[摘要] 中国社科院参与《房地产蓝皮书》编撰的副研究员李恩平称，预期2012年部分城市具体限购措施可能有所变化，如对首套住房定义放宽、对二套住房限购放开等等。从其预测的变化内容不难看出：限购将出现放松趋势。
根据北京市住建委的数据，截至5月26日，新房、二手房的成交量均创年内新高。有分析人士据此判断，北京楼市升温已成定局。在这一情况下，坚持现有调控措施，特别是限购政策不动摇尤为重要。
此前，中国社科院参与《房地产蓝皮书》编撰的副研究员李恩平称，预期2012年部分城市具体限购措施可能有所变化，如对首套住房定义放宽、对二套住房限购放开等等。从其预测的变化内容不难看出：限购将出现放松趋势。
作为此轮房地产调控的主要手段，并被认为是“微调底线”的限购政策，如放松将动摇尚不稳固的调控根基。因此需要强调：限购政策仍是现阶段稳定市场的必要手段。
限购政策不是一种市场调控手段,而是政府对房地产市场的行政干预。正是“行政干预”的身份，让其备受质疑。对此，相关部门负责人也曾多次表示，限购政策是不得已而采取的措施。不过，正是在限购、限价等行政措施的强制干预下，投资性需求才得到有效限制，坚挺的房价才出现松动，更多中低收入、居住困难家庭才有了“买得起”房的希望。
仅以北京为例，据北京中原地产市场研究部5月统计的数据显示，北京自执行限购政策以来的15个月，住宅成交233978套，同比下调幅度达到了46.3%；商品房住宅成交均价为每平方米20425元，相比限购前也有所下行。该研究部相关负责人明确表示，限购确实抑制了投资需求，减少了改善性需求入市。
更重要的一点，本轮房地产的深度调整在本质上是政策调控的产物，限购又是政策中的杀手锏，作用不容小觑。而从目前的实际调控效果来看，调整尚未到位，调控目标也还未实现。如在现有调控措施不变的情况下，仅放松限购政策，那么今后政府部门调控楼市的“利器”是什么？房价会不会出现令人担心的报复性反弹？房地产调控目标能否实现？这些都将是现实而又棘手的问题。
其实早在去年年末，中国人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》便已做过类似预测，限购会在今年三季度出现“放松”。那么“放松”之声为何会此起彼伏？从北京实施限购政策一年多来看，虽大多数消费者对限购政策仍持支持态度，但限购效果的发挥随房地产下行趋势的形成已经愈发有限。甚至有学者认为，当下的限购措施，已是强弩之末。特别是在限购政策实施后，房地产交易量虽然出现总体下滑，但对房价的抑制作用有限，市场仍认为，房价大幅下跌的可能性不大。
如以“调控效果发挥有限”作为放松甚至取消限购政策的理由，则显偏颇。限购的最主要作用是压制购房需求，对购房者的购房心理和行为产生影响。真正解决房地产市场存在的痼疾，需要包括房产税、保障房等组合拳的尽快“出拳”。限购等政策的推出，也恰恰是为这些需要准备周期较长的措施争取宝贵时间。
此外，考虑到在长达一年多的限购执行期内，已有太多的需求被压制，虽在房地产市场下行趋势下，部分需求转向其他领域，不过在房价仍未出现明显下降、其他投资渠道依然不畅的情况下，投资性需求也会存在很大的侥幸心理。因此，一旦放松限购政策，被压制的需求就有可能形成惊人的反扑力量，再次炒热房地产市场。
限购政策并非需要长期实施。自限购政策实施之日起，我们就清楚，这一措施不是长久之计。而它的放松和撤出需要一定的前提条件。人大常委会委员吴晓灵曾认为，长期采取房地产限购政策与市场配置资源的原则相悖，应更多地运用税收手段调节。对此，住建部部长姜伟新也曾认为，在城镇个人住房信息系统建立后，将不再采取这种行政色彩浓厚的办法。从上述观点中，我们看到，当房产税等市场调控措施的实施，能够承担起调控责任，将是限购政策退出的时机。
曾有学者建议，住房限购政策应升级为中长期政策，至少在5年~10年内维持不变。对于限购政策这项行政强制性措施到底应实行多长时间，不应在时间上给予量化规定，更应看是否完成最初调控使命，而最关键的是，不能草草收尾。
