[摘要] 记者不完全统计，进入7月以来，又有中诚信托和中融信托旗下共7款房地产信托提前清盘，涉及资金高达27.4亿元。加上今年上半年提前清盘的33款，截至8月2日，共有40款房地产信托提前清盘。
今年三季度将迎来房地产信托的兑付高峰，而今年以来，近40款房地产信托提前清盘。
据《每日经济新闻》记者不完全统计，进入7月以来，又有中诚信托和中融信托旗下共7款房地产信托提前清盘，涉及资金高达27.4亿元。加上今年上半年提前清盘的33款，截至8月2日，共有40款房地产信托提前清盘。
分析认为，房企融资成本降低，融资更加便利是近期房地产信托提前清盘的原因。但因房企参差不齐，余额仍高达6751.5亿元的房地产信托兑付风险不容小视。
提前清盘数量剧增
进入7月后，房地产信托提前清盘的数量快速增加。仅中诚信托旗下就有5款，分别为吉林泰安股权投资、金科地产龙头寺项目等项目。另外，中融信托旗下的桂林裕恒地和润丰水尚项目也提前终止。
此前，中诚信托旗下的深圳紫园(小区网论坛)投资集合信托计划、上海新城创宏投资集合信托计划共6款产品已提前清盘。
用益信托分析师徐颖风认为，信托提前清盘不外乎两种原因：一种是项目有问题，信托公司要求提前清盘。另一种是融资方不需要资金了。
以中融桂林裕恒地产房地产股权投资集合资金信托为例，该信托成立2011年7月29日，规模为3.3亿元，计划投资于广西省桂林市七星区“冠泰·水晶城”。信托期限24个月，满12个月可提前结束。2012年7月27日，中融信托发布公告称公司决定提前终止该信托计划。公告表示，信托计划项下次级委托人桂林市冠泰房地产开发公司和桂林湘商房地产开发公司向中融信托购买其持有的桂林市裕恒房地产开发有限责任公司的99%股权，并已支付全部股权转让价款。
对于该信托提前终止的原因，中融信托的销售人员解释是：“因经济情况和外在的一些影响，为尽可能地减少投资者的损失就提前终止了。如果不提前终止的话，可能会下降。”而桂林市冠泰房地产开发公司的相关人士则表示对此不便置评。
有信托业内人士向《每日经济新闻》记者透露：“目前来看，房地产信托提前清盘，信托公司担忧风险提前终止和房企想要降低融资成本这两种情况都存在。具体个案要具体分析，在我看来融资方出于成本考虑提前要求终止的情况多一些。”
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开发商融资渠道变多？
用益信托分析师徐颖风认为，不少项目都是融资方主动要求提前终止的，这其实说明开发商没那么缺钱了。今年以来，利率明显下滑，房企的融资成本低了。银行给房企的贷款还是没有明显放松，但只要货币放松，变相流入房地产的资金就会增加。
另外一家信托公司内部人士也向《每日经济新闻》记者透露：“目前利率正在下行，房地产企业的融资成本也在降低，自然就有很多房企选择提前偿还信托。相比之下，信托的融资成本还是比较高的，接近20%。”
8月1日，渣打银行发布的一项报告表示，中国的房地产行业的确已开始复苏，来自银行和信托公司的融资成本正在下降，而因现金问题被迫低价销售回笼资金的开发商已越来越稀少。
渣打表示，22家受访房地产商认为最近几个月越来越容易获得银行贷款。另外，受两次降息和银行间融资成本降低影响，房地产开发项目贷款的银行平均利率从3月的8.8%降到了8.0%。
销售的回暖加上融资成本的降低使得房企的流动性状况也得以改善。报告显示：“相比3月的9家，此次调查中13家开发商称其项目中没有未偿付银行贷款。6家受访开发商认为他们的同行现金充裕，而3月无一家受访对象作此表述。不过，仍有9家开发商认为若三个月内销量不能回升，地方开发商将面临倒闭风险。”
河南一家房地产公司的董事长却表示，没有发现银行的房地产贷款放松。他说：“我从未从银行申请到贷款，且银行除了利率还有很多隐性的费用，成本也不低。”
上述董事长也表示，房企之间出现了分化，一部分可能会很容易地获得融资，而很大一部分民营中小型房地产企业也面临倒闭，应该担忧的就是这部分房企的还款状况。
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房地产信托减速
