[摘要] 房租上涨，伤了低收入群体；大多数人仍买不起房；银行担心坏账；地方财政收入大降；税负转到企业头上，中小企业苦不堪言；地产商不敢投资，明后年供应减少，房价更高；打压需求，经济下滑......等着地产商降价抛库存？国企在后面接盘。就这一个受益者吗？
房租上涨，伤了低收入群体；大多数人仍买不起房；银行担心坏账；地方财政收入大降；税负转到企业头上，中小企业苦不堪言；地产商不敢投资，明后年供应减少，房价更高；打压需求，经济下滑......等着地产商降价抛库存？国企在后面接盘。就这一个受益者吗？
尽管""炒房""多少有点挑战公众社会情感的意思，尽管""炒房""是被宏观调控""点明""打压的行为，但就炒房的个体而言，行为不仅合法合理，也确实制造了财富，也让受益者拥有了致富的幸福感。
国家统计局本月18日公布的数据显示，7月70个大中城市新建商品住宅平均价格指数在6月由负转正之后再次上涨；当月价格环比（比上月）上涨的城市有50个，比6月增加了25个。
笔者认为连续降息等降低购房成本的政策推动了刚需及部分改善型需求的释放。尤其是今年5月以来，重点城市高端楼市需求放量，导致楼市均价出现结构性上涨。
一线城市的高端楼市放量推动了均价整体上涨，也带动了楼市均价止跌微涨。另外，一二线城市部分楼盘降幅收窄，也是导致房价整体上止跌微涨的原因之一。
随着房地产旺季""金九银十""的到来，国内住房交易量将继续上升，预计未来几个月，房价上涨的压力会持续加大。
笔者预计，在降息、降准及各种微调等多种因素及差别化的楼市调控政策综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，因此""金九银十""楼市可能出现""回暖""。
三、四季度是房地产传统的销售旺季，如万科、保利、中海、龙湖等龙头房企上半年与下半年的推盘比例约为4：6，9月、10月份的销售业绩将达到全年的高峰。
笔者认为支持和鼓励自住性需求的差别化政策，可能成就楼市成交量""金九银十""，也会使部分开发企业对于整个市场""基本面""的考量更为乐观。
截至目前，申万指数中已披露半年报和中期业绩快报的A股上市房企中，近七成房企业绩实现增长，龙头地产商更显露""年年飘红""态势。从部分公司公布的数据来看，截至6月已完成全年销售任务的一半以上。
笔者认为部分大型房企提前且超额完成上半年销售目标，得益于""以价换量""的销售策略和销售目标制定保守。随着""金九银十""的到来，下半年成交量仍有可能超过上半年。
笔者认为如果住宅类土地供应持续""断顿""，可能会影响楼市未来两年的住宅产品供应，届时房价将再度被拉升。
近日，北京房价上涨预期不断升温，部分开发商上半年库存消化过快，下半年不再着急推盘，甚至有部分房企借势提价频繁试探市场。
根据统计数据显示，截至8月27日，北京楼市可售库存仅79242套，再次跌破8万套，较月初减少约2600套，这意味着北京楼市新房库存量创下年内纪录。
对此，笔者认为近期商品住宅市场出现半个月""断供""是库存量持续降低的主要原因。
笔者认为库存量年内新低将会影响未来楼市的发展，无房可买可能会再度拉涨房价。
根据统计，截至8月26日，北京新房住宅成交量为12393套，比7月同期上涨23.7%，预计全月成交量将超1.4万套，创年内值；新增项目签约率达到14.9%。此外，根据8月开盘项目的签约情况来看，除了中信禧园目前成交量达到231套外，其余都在百套以下，新增项目去化率相对较低。
其中，据检测数据显示，仅 8月单月，年内入市的13个高端项目(成交价高于4万元/平米)即合计成交342套，成交金额达28.2亿元。据悉，截至到8月27日，这13个项目年内已经销售736套，合计吸金77.5亿元。
对此，笔者认为高端项目成交量增加将带动楼市成交均价上涨。
实际上，对2011年10月以来对入市期房项目的监测数据显示，2012年8月，北京商品住宅成交均价为20668元/平方米，环比增长2.3%。由此看来，北京房价小幅上涨已成事实。
不过，更值得注意的是，8月13日以来，半个月内没有新项目入市，商品住宅市场明显出现间歇性""断供""。
对此，笔者认为连续两周没有新项目开盘是今年首次出现的现象。造成这种现象的原因很多，不过房企前期大量开盘，供应量经过集中释放后没有持续跟进可能是其主要因素。此外，开发商对今年""金九银十""预期较高，大量新盘选在9月或10月入市。
最值得注意的是，近期市场回暖，房企新推项目不再追求以价换量，定价比原定计划有提高的迹象，所以申请预售许可时或许会比此前市场淡季时遭遇更严格审查，导致一些原定8月入市的新盘因未按原定时间拿到预售证而几度推迟开盘。
实际上，根据统计数据显示，前7月，北京新建期房住宅签约套数为4.5万套，而同期供应的期房住宅仅2.9万套，供应缺口高达1.6万套。目前北京楼市库存不足8万套，而去年9月北京楼市库存则一度达到13万套，甚至2009年峰时有14万套。
据此，新盘供应量的""断顿""和库存消化较快直接导致了购房者的担忧增加，未来房价是否会大幅反弹？
对此，房价是否被拉升的关键在于住宅土地供应和出让情况。笔者认为住宅类土地的持续断顿，可能会明显影响未来两年的住宅供应，进而影响房价走势。
笔者认为如果按照一年半的准备周期来计算，2011年上半年成交的土地将于2012年下半年开始陆续上市。而根据统计数据显示，2011年上半年，北京宅地共实现成交21宗，这一数据尚不算少。但2012年以来土地市场越发低迷，上半年北京市住宅用地仅实现成交8宗。
笔者认为房企新增土地存货大幅减少，而且土地价格未跌，开发商在目前市场情况下，增加存量土地供应的积极性不高。除此之外，预计北京未来两年有千万平米的土地供应缺口，这将直接影响未来楼市的发展，减少未来两年楼市的库存量，而无房可买则可能会直接再度拉涨房价。
对此，笔者预测目前市场没有降温，而且市场预期在不断升温，尤其9、10月份是传统销售旺季，如果供应量不足，供需比差距明显拉大，很容易造成旺季以及年底房价的上涨。
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