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（来源：证券日报）5月23日召开的国务院常务会议指出，稳定和严格实施房地产市场调控政策。中国社会科学院一份出炉的研究报告称，因为“调控的难度在不断增大”，2012年房价总体降幅不会很大。根据北京市住建委网站公布的网签数据显示，截至5月26日，北京新房成交量已创16个月来新高，恢复到调控前水平，分析认为是传统购房旺季来临，刚需平稳释放的结果，而各地也多有保障刚需入市的微调政策出台。那么，2012年剩下的7个月，调控政策的总体方向是什么？微调可能会以怎样的形式出现？
地方刺激刚需不改调控路线
业内人士表示，目前政策底部已基本出现，在信贷方面，还有保刚需的可操作空间，譬如优惠利率扩大等。
中国社会科学院一份的研究报告称，2012年将是住房分配制度改革以来，房地产行业最艰难的一年。行业利润急剧萎缩，中小企业破产可能激增。同时，房价仅止于略有回落，总体降幅不会很大，因为“调控的难度在不断增大”。
社科院发布的《房地产蓝皮书》指出，2012年，我国房地产政策将继续巩固已有的调控成果，调控政策将不断优化和提升，但调控难度也不断增大。一方面，国内外闲置资本仍然对房地产市场形成巨大的投资投机性需求，抑制投机仍将是本年度房地产调控的重要目标；另一方面，宏观经济增速回落，保增长压力增大，宏观经济调控可能逐步由紧缩转向宽松。
在稳增长下坚持调控
经济增速回落，生产性领域投资赢利下滑，特别是民营经济经营环境困难，而资本市场制度改革仍有待突破，居民储蓄和闲置资本仍然缺乏有效的投资渠道，被动流向房地产市场寻求保值增值。同时，国际资本市场受美欧经济复苏乏力和宽松量化货币政策影响，闲置货币充足，很容易形成对我国房地产市场的套利行为。因此，2012年房地产市场应对国内外资本市场套利性的投机需求压力仍然很大，抑制投机性需求仍将是本年度房地产政策调控的中心任务。
为何在稳增长的同时还要坚持房地产调控，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌认为，必须保持政策的相对稳定，经受住房地产调整引起的宏观经济下行，只有这样才能迎来房价下降的阶段。
然而，政府与企业、中央与地方利益诉求差异，使调控政策执行和实施难度日益显现。在经历经济增速下滑、土地出让流拍和土地出让收入大幅下降后，一些地方政府正面临严重的经济增长和财政收支压力，渴望活跃房地产市场以解燃眉之急；经历交易量萎缩、房价调整的房地产行业，也面临赢利下滑、资金链断裂的风险，必然试图寻求为房地产调控政策松绑。
工商联房地产商会会长聂梅生近日也对调控不能放松做出的分析，她表示，调控政策依然不能放松，否则好不容易取得的调控成果有可能落空。可以预见在较长时期内，坚持调控不动摇的态势不会改变。
房地产调控的难度正在逐渐加大，几已成共识。如何平衡扩大调控成果与维持经济增长之间的步调不一致，成为调控向何方进展的关键所在。在面对经济增速放缓、房地产投资增长快速回落、房地产成交乏力的情况下，部分地方政府加大了购买环节的支持力度。
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保障刚需入市
国务院总理温家宝近日指出要“稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。”
中原市场研究部研究总监张大伟告诉《证券日报》记者，此番讲话表明了调控的大方向并没有变，限购限贷继续执行，禁止投资入市，但是政策底部基本已经可以说出现了，鼓励自住需求，鼓励普通住宅供应，对房地产政策的直接影响就是，后续地方政府可能通过调整之前过度严格的调控政策，保障刚需入市。在信贷方面，还有保刚需的可操作空间，譬如优惠利率扩大等。