尽管一部分房企流动性较好，能提前还钱，但总体规模巨大的房地产信托兑付风险仍不容忽视。
中国信托业协会7月底发布的数据显示，二季度新增房地产信托规模为770.8亿元，环比大幅增长74.43%，兑付规模却达到885亿元。截至二季度末，我国信托资产规模突破了5.5万亿元，创出历史新高。房地产信托规模较一季度末减少了114.2亿元，余额仍然高达6751.5亿元。
用益信托工作室的统计数据也显示，从2012年开始，房地产信托到期规模迅速增加，进入兑付高峰期。2013年上半年，半年到期规模超过1000亿元。
北京某信托公司的高管却对《每日经济新闻》记者表示：“我不认为房地产信托的兑付风险会有多大，因为本身房地产信托的抵押率就不超过50%，很多的企业有资金都会提前归集一部分资金。”
上述高管表示，信托本身就比较灵活，会随着政策的导向而调整。房地产信托的发行需要银监会报备，银监会批准的也主要是一些保障房项目。目前，很多信托公司开展房地产信托都会更加谨慎了，其所在的公司就准备转向经营性物业。
有业内人士向《每日经济新闻》记者抱怨，虽然法律没有对信托有“刚性兑付”的要求，但是一直以来，为了自身信誉和行业发展的考虑，即使有兑付不了的情况，信托公司也会用尽一切手段，甚至用自由资金来偿还。这样一来，信托公司就时时背负着巨大的压力。
去年以来，随着监管部门的要求提高，加上不少信托公司的房地产信托占比也开始下降。中信信托2011年年报显示，该公司根据宏观调控政策和监管要求，采取了更加审慎的房地产业务发展战略。截至去年末，信托资产中，房地产业的余额为731.4亿元，占比下降到18.29%。
用益信托也表示，同比增速已经处于历史低位，仅高于2007年上半年的-66%。以发行规模为例，2012年上半年同比增速为-51%，环比增速为-17%。同比增速下滑这么多，主要是因为同比基数太大，2011年上半年正好是发行规模的历史值。
用益信托数据显示，2012年上半年，房地产信托发行规模的信托公司是中铁信托，一共发行了82亿元，紧随其后的是，新华信托发行了80亿元。而曾经的房地产信托龙头中融信托，已退出前十名。上半年，中融信托仅发行房地产信托17亿元，名列16位。
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（来源：证券日报）有分析认为，在调控政策的引导下，首次置业需求和首次改善需求，将是未来五年支撑中国住宅市场快速发展的主要动力。
近期陆续出炉的上市房企中报显示，调控并未令房地产行业整体一蹶不振，但每一轮调控确实都使房地产业经历了一次洗牌的过程。在这其中，一些房企把握住了机会，一些房企则就此沉沦。
8月2日，某研究院对调控后未来五年房地产住宅市场趋势作出预判。该报告预计，在调控政策的导引下，首次置业需求和首次改善需求，将是未来五年支撑中国住宅市场快速发展的主要动力。而随着调控对“游戏规则”的影响，更重视资金周转速度，产品结构更偏向于刚需型的房企，将随城市化进程，获得更快发展。
针对这一趋势，著名经济学家赵晓认为，此次调控是一次影响游戏规则的调控，过去房地产市场，政府靠卖地就能赚钱，开发商靠囤地就能赚钱，炒房者靠买房就能赚钱的暴利时代一去不返，行业将迎来重新洗牌。
庄凌顾问董事长张映光认为，房地产行业过去十年间，经历过两次洗牌。一次是在831大限前后，一批大型品牌房地产企业获得了扩张的机会，一线房企与二三线房企迅速拉开距离。一次是2008年金融海啸前后，一批对周期预判较好的房企跻身到一线开发商行列，如SOHO中国，龙湖，恒大等，但也有一批房地产企业，由此从一线退居二线。
而此轮房地产行业将迎来第三次洗牌，这次洗牌与前两次相比将更为猛烈。房企的发展模式是否与国家调控方向一致以及现金流的稳健性，抵抗周期性市场调整的能力，成为至关重要的因素。
住宅去投资化刚需主导市场
报告认为，未来五年，重点城市住宅成交量持续上升，增速在2013年后逐步趋缓，复合增速为6.5%，2016年成交面积可达2.6亿平方米;供应量增速在2013年达到17.4%的高点后逐步放缓，预计2016年新批上市面积达2.4亿平方米，复合增长率为11.5%。未来五年，重点城市的刚需成交总量、首次置业和首次改善需求都将稳步上升，但增速逐渐放缓，年均复合增长率分别达到6.3%、5.8%和6.8%;刚需市场供应总量、首次置业和首次改善供应量都将一直维持上升趋势，年均复合增速分别达到11.8%、11.3%和12.3%，2016年分别达到1020万平方米、516万平方米和504万平方米。
