[摘要] 8月29日，2012年潍坊搜房网第二届《大话地产》在新基立商务大厦会议室隆重举行。本次大话地产以探寻“潍坊商业地产发展之路”为主题，潍坊房地产界精英齐聚一堂，从潍坊商业地产的现状、潍坊商圈、开发商后期运营等角度对潍坊商业地产进行了探讨，共同讨论了潍坊商业地产的发展之路。
8月29日，2012年潍坊搜房网第二届《大话地产》在新基立商务大厦会议室隆重举行。本次大话地产以探寻“潍坊商业地产发展之路”为主题，潍坊房地产界精英齐聚一堂，从潍坊商业地产的现状、潍坊商圈、开发商后期运营等角度对潍坊商业地产进行了探讨，共同讨论了潍坊商业地产的发展之路。搜房网对此次论坛进行了现场网络直播。大话地产现场，潍坊万达广场副总经理冯岩阐述了自己对潍坊商业的看法，他认为商业地产的开发商不应该是对手应该是朋友，同时，冯总也给广大的潍坊投资者提了建议，当下投资股票不如投资地产。
潍坊万达广场 副总经理 冯岩
首先非常感谢搜房网，能够提供这样一个机会与大家交流。
我刚来潍坊不久，其实对于这个城市的规划，不是很了解。但从表面上看，潍坊的城市规划某种程度上限制了商业进程的发展。通常在一二线城市，商业主要基本上由三部分组成，部分是主要城区中心的主商业，第二部分基本是一个副商业中心，第三部分是临街商铺。
对于市规划我们很想提出一些建议和想法，可能是一些不太能说的话，我也代表嘉宾来说一点。我们很希望在这一方面涉及到中心和副中心的商业要求，同时，我们希望在规划的时候把绿化和临街商铺的部分多考虑一些。因为我们知道在城市主行业发展的时候，并不是具备完完全全核心竞争力的动力，我们都知道通常看到一个城市眼，这个城市的面貌肯定是点，第二点就是临街商铺的氛围，它会直接影响很多投资者对于商铺的选择，包括对商家的信心。
我到这边眼，基本上看到我们所有的临街商铺都被绿化给遮挡了，同时很多的道路，并没有在规划当中体现出来，就像我们一些商圈和步行街，有非常明显的标志，或者是一个具体的指引。所以当一个城市在临街商铺限制的时候，就往往会打击小型购买者、中小这部分的商家信心，但对于整个城市核心商业是很重要的组成部分，如果他们的信心增加的话，势必会对中央这部分商业圈和周边副城市中心的商业圈起到很大的带动。所以说，在城市规划这方面部分的某种程度限制了小商业的发展。
第二点，如果说这个改变不了，未来整个潍坊的商业格局，我认为基本是朝这两个方向发展，因为在商铺受限的时候，导致了某部分商铺的价格往下走。刚才大家说到话语权的问题，在我看来，话语权其实不掌握在我们在座的开发商手里，应该是真正掌握在投资商的手里，所以如果下次有论坛，我们希望能够引入部分商家的代表，充分的参与到这种论坛当中，希望我们民间的活动能够给政府一些小小的触动，毕竟大的开发商都在座列席。
刚才说到个趋势是大型综合体，我们发觉目前一个是商铺的价格起不来，另外一部分就是很多综合体，都不约而同的在规划和后续经营方面遇到很大的困难。也导致了市面上很多我们看到的现象，市民和业界同行业的，说某某项目刚开始规划不错，但是后续招商实现不了，运营方面也有问题，就导致很多综合体项目都死掉了，或者是面临破产的问题。这应该在二三线城市商业运营，出现的情况是非常普遍的，可能一方面有自身开发商的因素，再有就是开发商对于商业运营的实力和经验问题。这里面略微说一下万达，万达经历了24年的风雨，而且我们的路子可能和诸位的路子不大一样，我们希望通过住宅的发售，基本上能够达到我们商业前期运营的成本，我们是靠商业而不是靠住宅发展，这是万达比较重要的特征。
第三点，24年以来，过程当中，我不知道在座有一些小同志，应该差不多是24、5岁的，可能也有相对年龄比较大一点的。在24年当中，难免有一些风和雨，所以说只有经历过风雨的东西，才会相对来讲更加成熟。很多开发商有这样一个商业构想，但是不得已的情形导致了很多现象，就是做商业其实是不得已而为之。尤其再加上潍坊可能对城市供应方面，包括了几点，从整个客户的消费能力方面，消费的习惯方面，包括消费的模式方面，就像刚才阳光100的领导所说的，确实是还存在着一定的瓶颈，或者在某种程度上面依然没有达到一个二三线城市商业运营的标准。这里面就涉及到一个信心的建立问题。
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商业地产的开发商不是对手是朋友
