[摘要] 调控语境下的房地产开发商们的处境远不如表面上看起来那样风光，往往“天堂”离“地狱”仅有一步之遥。中小开发商生存现状：最怕同行知道自己资金链紧张。
自房价高涨以来，消费者、相关专家以及媒体从来都没有停止过对开发商的口诛笔伐。虽然中央政府对房价的调控一直在进行，国务院总理温家宝也曾表示，“房价还远远没有回到合理价位，正在进行的房地产调控不能放松。”但在各界看来，房地产业已经成为“暴利行业”的代名词之一。而作为房地产业经营者的开发商们更是伴随着“财大气粗”、“腰缠万贯”等形容词出现。加上之前很多并不在该行业内的企业趋之若鹜般进入，仿佛开发商们都过着天堂般的日子。
但是，记者经调查后发现，调控语境下的房地产开发商们的处境远不如表面上看起来那样风光，往往“天堂”离“地狱”仅有一步之遥。
纷纷扰扰
宁可民间贷款不找银行
老L是某省一家三级开发资质房地产公司董事长。表面上看老L每天是锦衣玉食，出入有豪车，其经营的公司成立20年来已有多处成功开发的楼盘，并且该公司从未停止过对房地产项目的开发。就在现今政府对房地产调控的背景下，老L的企业还是在其所处省份的省会以及数座大中型城市中经营着开发项目。仅今年开工的项目价值就达到30亿元以上。但令人难以理解的是，在绝大多数企业都在积极寻找金融杠杆，对银行贷款如饥似渴的今天，老L的企业反而在有意地避开银行贷款。
“我的企业有固定资产，也有很好的偿还能力。所以根本不会贷不到款。”老L在接受记者采访时表示。
“但是我在需要资金的时候基本不去考虑银行，而是去会向民间借贷寻求帮助。”老L说。“其实并不是不想利用银行贷款作为杠杆发展企业，实在是因为银行贷款不适合我。”
“首先，我们是没有合适项目的时候不需要钱，而有好的项目时候又急需钱。同时我们遇到的资金缺口往往不小，动辄上亿元，银行贷款手续繁杂需要时间，好的项目根本不会长时间等待我们。而民间的金融借贷一般手续较为简单，谈好利率和还款周期后很快就能拿到。”老L表示。
“其次，银行贷款对‘风险’极敏感，款项一般都不会一次到位，会分批打钱，并且对资金流向监控极严。很可能有个风吹草动银行就会停止后面的放款，这对我们来说是致命打击。”老L说，“而民间借贷一般会一次到位，而且对于资金的流向不会过多过问。更重要的是约定借一年，就会让我们用一年，不会要求我们提前还款。”
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萧萧杀杀
项目交易屏蔽本地“友军”
因为在扩张过程中吸纳了很多项目，在政策调控背景下打算回笼一些资金。所以老L的企业打算在近期以1.5亿元左右的价格出售一个位于其所在省某中型城市已经手续健全的项目。但老L并不打算对其所在省内的开发商圈子发布这个消息。
“我肯定不会找本省内的开发商来转让项目。”老L向记者表示。
“因为如果找本省内的开发商，不但卖不上价钱，且可能会给我其他的项目带来麻烦。”老L说，“省内的开发商低头不见抬头见，如果他们知道了我要出让项目，而且是个手续已经健全项目的话，他们不会看到这个项目的前景，而是立刻就会怀疑我是因为资金链断裂或者什么别的重大问题而被迫拿出已经到嘴的‘肥肉’，他们一定会以趁火打劫的心态狠狠压价。我们是靠着信用和口碑才能经营的，这样一传十，十传百的众口铄金，会影响我其他项目的融资和销售。会让本来很正常的企业经营行为变得非常麻烦。”
为了验证老L的说法，记者联系了其所在省一家房地产开发商。该企业负责人在听到该消息后立刻向记者表示，“这是哪家企业，出让这样的项目不是明摆着把已经是自己的钱让给别人吗？这一定是没办法了才会这样。”
在记者表示不能透露该企业名称，并且告知该负责人上述项目的价格之后，该负责人向记者表示，“这个项目虽然在建成后远远不止1.5亿元，但是现在这个情况一定是企业扛不住了，我就是想跟他谈也不会立刻去谈。而是要等他更加雪上加霜时在去接手。”
记者随即问及该负责人想以什么样价格接手该项目，该负责人表示，“虽然现在没有详细资料，但我还是有个心理价位，不会超过8000万元。”
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苍苍茫茫
每一天不得不“风光无限”
“我们所在的行业根本没有朋友，人说商场如战场，但在我看来更胜一筹，商场如沙场。”老L平静地向记者表示。
“以前我也资金紧张过，但在困难降临时身边所有所谓的‘朋友’，甚至包括之前有过合作的伙伴没有一个人帮我。并且他们还落井下石，跟所有圈内的开发商说我的企业快完蛋了，不要帮我。”
“那么他们这么做有什么好处呢？”记者不解地问道，“难道他们跟你有过摩擦，所以想看你的笑话？”
“当然不是，他们是想我得不到帮助，等我的企业死掉之后他们就能以的代价瓜分掉我破产后急剧缩水的项目。”
“你知道狼群吗？”老L问记者，“狼群猎食过程中虽然也团结协作，但是一旦有同伴受伤并且难以为继，其它的狼就会先撕碎这条受伤的同伴，连骨头都嚼碎后才会继续去追捕猎物。我所在的圈子像狼群一样。只要有企业出现困难，大家都会袖手旁观甚至去往‘伤口上撒盐’。目光都会集中在出现困难的企业上，急切地盼着他倒掉，然后瓜分。那次给我的打击真的很大，我还由于压力大而得了脑出血中了风。”
