[摘要] 在土地市场逐渐升温的同时，房企们也开始迫不及待的扩充手中的现金，以求在年末的供地高潮中加强自身的购地底气。
在土地市场逐渐升温的同时，房企们也开始迫不及待扩充手中的现金，以求在年末供地高潮中加强自身的购地底气。
据记者了解，仅9月11日和12日的两天内，便有佳兆业、路劲、金隅、中航、荣盛正式发布了融资公告，涉及资金77.29亿元（人民币，下同）。同时有消息人士称，世茂房地产也正在和海外财团商讨一笔数亿美元再融资。
房企融资“凶猛”
港股方面，9月12日佳兆业表示，公司及附属公司担保人于当天与花旗、德意志银行及汇丰就发行于2017年到期之250百万美元（2.5亿美元，折合人民币15.8265亿元）12.875%优先票据订立购买协议。发行2012年票据的估计所得款项净额(经扣除包销折扣及以及其他估计开支)将约为241.5百万美元，公司拟将所得款项净额用作拨支现有及新物业项目等用途。
9月11日，路劲基建的公告称，公司拟发行3.5亿美元2017年到期的优先担保票据，预计将于9月18日前后发行，所得款项净额约为3.423亿美元，利息将由9月18日(包括该日)起按年息9.875%计算，每半年支付前期利息。路劲称，新票据所得资金将用于偿还现有债项(包括但不限于2007年定息票据)；以及投资路劲房地产发展业务。
而在A股市场，仅9月11日便有金融股份、荣盛发展及中航地产发布融资公告。
金隅股份当天公告称，公司已获准发行不超过30亿元人民币债券。其表示，公司于2012年9月7日收到中国银行间市场交易商协会《接受注册通知书》，据此，公司将注册发行10亿元短期融资券和20亿元中期票据，有效期均为两年。
荣盛发展则表示，为保证荣盛发展经营业务发展资金需求，拟通过兴业银行廊坊分行向荣盛控股委托借金额不高于7.3亿元的款项，借款期限为24个月，借款年利率为9.4%。
中航地产也公告表示，公司拟向中航信托股份有限公司申请信托贷款2亿元，期限1年，年利率9.3%(固定利率)，由公司控股股东中国航空技术深圳有限公司提供连带责任担保。
此外，有消息人士称，世茂房地产正在筹集一笔2013年5月到期的4.6亿美元贷款再融资，目前正与银行商讨中。据悉，这笔在2010年5月签署协议离岸美元贷款，所有成本费用为310个基点，利率按伦敦银行同业拆息加码255个基点，平均年限为2.55年。
而如果算上世贸房地产的这笔融资，那么短短2天内，这6家房企的融资额便超过了百亿人民币。
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现金充足购地增加
对于房企近期集中的大笔融资，中原市场研究部总监张大伟分析认为，首先是房企对后市判断开始乐观，在近期多家龙头房企大规模拿地后，土地市场明显升温，不少中型房企也开始储备资金进入土地市场。
同时，整体市场资金面有所缓解，1-8月份，房地产开发企业本年到位资金59714亿元，同比增长9.1%，增速比1-7月份提高2.9个百分点。银行间流动性持续好转，信贷政策微调幅度超过预期。
而在进行融资的同时，房企的资金状况也明显改善。
根据标杆房企发布的2012年上半年财务报告显示，包括龙湖、碧桂园在内的12家房企平均短期借款覆盖率（现金/短期借款）约为160%，总体流动性状况良好。其中，万科、招商、金地、中海、雅居乐、龙湖、碧桂园更是显著高于平均水平，短期内资金压力较小。值得一提的是，上半年多次出让旗下项目的绿城，其短期借款覆盖率仅为26%。
万科总裁郁亮就表示，目前公司手中有470亿现金，因此要适当平衡公司的现金与土地储备。
“标杆房企的年度销售计划完成情况良好，资金链状况亦大为改善。受地方推地力度加大的影响，恒大、华润、金地、万科、招商等房企纷纷出手， 扩充土地储备。”张大伟表示。
中原集团研究中心监测数据也显示，8月份10家标杆房企总购地金额达111亿元，环比上升26%。其中，万科以51亿元的购地金额继续领跑，其今年前8月累计购地金额已达135亿元。