刚才也说了，谈一谈万达，或者是在座各位的竞争对手，但是在我看来，或者在万达看来，所有的开发商都不是竞争对手。为什么这么说？我们应该是朋友，应该是战略合作伙伴，或者是联盟的体系。
举个简单的例子，如果说某一个项目，敢说他自己是一个高端项目，他必然具备几个特点。产品就不说了，另外一方面，他所处的商圈或者区域，一定相对而言是对所有的消费群体，认为他是一个高端的消费场所，如果它是一个单一的项目，是完全撑不起的，独木难成林，真的是这样。所以我觉得今天在座的，我们真的不是竞争对手，我们真的应该是一种合作的关系。包括前几天万达开盘的时候，阳光一百做的非常不错，我在售楼处还特地提出了，非常欢迎同行业来进行交流，同时也能帮我们把所有的客户群体的购买能力，包括消费本意再深度挖掘一下。所以从这个角度来看，潍坊不是一个单一的企业就能做起来的。
万达可能经历过很多年，做商业真的不是一蹴而就的事，作为一个商业的大型综合体项目来讲，如果没有丰富的积累，包括一个成熟的运营体系，后续的运营和经营的过程当中，是很难以支撑，或者很难维持后期良好的经营状态。万达在这方面，每一年的万达广场招商会，我们要比中国商务部来的商家还要多，几千家排队签约，真的不是一句虚话。
我们都知道，即便你是在一个主城市中心的商业区，但是一街之隔，或者是朝向之隔，都可能直接决定你的商圈是死是活，通常一个商圈正常是五到十年的培育期，可能成熟一点是末尾的两年到三年，但是可能对于一个商圈的选择包括规划来讲，其实我建议，目前在座的业界同仁，如果有规划可改，不妨仔细的考虑一下。因为往往宣传的大型综合体，可能需要几家开发商同时来做，面对的问题都是我们必须考虑的问题。这部分怎么样具体的经营规划，可能相对来讲要非常慎重。
我们都听过一句话，叫酒香不怕巷子深，比如说在整个商业经营模式当中，尤其是服务做的非常不错的，海底捞，如果真的有民间选举特色的餐饮，做这样的定位，不能不说是一个更好的选择方向，而不单单是散户招商了。
刚才说到消费理念和消费习惯、消费模式，历来我们瞄准的，肯定就是潍坊的老的传统中心，再加上某些可能并不是特别集群的商圈。应该说从整个潍坊人的特点，人的消费习惯、模式、心理是很难转变的，经常习惯到一个地方购买东西，很难适应到一个新的商圈，包括新的商家的位置和买的东西。原来这个东西在那，我一走就到了，但是到新的商业模式，商家的指引系统没做好，进去了之后消费者的目的就不非常明确了。在座诸位的大型商业综合体运营商都希望达到买和逛。所以从这个角度，我建议目前咱们有可以进行调整的企业，不是单纯的去讲一楼二楼三楼，经营业态的分布等等。如果说你能将商业内部的指引体系做到简单、直接、明了，并且一目了然，让他觉得方便的话，逐渐是可以改变目前潍坊人相对比较固执，或者是比较执拗的传统消费习惯的。
刚才说到了一个信心问题，之前的商铺其实给商家打击很大，包括大家都知道，目前已有的商圈当中，个别好铺位的价格非常高，但其他隔街的铺位就无人问津。所以从这方面来看，大部分的信心对于商业综合体没有太多成功的案例，而原来的商圈仅仅是在之前已有的模式上面逐步扩散，逐步发展起来，并不是纯粹规划的商圈。所以从这方面来看，今天《大话地产》，我就不再多说万达方面的运营模式了，我们希望和大家携手探讨一下，让潍坊的商业改变一个时代，我们希望通过业界和政府的相关部门，让在座的开发商使潍坊的商业解决以上所有的难题，能够让大家在明年后年喜笑开颜地迎接房地产的高峰。
投资股票不如投资地产
我想对广大的网友提一个建议，现在下跌的是什么呢？股票，所以潍坊的地产相对来讲还没有跌成那样，我劝广大的网友，如果后期想在股票赚取利益的话，不如把股票抛了，投资我们的地产。
第二，我们现在认为潍坊的地产和商铺，哪都能买。先别考虑能赚多少，先考虑稳赚不赔，现在不赚，过几年，这个肯定还是要赚的。
第三点，大家都推荐自己，我觉得不推荐万达好像不太好意思。中国有中国的好声音，我们也有跨年演唱会、我们也有32场的巡回演唱会嘛！周末晚上6点，万达会举办一个“万达好声音 潍坊听我的”音乐会，欢迎广大的网友和领导到我们的万达广场看节目交流。谢谢大家！
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