[摘要] 昨天上午，省政府在济南召开全省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议。记者从会议上了解到，我省1-7月，商品房销售面积和销售额均呈同比下降。
昨天上午，省政府在济南召开全省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议。记者从会议上了解到，我省1-7月，商品房销售面积和销售额均呈同比下降。下半年，房地产市场调控仍将从严，但对于居民自住性购房需求，有条件城市可通过适度降低首套房首付比例，以及增加公积金贷款额度、延长还款年限等方式，来更好的解决群众住房难。
【稳中有降】前七个月我省房价均价4715.2元
记者从会议上了解到，今年1-7月，全省房地产市场总体运行平稳，房价稳中有降。完成房地产开发投资2467.3亿元，增速回落19.6个百分点； 销售商品房3617.7万平方米、实现销售额1705.8亿元，同比分别下降18%、9.7%； 商品房均价每平方米4715.2元，低于平均水平。
7月下旬，国务院督查组来我省督查后认为，全省房地产市场总体稳定，房价基本平稳，投资投机性需求得到有效遏制，土地市场运行有序，信贷税收政策执行严格，调控工作取得明显成效；济南、青岛、潍坊三市调控目标更加，效果更加明显。
【强化监管】不实行预售资金监管 开发商不准开盘卖房
虽然前七个月房地产市场总体平稳，但是国务院督查组指出，个别城市出现房价上涨苗头。在昨天的会议上，山东省副省长夏耕表示，今年下半年仍将按照国家要求，坚定不移地抓好房地产市场调控工作。夏耕表示，我省将通过六项举措，严控投机投资性住房消费。二套房从严从紧，三套房继续禁购，同时增加中低价位、中小户型普通商品房住宅供应，加大住房用地供应力度，加快个人住房信息系统建设以及住宅产业现代化。
针对部分城市出现的“开发商跑路”等现象，我省今后将着力强化商品房预售监管。夏耕表示：“今年以来，随着房地产调控的深入，商品房交易量下降，开发企业销售回款迟缓，资金链趋于紧张。有的楼盘建设停滞，造成工程款和农民工工资拖欠，有的预售楼盘特别是拆迁安置房也无法按期交付。”
为此，下半年我省要全面实施商品房预售资金监管制度，保证开发企业将预售资金用到相应项目上，防止资金挪用和抽逃。从今年9月1日起，凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证，这就意味着开发商如果不接受预售资金监管，就不能合法开盘卖房。
【土地出让】重点区域房产用地 试行“一次竞价”
同时，夏耕表示，应继续加大住房用地供应力度，应全面推广房地产开发项目建设条件意见书制度，对重点区域房地产开发用地试行“一次竞价”，（即参与竞买的单位，只能报价一次，根据报价确定竞得人——编者注）。对旧城、旧村改造项目试行“限地价、住房面积”，对中低价位普通商品住房项目大力推广“限房价、竞地价”，切实抑制住房用地价格非理性上涨。
对此，一位房地产业内人士认为，这一举措无疑将为居民提供更多更实惠的房源，“‘限地价竞面积’将直接导致同样的地块能在政策允许的范围内开发出更多的房子，而‘限房价竞地价’则直接遏制了开发商过高地竞价，这两项不仅实惠了居民，也让房地产商在有序竞争的同时也能保证相应利益。”该业内人士说。
推荐阅读：
【支持刚需】有条件的城市 可降低一套房首付
对于大部分的居民来说，贷款买房仍然是。记者从中国人民银行济南分行了解到，今年前7个月，全省新增个人住房贷款242亿元，其中首套住房贷款笔数占全部住房贷款笔数的90%，平均首付比例为38%，执行基准利率及基准利率下浮贷款占全部贷款笔数的79%。而对于购买首套住房的居民贷款，要求首付比例为30%，利率水平为基准利率的0.7倍。
那么如何保证在严控房地产市场的同时，不挫伤居民首套房的购房需求和热情呢？夏耕在讲话中表示，“在落实好首套普通住房的税收、信贷优惠政策的同时，有条件的城市可对首次购房者适度降低首付比例、增加公积金贷款额度并延长还款年限，支持居民自住性购房需求，保持房地产市场稳定。”
而对于二套房贷款，则仍将继续执行首付比例不低于60%，利率不低于基准利率1.1倍的从紧从严的信贷要求； 对购买第三套及以上住房、以及不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民则继续执行禁购政策。据初步统计，今年前7个月，全省二套住房贷款平均首付比例为63%，平均利率水平为基准利率的1.16倍。
推荐阅读：
推荐阅读：大中城市房价普遍上涨 市场进入关键时期
