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房企洗牌山雨欲来 三类房企易进入破产的轨道

房天下综合整理  2012-05-04 11:15

[摘要] 房企洗牌山雨欲来 三类房企易进入破产的轨道。不少业界人士分析指出,房企破产的主要原因肯定在自身,接下来将有更多中小房企破产,但不会成潮,不过不排除会出现并购潮。

房企洗牌山雨欲来 三类房企易进入破产的轨道

(来源:信息时报)楼市调控持续了两年之后,不少房企因为资金短缺、销售艰难,出现了融资、打包出售项目、转让股权、被合并等现象,近期终于有房企宣告破产。继杭州 、杭州锦绣天地之后,广东小型房企广德业房地产有限公司近日以“资不抵债”为由向法院提出进入破产程序申请,引发了业内外广泛关注。对此,不少业界人士分析指出,房企破产的主要原因肯定在自身,接下来将有更多中小房企破产,但不会成潮,不过不排除会出现并购潮。

现象解析中小房企破产案增多

4月12日,广德业在顺德本地媒体发布公告称,公司拟向法院申请破产和解,盘活存量资产,清偿公司债务以及为广大业主办理房屋产权证,请相关公司或个人3天内到本公司洽谈有关破产和解事宜。顺德法院证实,广德业确实已经以“资不抵债”为由向法院提出申请,进入破产程序,法院正对其提交的材料进行审核,尚未正式作出受理或驳回的决定。

据悉,这是限购以来顺德家申请破产的地产公司。该公司旗下国际商业城建成十几年,目前业主还未拿到房产证,此遗留问题如何解决存疑。不过有知情人士透露,该公司破产跟限购关系不大,而主要与其老板身故后留下的复杂财产、债务问题有关。另有知情人士透露,广德业陷入法律诉讼由来已久,仅2011年以来,就有28单相关诉讼,涉及金融债务、借贷、商品房买卖合同、商铺租赁等多个方面。

4月初,杭州 房地产开发有限公司破产,成为首例宣布破产的房企。据网上公开资料显示, 房产曾5次转让股权,欠款4000万元,欠税2398万元,在今年杭州市地税局曝光欠税所有企业中排名第二。它的母公司为浙江中江控股,而中江控股集团也已经申请破产保护。有报道称, 房产所开发的主要项目——杭州市余杭区西城时代家园项目共分3期,前两期已交付,第3期共790户,几乎售罄,其中约300多户本应已交房,但碍于资金问题,项目3期自今年初已停工数月。业主近日收到余杭区政府办公室短信,短信透露区人民法院已依法受理 房产公司破产案;西城时代家园三期后续各项工程也于4月1日起陆续开工,其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力争于7月底前完工;同时余杭区政府将依法保障业主办理“三证”的权利。

高负债使中小房企风险大

对中小房企破产现象,不少业内人士分析指出,任何行业都会有企业破产的现象出现,房地产行业自然也不例外;房企破产的主要原因肯定是自身经营管理不善。

经纬行研究中心高级主任曾英杰强调,在调控背景下,市场对发展商的资金链、应对策略有着更高的要求,很多中小房企难以做到游刃有余。

满堂红战略管理部高级主任沈锐培认为,一些房企破产看似因持续深入的宏观调控所致,但究其根本,源自行业自身粗放式的发展模式。近年来房价飙升,大量资金涌入房地产,高负债、高杠杆率已成为房地产业的普遍现象,给房企带来高回报的同时蕴藏了巨大的风险。当调控不断深入,成交量和房价齐齐下降的时候,房企的资金风险就暴露出来,部分实力弱的中小企业自然会率先倒下。

新城市董事长曹志伟表示,行业在经济低潮中,并购、破产现象肯定会增多,一个房企破产不仅会导致旗下的楼盘烂尾,对房产下游企业的负面影响也非常明显,与房地产相关的行业有64个之多,直接影响的有10多个行业,比如施工公司、材料公司、广告设计公司等等。在广州其实也有面临破产的小房企,只是暂时尚未公布出来。