刚性需求——即首次置业和首次改善型需求，将成为支撑住宅市场发展的主要动力，而一线城市以及一些快速发展的二线城市，将比其他地区具有更持续的增长潜力。
对此，住宅和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，人流和钱流决定了城市房地产发展的潜力。如北京过去十年，平均每年递增60万人口，直接推动了住宅市场的需求。
但另一方面，在国家调控政策的打压下，住宅投资投机型需求将受到抑制，即便限购取消，只要信贷政策仍旧维持对多套置业的高杠杆，那么投资住宅的便不会太高。以投资为重要基础的中高端住宅市场的需求，将受到明显抑制。
实际上，进入今年五月，国家政策鼓励首次置业需求，而不断强调抑制投资投机需求的方向已非常明确。从市场表现看，刚性需求成为成交量回暖的主要推动力。房地产上市公司上半年业绩报告则显示，刚需模式成为左右大型房企业绩的主要因素。
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行业洗牌趋势渐明朗
目前，以高周转见长的“万恒中保”已经取代传统的“招保万金”成为中国楼市新“四大天王”。而前两年紧追万科的绿城，几乎已经正式告别阵营。
对此，市场普遍的观点认为，招商、金地、绿城的产品结构过于集中在中高端住宅开发，忽视了刚性需求所要的中低端产品，导致公司在后来的竞争中处于下风。而招商地产(000024)在今年通过对产品结构的调整，已经取得了很好的销售成绩。
秦虹表示，从目前市场调研的情况看，大户型住宅是受目前调控政策影响的产品形态，明显滞销。
恒大集团董事局主席许家印曾表示，恒大中端至中低端产品占70%。佳兆业集团总裁金志刚此前在接受《证券日报》记者采访时也称，其公司今年推出300万平米的规划可售面积中有90%是普通住宅。
市场人士预计，以“万恒中保”为首的主要以开发中低端住宅为主的房企，将在此轮调控后，进一步扩大市场占有率。
二线房企蓄势待发
调控令一些一线房企的发展受到明显影响，但也有一些二三线房企，因其模式更契合市场方向可能脱颖而出，这种情况与2009年，龙湖、恒大引领的一批二线房企的崛起相似。可以说，每一轮调控，也都会为一些房企提供绝佳的发展机遇。
近期，较为引起媒体关注的旭辉地产，便是其中一例。不久前，有香港媒体曝出，旭辉地产今年有赴港上市计划。尽管这一消息并未得到旭辉地产的证实。但一直以刚性需求作为主要市场的旭辉地产受到资本市场的关注，并非没有理由。
公开市场数据显示，旭辉地产是今年上半年，最得益于市场刚需性回暖的开发企业之一，其销售额跻身上海前三，对于一家排名在30位左右的中型房企而言，增长可谓相当迅速。
旭辉集团董事长林中表示，“旭辉的产品结构目前在中低价位产品的量占60%。企业一直在灵活应变，我们每月都在做产品结构分析。旭辉早在2010年就意识到行业的变化，及时调整了产品战略。目前，旭辉超过140平米以上的产品比例大概只占了20%。在调整完后，产品定位主要是宜居住宅、大众精品，以满足中产阶级刚需、自住的首置、首改产品为主，”他表示，“从2011年来看，销售的就是我们现在做的大部分主流产品——中低价位、中小套型，满足首次置业、刚需改善。我们去年这类产品只占了45%，今年占了60%。我们估计，刚需产品在住宅产品类明年目标应该会占到80%。”
华高莱斯董事长李忠则认为，中国一线城市化持续性更强，城市人口聚集效应会越来越明显，北京、上海等城市圈的发展，是支撑旭辉模式的主要动力。
2009年，在市场谷底，龙湖、恒大等企业成功上市，并借助资本市场，快速扩张，令一线房企的格局发生了改变，而此轮调控后，又有一批房企正准备通过资本市场的洗礼完成一场蜕变。据记者了解，卓越、协信等房企都有冲击资本市场的打算。
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