（来源：东方早报）国家统计局18日发布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个。虽然环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%，但环比价格上涨的城市数量大幅增加，比6月同期的数据翻了一番。业内人士认为，7月房价的变化延续着整个上半年的整体走势并不意外，房地产市场已经进入关键时期，下一阶段调控政策的走向将决定长期的市场发展方向。
已从“局部上涨”渐成“普遍上涨”
根据统计局公布的数据，7月份70个大中城市新建商品住宅环比价格上涨的城市已经达到了50个，而在6月份，环比价格上涨的城市仅为25个，房价上涨的城市已经从“局部上涨”逐渐演化成了“普遍上涨”的态势。
不仅如此，在涨幅程度上，综合70个城市新建商品住宅的环比价格上涨情况，其平均价格指数环比上涨了0.14%，在6月平均价格指数由负转正达到0.02%之后，再次上涨，且涨幅相对于上月大大提升。这一数据不仅是自2011年10月以后的第二个平均环比上涨的月份，同时也是自2011年5月后环比涨幅的月份，而同比指数则也出现了最近一年来的首次跌幅收窄。
新建商品住宅之外，二手房价同样继续保持着环比上涨的态势，且环比价格指数也再次走高，平均环比价格指数达到0.11%，相比上月0.09%的涨幅再次扩大。
另外，根据市场机构研究人员的统计，7月份北京、上海、广州、深圳等一线城市新建住宅平均价格指数为100.15，环比上涨0.15%，与6月份持平。二手房平均价格指数为100.35，环比上涨0.35%，涨幅较6月份有所扩大。从7月份北京、上海、广州、深圳价格指数来看，新建住宅及二手房价格指数全面止跌。
链家地产市场研究部分析师常清认为，一线城市市场变化一般要快于二、三、四线城市，趋势也更加分明。从市场看，虽然一线城市调控政策更为严格，抑制作用较强，但由于需求旺盛，活跃度较高，未来价格反弹的风险也就越大。
各种市场因素加大了市场走势的不可控性
对于7月房价数据的大幅度变化，常清表示，除了刚性需求外，近期改善性需求释放的程度逐渐加深，中高端成交占比加大会促使房价结构性的上涨。此外，7月份大部分城市成交量仍然处于持续的高位，购房者入市心态比较积极，房企及业主对于短期内的市场走势信心十足，都导致价格出现小幅上涨。
北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，2012年3月份以来，楼市交易回暖迹象其实就已经十分明显，其间“地王”频现、高溢价地块增多等各种市场因素也加大了市场走势的不可控性。
与此同时，部分开发商过度解读房地产对“稳增长”的作用，用所谓的“历史经验”炒高楼市，导致部分地区明显出现了恐慌性入市现象。
再加上持续的降息及降准，超过40个城市的“微调”楼市，购房者对房价的预期出现明显变化。“种种因素促使在7月份房价已经出现了事实上的全面复苏，量价全面上涨。”
事实上，对于7月房价的走势各方早有心理准备，也正是看到了房地产市场快速回暖的现状，为巩固房地产调控成果，在近两个月内，中央及各部委、地方政府不断明确调控大方向不动摇，辟谣各种市场传言多达15次。
7月下旬，国务院组织的督察组分赴各地调研，一方面是通过实际调研行动，稳定调控预期；另一方面，也对楼市运行状况作个摸底，为后续储备政策的出台铺路。随着市场的不断回暖，对于调控的预期也在不断地增加，市场预期很可能会随着实质性政策的出台而发生扭转。
一年多房地产调控已进入到十字路口
随着房价的上涨，持续一年多的房地产调控也已经进入到了一个十字路口。
链家地产市场研究部分析师常清认为，未来的政策一方面需要保持目前房地产市场的平稳，增强市场未来供应的信心。另一方面，盘活存量房市场，增强二手房买卖活跃度，建立高效的流通机制。此外，进一步加大保障房供应力度，着力解决低收入人群的住房需求。
张大伟表示，目前整体市场的成交复苏仍非普遍性，市场虽然松动，但是限购、限贷依然指向投机、投资需求入市，这样就难以支撑全面回暖。所以虽然量价可能同涨，但是价格上涨幅度有限。
不过张大伟也同时提醒，现在楼市的反弹已成共识，虽然目前的反弹力度还在可控范围内。但是一旦形成过量反弹，调控政策的公信力将再次减弱。所以预调、微调的必要性非常大。“截至目前，在楼市调控的文件中对楼市调控的目的主要描述都为抑制过快上涨，限制投资、投机需求入市。下调房价并不是楼市调控的主要目的，从这个程度看，目前主要城市的房价相比去年同期的点均还有一定差距，调控的目标基本达到。”
张大伟表示，加强对地方政府的监管问责、严格执行预售资金监管、进一步规范预售流程，甚至限制房价涨幅目标等等都可能成为下一阶段调控的储备政策，而这些政策能否逐渐出台并发挥作用，将成为影响未来市场走向的重要因素。
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
