[摘要] 近日，在山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议上，山东省住房和城乡建设厅接连拿出地产调控新方案：一是在该省全面实行商品房预售资金监管制度，并开展商品住房现房销售试点；二是明确有条件的城市可对首次购房者适度降低首付比例。
近日，在山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议上，山东省住房和城乡建设厅接连拿出地产调控新方案：一是在该省全面实行商品房预售资金监管制度，并开展商品住房现房销售试点；二是明确有条件的城市可对首次购房者适度降低首付比例。业内人士表示，两条政策若在山东真正实行，对房地产市场的象征意义，将远大于其所起到的作用。
引发业界广泛关注的正是，山东对现房销售的试点。从定义上来看，目前大多数购房者购买的都是期房，因为很多项目销售时，购房者都是无法看到整个楼体全貌，更别提小区的内部配套等。这在一定程度上，将购房的风险全转嫁给了购房者。
始于1994年的商品房预售制度，对于降低房地产企业资金门槛，促进房地产开发和销售一直起着巨大的作用。从最近几年的数据来看，预售制对开发商重要性是相当大的。现在对一个新的楼盘，预售款占开发商的开发资金往往有1/3左右，1/3的开发资金在一个开发周期三年时间内不需要支付利息，开发商拿着大量老百姓的钱去赚自己的钱。
国家统计局数据显示，今年1至7月份，房地产开发企业本年到位资金50832亿元，其中定金及预收款12750亿元，占比超过25%。显然，如果商品房都是以现房销售，对于本就捉襟见肘的房企资金链将起到“釜底抽薪”的作用。
此前，社科院发布的《中国住房发展(2012年中)报告》，曾建议政府在目前开发商商品房库存量较大的条件下，适时取消期房预售制度。可这一“智囊机构”的建议，曾被解读为政策预期，立刻引发股市中地产股的暴跌，最终在相关部门的出面辟谣下才告一段落。
在此次会议上，山东省要求各市严格执行商品房预售许可制度，按照“一房一价、明码标价”的要求，切实加强商品住房预售方案审核。预售报价过高、随意调价且不接受房地产主管部门指导的商品住房项目，一律不得核发预售许可证书。要全面实行商品房预售资金监管制度，保证开发企业将预售资金用到相应的项目上，防止资金挪用和抽逃。自今年9月1日起，凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证书。
不过，中国国际经济交流中心研究部副研究员马庆斌却认为，目前中国处于快速城镇化进程，大面积推广现房销售，将会对整个市场产生一定的冲击。此项制度可以试点，但是在现阶段鼓励大面积推广的可能性不太大。据悉，山东在售的项目中有95%以上的项目都是期房。
除试点现房销售外，山东省表示，有条件的城市可对首次购房者适度降低首付比例。对此，同策咨询研究中心总监张宏伟对新金融记者表示，山东这种降低首套房贷款首付的“刺激刚需”政策，应该鼓励。更多的城市应该制定‘差别化’的信贷政策，保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间。
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