“当时每天都会有很多圈内的开发商来看我，且询问我的主治医生我是否还能康复。我都能感受到他们的贪婪和焦急。甚至我还听说有一批‘朋友’聚在一起，商量在我的企业垮掉后如何瓜分。”老L说。
虽然有过困难，但老L的企业还是扛了过来，但其渡过难关的方法跟企业励精图治、转变经营思路的做法似乎并不相同，而是有着“空城计”的味道。
“我用最短的时间出院，当天就去公司上班了，当时中风后恢复的还不是很好，要我的家人架着我才能上班。然后我东拼西凑了一些钱，这些钱我一分都没有花在房地产开发上，而是用于购买了豪车，并且每天出入高档消费场所。当时真是如履薄冰，也是最后一搏，明明没有钱了，还得比以前的花销更大，连烟都不能抽100元以下一盒的。一定要英姿飒爽，一定要风尘翕张。”老L微笑着说。
“这样没多久，之前那些观望的企业就又回来了，我的资金链得到了补充，加上房地产业在那时‘火爆’了起来，企业很快又活过来了。”
“那么你会怨恨那些盼着你垮掉的开发商吗？”记者问。
“不会。”老L用因中风后遗症不停颤抖的手点燃了一根古巴产罗密欧2号雪茄，“因为我也会那样做。”
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（来源：北京晚报）开发商急于卖房招数多:"房价下降我就赔你钱"
5月19日，位于昌平地铁南邵站附近的北京风景将继4月29日开盘后再次推盘销售。据悉，此次开盘售价将在12000元/平方米左右起，在周边楼盘已经达到点，但吸引购房人的并非只是低价，而是项目推出的“购房保障计划”。
“房价跌我就赔你钱”
此次北京风景推出的“购房保障计划”指的是：若项目房价在一年内下跌，则开发商承诺给予客户房款5.6%的价值补偿或答应业主退房。
5月3日，记者来到了北京风景项目售楼处，刚走进楼盘，便看到了醒目的活动介绍。“CPI持续上涨，连续23月负利率！你HOLD得住吗？”的宣传图片占据了售楼处整整一面墙。而在宣传图片下方，则表示了中国CPI同比增幅(年度)及2012年CPI同比增发表。
“在现在的市场环境下，购房人买房最担心的就是房价会不会跌。所以，为了让购房人彻底放下这样的纠结，我们推出了‘购房保障计划’”该项目售楼处销售人员介绍说，“一年内，购房人购买的房源，如果出现同样楼层、同样户型的房源下跌，购房人就有权利要求退房或由开发商给予总房价5.6%的一次性补偿。”
该销售人员强调说：“‘购房保障计划’会与购房人在签订购房合同时一并签订，受到法律的保护。”但由于“购房保障计划”的合同文本目前尚未做出，因此现在无法看到具体条款。
地价低所以底气足
作为昌平区开盘的项目之一，北京风景项目此次主推的户型为133平方米和125平方米三居，针对改善型人群。因而在刚需回暖、改善型并未回暖的市场中，带来了颇丰的销量。
据该项目销售人员介绍，项目在4月29日推出的15号楼已经全部销售出去，但目前销售过程还属于有关部门审核购房人资质的过程中，因此网络上所显示的网签数据并不准确。
如此成绩，主要归功于北京风景此次推出的“购房保障计划”。在现场，前来购房的史先生表示：“作为市场中的改善型人群，我们购房除去户型、环境外，其实最重要的还是房产的空间。在现在的市场环境下，开发商推出‘房子降价就赔钱或同意退房’的活动还是很吸引我们的。毕竟开发商许诺保障我们购房人的资金安全，总比不许诺要强得多。”
敢向购房人承诺“降了就赔钱”，甚至不惜签订合同，开发商的底气究竟来自哪里？北京市土地整理储备中心数据显示，北京风景的土地是开发商北京新龙房地产开发有限公司在2007年12月28日以61000万元获得的，该地块总面积为210552平方米，建设用地面积168804平方米，成交楼面价为2377元。不难看出，项目拿地价格较低，使得开发商在项目的销售过程中，有着更为灵活的价格制定方式。
目前，北京风景的销售价格在12000元/平方米至14000元/平方米之间，产品类型为低密度花园洋房，是该区域内销售价。因此，“购房保障计划”的成功性，显然不言而喻。
“这个活动并非只针对项目前几期开盘的购房人，也不想仅仅就一年，我们更希望能把这类活动一直做下去。”北京新龙房地产开发有限公司有关负责人说。
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律师说法
税费损失谁来承担？
与北京风景一样，面对当前房价看跌氛围浓厚，不少购房者都选择了观望。对此，多地的楼盘都作出了“降价补差价”的承诺，还有的开发商承诺原价回购。虽然不少开发商承诺的时间不一，但可以肯定的是，楼市调控已经深度触动了开发商的软肋，目前开发商已急于卖房缓解资金链紧张等问题。
但不少购房人还是对这类活动有些许怀疑，中伦文德律师事务所律师马晖表示，能不能退房关键要看购房人和开发商签订的合同以及细则，此外购房人还要问清楚谁来承担税费损失等细节。对于开发商来说，因为解除签约备案手续复杂，很可能也会因此影响无条件退房的操作。
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