种不入流的抬高房价做法，也很难撼动5万亿元的大市场。库存是悬在房地产商头顶的利剑，垫在屁股下的针毡。
保障房则是追赶在地产商屁股后的另一头狼。5年内3600万套保障房，将大大增加房屋的供给量。如果说商品房房价居高不下很大程度上是刚性需求推上去的，那么保障房将很好地满足这一部分刚性需求，其直接后果就是，那些原本打算购买商品房的人转而购买保障房，让商品房没有了市场。
虽然保障房有种种限制，种种问题，但对那些真正符合条件，需要房子的人来说，这仍然是的选择。保障房绝不是作秀，它让承担不起高房价的人，居者有其屋。随着保障房的建成，房地产行业原有的供需格局将会被打破。原本享受追捧的房地产商们将会感到失落，因为他们不再是一家独大，购房者除过商品房还可以有更多的选择。
杭州房企申请破产或许是个信号，它是房地产商在负债、库存、保障房三座大山压力下显现出的疲态。房地产政策一如继往地从紧，信贷政策毫不放松，保障房持续投入建设，负债、库存、保障房这三座大山将会把一批地产商拖垮，地产商破产的高潮或将不远。
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