[摘要] 一线城市住宅价格继续回暖，复苏趋势延续。中指研究院发布的最新监测数据显示，8月份，包括北京、上海、广州、深圳等十大城市住宅(新房)价格指数环比平均涨幅为0.55%，较上月扩大0.15个百分点，10大城市环比今年来首度全线上涨。
一线城市住宅价格继续回暖，复苏趋势延续。中指研究院发布的监测数据显示，8月份，包括北京、上海、广州、深圳等十大城市住宅(新房)价格指数环比平均涨幅为0.55%，较上月扩大0.15个百分点，10大城市环比今年来首度全线上涨。
数据显示，其中武汉环比上涨1.66%，涨幅；北京、重庆、南京、天津涨幅介于0.5%-0.9%之间，广州、上海、深圳、杭州和成都涨幅不足0.4%。
十大城市住宅价格指数平均同比跌幅为1.73%，较上月缩小0.71个百分点。天津、成都等5个城市住宅指数连续9个月同比下跌，但跌幅均有所缩小，其中天津跌幅，为4.97%；上海和武汉同比分别下跌2.65%、0.27%；广州跌幅扩大至0.76%，仅北京、深圳同比上涨。北京涨幅较上月扩大0.55个百分点至0.78%，涨幅，深圳止跌转涨，同比微涨0.07%。
此外，十大城市主城区二手住宅8月挂牌均价平均涨幅为2.71%，较上月扩大1.48个百分点，10个城市全部上涨。
数据还显示，住宅租赁价格指数同、环比均继续全面上涨，涨幅小幅扩大。环比来看，十大城市住宅租赁价格指数全部上涨，平均涨幅为1.81%，较上月扩大0.07个百分点；同比来看，各城市同样继续全面上涨，平均涨幅为8.73%，较上月扩大0.38个百分点。
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在此前的一部财经剧《拆弹专家3：重重杀机》中，让“总是说实话，搞得大家很难受”的任志强、失去活力，是剧中老枪和老鬼的主要计划。而现实中，任志强从6月开始持续宣扬“明年3月房价要大涨”的论调，则像咒语一样回响在调控中的楼市。
任志强的逻辑是，“从2006年和2005的土地供应下降看到了2007年出现的暴涨，2009年土地负增长导致了2010年的价格上涨，而2012年的统计持续了负增长，后一轮紧跟着就是价格暴涨。”与任志强预言伴随，一线城市近期出现了“库存危机”的传闻。
记者采访的多位专家及开发商高层普遍认为，当前楼市状况已不同于以往，许多新因素在制约房价变化。任志强的逻辑并不具缜密和性，购房者大可不必恐慌。从目前看，限购将维持常态，楼市未来呈现价稳量增是大概率事件。
和以往一样，任志强对于“明年3月房价有可能暴涨”的推导背后，烙着鲜明的任氏逻辑及数据论证。
任志强认为，虽然目前楼市调控态度依旧，但土地市场已发生明显变化。“目前我们国家国土部门已经提出很多城市目前的土地供应上只完成了当年计划的10%，很多媒体也报道县级政府或地方政府的财政因为土地财政的原因大幅度下滑，有的是下滑了17%，有的是下滑了50%多。”
任志强担心的是，“按照现在的库存去化率和生产量，明年的生产量就没有了，投资系数下滑同时却没有新增，开工指数也都是负的，即使按现有库存量计算的话，1年之后就消化得差不多了，到明年3月份消化得差不多的时候怎么办？”
国家统计局数据也显示，今年1-8月份，房地产开发企业土地购置面积23624万平方米，同比下降16.2%，降幅比1-7月份缩小8.1个百分点；土地成交价款4800亿元，下降7.6%，降幅缩小9.3个百分点。
因此，任志强推导出，前提条件是如果现有政策不变，明年3月份一定会暴涨，现有政策变了那就不一定会暴涨。
兰德咨询总裁宋延庆也有此担心。他认为，土地供应作为楼市的先导指标，从目前形势看，存在房价反弹之忧。政府加大了保障房的土地供应，导致商品房住宅供应存在历史性减少，今年以来房地产投资下滑递减速度很快。而这很有可能在明年两会以后引发房价反弹。
中国房地产研究会副会长顾云昌善意地解释，任志强的预言更应看成是一种对政府的警示。他的言外之意或许是想说，“今年楼市调控不要过于严厉，如果过于严厉就会影响到明年的商品房供应。”
顾云昌的看法是，即便是在现有政策不变的情况下，预言明年3月房价暴涨也言过其实。
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任氏逻辑之外