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希望房地产价格下挫50％的人要失望了，如今房地产价格不上升，土地交易大不如前，地方财政吃紧，只能恢复房地产的套现地位。
反向指标是，当1993年的海南、2011年的鄂尔多斯房地产泡沫破裂之后，当地的经济链条遭遇重创，成为不可承受之重。房地产对于经济的捆绑力度之强远超过我们的想象，它是用世界上最强的强力胶粘成的。
房地产市场回暖从今年二季度开始，大城市成交量逐步上升，而后价格逐渐反弹。到三季度末，形成推地与开发商抢地风潮，以弥补上半年土地收入的不足。
8月27日，北京市土地整理储备中心刚刚一次性公布11宗经营性用地出让公告，其中宅地9幅，这11宗地块将从9月17日开始竞价。8月30日，北京再次挂出4幅地块。从8月17日以来，北京已经四次集中推出入市地块。截至目前，9月将交易的地块达到23幅，其中宅地14幅。9月单月土地出让金，可能超过前8个月住宅出让金总和。
不仅北京，各地都在大规模推地。温州市政府一次性推出52宗共3220亩土地；8月27日，杭州一次性出让占地达456亩的主城区7宗地块，最终成交价合计54.38亿元；8月24日，石家庄公开出让8宗市内热点区域地块土地使用权；武汉也于同日迎来36宗地块的集中拍卖，其中最为热门的16宗城中村改造土地，总成交金额达到105.28亿元；厦门近日也发布公告，将于9月7日公开出让17幅地块。土地的饕餮盛宴正式开幕。
目前土地市场从低谷回升，推出的地块条件较为优惠，开发商由此进入大规模拿地期。据《证券日报》记者不完全统计，7家大型房企3天内斥资88.68亿元在一二线城市抢地。其中，万科击败中海等强劲对手，两天内以46.71亿元连拿合肥和广州两地块。拿地的企业包括央企，也包括大型民企，从目前土地市场的强势回潮可以看出，开发商把土地看成的套现品种。
要满足去年的土地出让收入，地方政府下半年起码得完成几千亿元以上的土地收入，才能渡过目前的难关。
根据国土部公布的数据显示，上半年住宅用地供应量为4.72万公顷，仅完成了全年住房供地计划的29.6%。财政部数据显示，上半年国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。北京中原市场研究部统计数据显示，主要的13个典型城市在前8月，土地出让金合计为2473.5亿元，同比2011年同期的4076亿元下调幅度达到了39.3%。
笔者曾经说过，中国经济在下行过程中出现虚拟化趋势，看铜不是铜，看铁不是铁，而是融资工具与套现工具。铁矿石融资渠道因为钢铁行业利润下行而接近于崩溃，此后是铜库存激增，成为套现工具。无论是铁矿石还是铜，任何一种资源产品的套现能力都无法与房地产市场相提并论。
在制造业继续低迷、房产税近期难以推出的情况下，土地财政卷土重来毫不奇怪，土地是通向现金、降低地方财政负担的最重要的通路。本想通过此次经济下行周期，倒逼出中国的经济结构转型，倒逼出中国的投资与内需平衡经济，不过，到目前为止，投资经济与房地产经济呈现了复活趋势——今年1到8月，国家发改委批准了1555个重点项目，将使未来投资增加1万亿元以上。而此时，与吸引民资等相比，拉动房地产是最现成、最不伤筋动骨，也是最易见效的解决债务的办法。
我们已经除了房地产之外找不到其他发展经济的杠杆了吗？此次债务链条紧绷、大批项目无米下炊，同样吸引人眼球的是，中国规模以上工业企业利润下滑，此前一直做大规模的央企，坐拥20多万亿资产，为什么不能将非核心资产打包出售？一则可以降低垄断；二则可以吸引民资购买相关资产，为这些资金找到更多出路；三则可以提升中国经济的创新能力与竞争力。与其让土地成为吸引资金的黑洞，不如让国有非核心资产，成为地方政府债务减负的主要通道。
当然，最终房产税改革仍要提上议事日程，打破垄断、建立公平的竞争环境，才是中国不被经济周期打垮、摆脱土地套现路径的根本。
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