自去年末以来，“采取有效措施增加普通商品房供给”的思路就被反复提及，但随着调控的深入，房地产投资增速还是大幅放缓，至4月份，个别地区甚至上演了“负增长”。为应对房地产开工的放缓，地方政府采取了提高公积金贷款额度、提高普通住宅认定标准等措施，通过税、费以及信贷手段保护刚需。
张大伟认为，要想真正实现采取有效措施增加普通商品房供给，还要从鼓励购买角度切入。信贷方面，特别是首套房的信贷或将还会有松动，至于公积金贷款额度的提高，也不排除会有更多的城市跟进。
国家信息中心经济预测部主任范剑平的看法与张大伟相近，他表示，在抑制投资、投机需求同时，对老百姓首套房的刚性需求和卖旧买新的改善型需求，在信贷领域应支持。
聂梅生认为，对于房地产市场的长期健康发展，单纯支持刚需购房还是不够的，“抓紧时机建立长效机制和因势利导地适度、适量、预调、微调将成为未来房地产政策的主要调控思路。”聂梅生表示。
公积金额度放宽
2011年末，银行信贷额度的紧张，致使多个城市首套房贷利率一度上浮10%甚至更多，这一情况在今年初即得到缓解，2月份开始，个别城市首套房贷即可享受优惠利率。如果说，首套房贷利率的上浮或是优惠与信贷额度有关，不受地方政府政策影响的话，那么，公积金贷款额度的放宽则是地方政府保刚需的一大重要举措。
去年9月份，常州掀开了二三线城市上调公积金贷款额度的大幕。常州将公积金贷款额度方案调整为，家庭贷款额度由40万上调为50万元，个人贷款额度由24万元调整至30万元。南京、吉林市随后跟进，12月份，合肥市成为2011年最后修订公积金贷款额度的城市，家庭贷款额度由35万元调至45万元，个人贷款额度由25万元调整至35万元。
今年2月份以来，沈阳、厦门、济南、滨州、克拉玛依、蚌埠、信阳、呼和浩特、南昌等多个二三线城市陆续调整公积金贷款额度，贷款额度提高5万至20万不等。其中，克拉玛依还调整了贷款限制范围，将“申请住房公积金贷款自取得购建房有效文件起1年内有效”调整为“2年内有效”； 缴存职工“为没有经济收入的子女购买住房的，可以申请提取公积金”，调整为“为直系亲属(仅限父母和子女)购买住房”可以申请提取公积金。南昌与济南还对公积金缴存上下限进行了新的规定。
一线城市当中，目前只有深圳提出将修改公积金贷款额度。目前，《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》征求意见已经展开。此次征求意见，将先向各区政府、市政府各部门和市住房公积金管委会委员征求意见，进一步修改完善后，在适当时机向广大公众征求意见。而住房公积金贷款业务(一期)将力争在今年9月底前正式上线。
据悉，在贷款制度设计中，深圳将整体统一考虑住房公积金缴存、提取和贷款，公积金贷款额度将与职工个人公积金账户余额挂钩，在不超过可贷额的前提下，个人公积金账户积累时间越长、余额越多，贷款额度就越大。并且，如果夫妻均缴存公积金，两人的可贷额度可以累加。同时，在申请人的设置上，规定“父母可以为共同申请人”，这意味着职工及其配偶申请公积金贷款时，可以将职工及其配偶的个人公积金账户余额加上其父母的个人公积金账户余额，一起来计算该职工的公积金贷款额度。
房贷利率的优惠不仅针对首套房，继首套房利率全面下调至基准之后，合肥二套房贷全面松动，建设银行、交通银行、招商银行、浦发银行、中信银行、徽商银行、兴业银行7家银行二套房贷利率由原先的上浮20%下调至10%。近日还有消息称，武汉住房公积金管理中心近日表示，在坚持差别化贷款政策前提下，目前正在酝酿出台提高二手房贷款限额等优惠政策。
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税费优惠补贴
扬州市对购买成品房的税费补贴，将地方政府微调政策的行为推上了风口浪尖，扬州市的补贴行为则被指为“救市的目的太过明显”，尽管争议重重，但扬州市的政策还是得到了主管部门的支持，在争论声中等待实施的开始。