后市预测破产不会成潮并购潮或涌现

据了解,本轮楼市调控经历了2年多,大企业可以通过融资等方式解决燃眉之急;一些中小房企由于融资渠道窄、销售业绩差,纷纷看衰后市,不得以将项目廉价出售或进行股权转让等等,近日终于有房企支撑不住不得已宣布破产。房企破产的多米诺骨牌效应会不会就此开始?不少行业专家表示,未来会有越来越多的中小房企顶不住政策带来的影响,破产企业会增加,但数量不会太多。房地产经济学专家邓浩志明确表示,房企倒闭的多米诺骨牌效应不会就此开始,其实已经有不少小房企顶不住了,将企业连项目卖给更有实力的大企业,因此所以未来房企破产不会成潮,但不排除会出现并购潮。

经纬研究中心主任曾英杰分析,房企破产可能会使正在开发建设的项目停工,造成更多项目烂尾,推迟收楼时间,如此一来需要自住的买家无法入住,却还需每月向银行交按揭款,投资型买家则是资金被“套”;不过一些中小企早年买下的地块位置不错,有不少位于市中心,这样有实力的大房企可能会重新购买进行开发。邓浩志表示,总的来说行业的市场份额比例会有所调整,万科,恒大等大房企会继续成长。“行业会重新洗牌,部分大型房企应该会趁机重布棋局,对市场格局重新进行划分,并且做出新的经营战略,从而形成独步天下的格局。”有行业人士这样表示。

中国房地产学会副会长陈国强则对媒体表示,任何行业经营都会出现业绩的不同,房地产开发商出现倒闭并不奇怪。一个成熟的行业不可能只进不出,那样的话反而说明行业的不成熟。当然目前的楼市调控会加速一些实力不强、经营不善的企业倒闭。杭州 房地产开发有限公司破产目前来看属于个案,不能将其影响拔高,当然,调控继续进行,还会有开发商倒下来,中小开发商的出路就是稳健经营,不能过快扩张,遇到资金链紧张时可以考虑出让股权或者合理降价等手段,活下来是位的。

专家观点 适度破产并购有助房企发展

广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析,有3万多家房企,市场泡沫又很严重,调控持续了很长时间,才倒了几家企业,其实很正常;适度的破产并购有助于房地产市场健康的发展,毕竟房地产不能成为一个只赚钱不破产的行业。

赵卓文指出,以下三类企业特别容易在这一轮调控中倒下。其一,其它行业有新进房地产业的公司和项目,他们高成本进入,不熟悉房地产运作,缺开发经验,缺团队和管理人才,缺公共关系,如果再缺资金,当然离倒闭就不远了;第二,开发市场前景弱势、投资性需求支撑的项目,例如,缺乏刚性需求的不成熟区域的居住类项目、度假类休闲项目和脱离市场需求的超大型商业项目;第三,“负债高,本小项目大”的小型公司,“四两拔千斤”的时代已经过去。做超过自己能力项目的企业,往往在市场环境恶化的背景下,率先死去。值得一提的是,在本轮调控中,大型房地产商,特别是上市房企,短期内暂时不会有“停摆”的风险,主要因为,当前中国城市的地价还有一定的支撑力。开发商囤积的大量土地资源、在建工程还是“物有所值”。

方圆地产首席分析师邓浩志则分析认为,目前陷入困境的房企一般有两类,一类是跨行投资开发房地产的企业,由于经验不足容易导致经营陷入困境。第二类是产品过度集中在一些重点调控品种或调控区域的房地产企业,比方说开发豪宅为主的企业,受到国家重点打击高端物业影响;比方说项目集中在一线城市,而这些城市基本都实行了限购。

一波房企“洗牌潮”或将凶猛来袭。

(来源:财经日报)连续暴涨数年的房价终于带来后遗症,楼市“寒冰期”也让上市房企到了关键时点。随着两家杭州房地产企业以“破产”方式退出房地产市场,一些大开发商的资金链正摇摇欲坠,房地产企业股权转让或房产项目转让的交易屡见不鲜。

房企“撤退潮”