扬州市《关于加快推进扬州市区成品住房开发建设的实施意见》明确指出，对新购买的成品住房，属于普通住房的，对购房人给予适度的奖励，奖励政策一年一定，同时在《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》中明确了奖励额度。《通知》中表示，扬州对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款6‰的奖励；对90平方米以上、120平方米以下的， 给予所购房屋合同价款5‰的奖励；对120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购房屋合同价款4‰的奖励。业内人士解读称，扬州拿出不到一个亿救市，带来的税收是20个亿。
《实施意见》的印发日期为2011年10月26日，从刊发之日起开始执行，至“十二五”结束。成品房购买的奖励制度在《实施意见》中提出，也就是说，扬州市对购房人奖励的政策至少要执行至2015年。
扬州并非购房货币补贴优惠的首创者，只是，之前微调政策城市都是以税费减免的名义进行的货币补贴。对购房税费进行补贴的开启比公积金贷款额度放宽还要早一个月。2011年8月，马鞍山发布《进一步加大住房供给鼓励合理消费保持我市房地产市场平稳健康发展的意见》。《意见》指出，个人购买90平方米及以下家庭普通住房；或具有本科以上学历或相应职称者购买家庭普通商品住房，可享受市财政给予所纳契税100%的补助。
重庆重提购房退税，强调对首次置业补贴；芜湖则是决定，2012年买房契税全免，购90平米及以下房子，给予50至150元/平方米不等补贴，根据不同学历给予实用专业人才额外购房补贴，购房入户政策等。
此外，还有部分城市并没有直接下发文件明确对购房者进行税费优惠补贴，而是通过上调普通住宅认定标准的方法，达到税费优惠的目的，这其中不乏北京、上海、天津这样的大城市。
限购红线不可破
从已经落实的微调政策来看，税费优惠、公积金贷款额度上升、购房落户等主要措施皆被放行，但“限购”这道红线不可突破。
近日，厦门市传出放宽限购的说法。随后，厦门市国土资源与房产管理局就在其官方网站首页上发布《关于厦门楼市政策微调有关报导的澄清声明》。该《声明》称，“为避免在社会上引起误解，我局郑重澄清，我市严格执行中央关于房地产市场各项调控政策，继续实行限购不变，不存在‘微调’说法。”
此前，从去年末的佛山、成都到今年初的上海，都曾试图突破“限购”这道“坎”，都无一例外的被叫停。
中指研究院发布研究报告认为，从日前国务院常务会议“稳定和严格实施房地产市场调控政策”的态度看，当前房地产调控政策的重点是“稳定”，以往的差别化住房信贷、税收政策和限购政策仍要继续严格实施，明显放松楼市调控政策，打破政策稳定预期的行为仍不会被允许。
报告认为，限购是中央政府进行房地产调控的“红线”，此前多个城市由于对限购微调均被叫停，限购一旦放松，可能形成房地产调控放松的预期。今年春节以来成交量低位反弹，购房者观望气氛有所缓解，加上货币政策微调，如果此时限购放松，刚刚呈现稳中有降趋势的房价可能再度反弹，不利于中国宏观经济和房地产市场的长期健康发展。
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限购放宽或是"假信号"年内限购无松绑可能性 证券日报
近日，楼市似乎等来了盼望已久的信号。住建部默许扬州出台的“买房奖励”政策后，厦门市放宽限购的传言“接棒”，紧接着社科院发布《房地产蓝皮书》称限购或将放宽。
值得一提的是，虽然厦门市房管局时间站出来正面否认了放宽限购的传言，然而这场预期限购放宽风波并未平息。这不禁让业内质疑，难道风向真的变了吗？
对此，本报记者从多家业内专家处获悉，限购放宽很可能是一个“假信号”，预计年内将不会发生重大变化，没有松绑的可能性。
限购放宽或是“假信号”
日前，中国社科院发布的《房地产蓝皮书》首次对房地产调控做出了“松动”的预期。该蓝皮书指出，2012年部分城市具体限购措施可能有所变化。对此，蓝皮书副主编、副研究员李恩平曾对媒体表示，“如对首套住房定义放宽、对二套住房限购放开、对非户籍人口常住人口限购放宽，限购手段也可能从硬性的交易限制转向信贷限制。”
实际上，中国社科院的《房地产蓝皮书》的上述观点引发了很大关注，市场开始对限购松动形成预期，甚至有不少声音认为各地或许将会陆续出台限购松动政策。
值得注意的是，社科院上述观点同时引发了很大的争议，有多位专家对其释放限购放宽信号持否定态度。
有业内分析人士称，截止到目前，直接针对限购调整的政策，还未出现能够过关的。无论是成都等变相松动限购，还是佛山限购令的松绑，包括上海的居住证三年可够二套房，这些松动性政策无一逃脱被“叫停”的命运。
该人士进一步表示，最近相关部门再次重申限购持续，一些地方政府不太可能再次触及红线。
“限购并不是‘一定’会放松的，而且各地情况均有不同。”中国房地产学会副会长陈国强向记者强调，“预调，微调不是不可以，关键要看地方政府怎样把握尺度和运用什么方式去微调。只有在不踩红线，不碰触中央底线的情况下，一些做法才能得到中央认可。”
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年内限购无松绑可能
“微调是在不改变中央调控政策方向的情况下进行的。而类似佛山等限购放宽的政策，从内容上看，是对楼市调控政策方向的一种翻转，出台的结果是一定会被‘按掉’的。”北京房地产协会秘书长陈志对本报记者如是表示。
在陈志看来，限购是一种手段，是抑制为了“卖”而“买”的投资需求，如果放宽限购，则将不利于抑制投资炒房行为。因此陈志认为，结合目前整体大势来看，今年限购政策不会有松动的可能性。
此外，陈志和陈国强均认为，如果地方政府要进行微调，可以在不改变楼市调控方向的前提下，通过对调控力度和节奏上的把握进行微调，比如利用调整房产税以及提高公积金额度等方式进行微调。
上海某业内人士认为，限购不会松绑，而针对自住需求的政策总体方向是趋松。
中原地产研究总监张大伟也认为，虽然目前各地方政府的确面临着巨大压力，大部分开发商缓开工不拿地，影响了土地财政及土地税收，很多地方对楼市调控存在微调的需要。但是如果出台激烈的限购放宽政策则难逃被“叫停”的命运。因此短期内，限购不会松绑。
值得注意的是，以往限购政策稍有风动，开发商便会“热烈反应”。而面对此轮限购松绑预期，有业内资深开发商向记者表示，现在房企根本不寄望于今年限购会放宽，开发商现在更关注的是其他方面的微调政策，因为开发商能够借助这些信息和市场反应来调整产品类型和制定开盘价格。
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房价下跌不超过三成
上述蓝皮书同时指出，2012年房地产市场继续维持盘整态势，房产交易量将相对萎缩，房价可能略有回落，但大幅降价可能性很小。
对此，专家表示认同，他认为，整体而论，今年房价不会下跌二三成。在专家看来，2007年和2008年，商品住宅成交均价基本持平，预计今年这一指数将略逊于2008年。而相比2011年来说，预计房价下跌幅度将在5%以内。除此之外，从今年4月一些数据来看，70个大中城市房价指数同比去年4月下跌1%，预计的月度跌幅不会超过3%。
同时，专家强调，市场预判切莫以偏概全，看到某个项目大促销，就以为整个城市或房价都会跳水二三成。
除此之外，著名经济学家、国家发改委经济体制与管理研究所产业研究室主任史炜在一次论坛上也指出，在正常的情况下，中国的房地产不会暴跌。如果是出现下跌的话，按照结构性算的话，是10%-15%。
值得一提的是，有业内分析人士认为，从整体而论，房价确实不会出现暴跌，不过对个别城市来说，下跌幅度可能略有不同。
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