今年4月初,杭州 房地产开发有限公司因资金链问题正式向法院申请破产。由于受到媒体关注, 地产的破产案正式引爆国内房地产企业退出潮。4月12日,广东佛山顺德区的一家房地产公司广德业表示,公司拟向法院申请破产和解。同在4月份,另一家杭州房地产企业杭州锦绣天地公司也申请破产。更有甚者,武汉“雅琪公寓”因开发企业挪用预售资金,拖欠工程款和相关税费,308户业主无法办理房产证,房屋质量问题不断。随后因涉嫌非法集资4亿元,开发商“玩失踪”,致使业主维权无门。一时间,房地产企业“退市”潮引发了市场对于房地产企业紧绷的资金链的关注。

复地集团(02337.HK)主动退市是近年来震动房地产业界的大事。去年年初,复地集团发出一纸通告,宣布全盘私有化计划。其中,7.298亿H股股份按照每股3.5港元价格收购;约1480.43万内资股按照每股等于3.5港元的人民币价格收购,总收购价格高达22亿元人民币。复地集团也成为近年来退市的首只国内房地产股票。

破产只是房企“退市潮”的一种最直观模式。此外,出售房地产资产,转让房地产项目股权,房地产企业间的并购重组成为“退市潮”凶猛来袭的另一种表现模式。以上市公司公告为例,不少公司前几年“抢滩楼市”,如今正在想方设法“退出”。去年下半年以来,先后有水井坊(600779)(600779.SH)、宏达股份(600331)(600331.SH)、恒顺醋业(600305)(600305.SH)等20多家“涉房”的上市公司撤离楼市。

从各地股权交易所的挂牌情况看,房地产企业股权转让或房产项目转让的交易屡见不鲜。如上海联合产权交易所4月10日挂牌出售的上海富铭房地产开发公司100%股权,挂牌价为31115.68万元;重庆联合产权交易所挂牌的云南腾冲县永元房地产开发经营有限公司100%拟以3.2亿元挂牌价出售;内蒙古榕达房地产开发有限责任公司45%股权出让,挂牌价为1960万元。

据链家地产市场研究部初步统计,2011年上市房企中,股权转让共183宗,比2010年增长65%。这显示一些非房地产上市公司,正加速转让房地产项目。一些大型房地产企业也在依靠变卖资产来勉强度日,最典型的是浙江绿城集团。该公司今年1月份出售四笔资产,今年4月份再次向SOHO中国出售绿城广场置业的全部股权。

地产企业“现金为王”

银行贷款历来是房地产业的主要资金来源,在本轮宏观调控中,银行界果断大幅压缩了房地产业贷款。尽管各家房地产企业耗费大力气通过其他渠道融资,例如信托融资、境外银行贷款、民间融资,甚至求助于高利贷等,是最终结果是,多数房产企业仍然资金链紧绷。据深交所综合研究所统计数据,到去年年底,A股全部房地产类上市公司平均现金净流量为-6.01亿元,也就是说净流出现金6.01亿元。而据渣打银行今年2月对成都、武汉、南京、杭州等城市的30家房地产商的调研发现,房地产正处于“弱平衡”状态,短期内建设前景稳定,“但是显然,3个月之后有可能更趋疲软”。对于现金状况,24家开发商称很紧张或者担忧。少数几家表示非常担忧。有6家认为,如果3个月内销售状况不改善,将面临破产风险。

据本报记者从深圳市、长沙市、昆明市等地民间融资市场了解的情况,为了将部分开工中的地产项目顺利完工,部分房企已经到了不计成本求助“高利贷”的阶段。部分房地产企业为了融资,在股东提供担保的同时,还愿意支付50%~80%的年息。自去年以来,针对房地产企业的民间融资利率正在一路飙升,借款利率从去年的月息3%左右提高到如今的月息7%~8%的水平。

对于开发商来说,资金链将直接引发三大难题:一是资金链趋紧,部分贷款和高利贷难以按期偿还;二是拖欠工程款和民工工资,将要面对各种矛盾和纠纷;三是降价销售幅度过大,可能遭受来自老业主的压力。

房地产市场,正在为前几年的疯狂来“还债”。

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