顾云昌称，今年以来，受货币政策影响，楼市保持了适度回暖的态势。但是，影响当前楼市需求的主体相比2007年、2010年已经发生变化。“以前楼市的购买主体还包括投资和投机性需求，他们的购买特性就是不
问价格，只要涨就买。但现在已经大不相同，当前楼市购买的主体是刚性需求，而这部分人群的购买力是受限制的，房价的暴涨未必会带来需求。”
另外，顾云昌认为，当前楼市的库存量仍然很大，仍需要一定的消化时间。
数据显示，截至2012年8月底，监测的30个典型城市新建商品住宅库存总量为12499万平方米，比去年同期增长25%。一线、二线、三线城市新建商品住宅库存总量分别为2897、6385、3217万平方米，比去年同期分别增长10%、25%、40%。
龙湖一位高层称，他们通过对过去三个月的动态数据去推导未来18个月内楼市可能发生的状态，最终得出的结论是，去库存依然是楼市主流，供大于求状态短期内不可逆转。龙湖测算指标主要为存货去化周期以及开工去化率。
该人士认为，如果仅用土地成交状况去推导未来12个月楼市的可能性，可能会存在数据不透明的问题，尤其是建筑面积以及容积率而导致的土地供应数据的模糊性。另外，即便从土地供应状况来看，今年二季度开始土地市场已开始强劲反弹，如果开发商快速开盘，未来12个月即可形成供应。
一位不愿透露姓名的开发商表示，“如果从开发商供应产品的角度看，任志强逻辑存在漏洞。与以往楼市不同的是，经过两年的调控，开发商多数转为高周转策略，以前两年乃至囤地多年才可能上市的供应状态，已经调整为最快6个月就可以形成供应。如果仅用过去2005年到2010年的楼市历史反推2013年的状态，不够科学。”
中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强（微博）也不赞同任志强的观点。陈国强称，“尤其是一线城市，如北京，市场的供求结构已开始发生变化。二手房开始超越一手房成为市场供应主体，新房供应规模对市场的影响大为降低，过去多用库存去推导未来供应会不会断档，但如今市场已经发生变化了。在限购的背景下，供大于求仍是常态。”
房价趋稳是大概率事件
值得注意的是，在个别人士借“库存危机”炒作房价未来可能暴涨的同时，自6月开始，开发商拿地状态也发生大幅逆转。
根据链家地产市场研究部对10家龙头房企（保利地产[简介 动态]、碧桂园[简介 动态]、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、世茂房地产、万科地产、中海地产）的监测显示，6-8月，这些房企拿地金额都保持在150亿元左右。9月份开始，明显加速。据统计，9月上旬，十家龙头房企中有三家出手拿地，合计拿地金额达82.4亿元，已超过8月全月的五成。
前8 个月土地购地面积虽然依旧呈现同比下降态势，但8月份土地购地面积环比大幅上升2 倍。在万科、龙湖等龙头企业集中抄底拿地的带动下，沉寂了大半年的土地市场，8月以来明显好转。
另据国家统计局数据显示，1-8 月份，房地产开发投资43688 亿元，同比增长15.6%，增速比1-7月份提高0.2 个百分点，为11 个月来首次反弹。房屋新开工面积122940 万平方米，下降6.8%，降幅比1-7 月份缩小3 个百分点，这是10 个月来该数据首次收窄。
值得注意的是，8 月份房屋新开工面积和住宅新开工面积环比分别增长65.5%、60.2%。这显示出，上半年销售资金的大量回笼，使开发商加快了开工速度。如果这一趋势能保持几个月，则将大为缓解明年商品房供应紧张的局面。
顾云昌表示，从目前整体经济形势看，稳增长是长期诉求，政府会令楼市保持适度回暖从而提高开发商拿地的积极性，进而把控好供应节奏。因此，未来房价趋稳是大概率事件。
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任志强：楼市供求失衡 中国房价明年会暴涨 世界财经报道
华远地产董事长任志强昨天出席在厦门举行的2012年首届诺亚财富地产基金恳谈会时表示，国家统计局数据显示房地产开发投资增速显著回落，房屋新开工面积下降趋势将影响明年供给，明年3月后房价可能向上。
房产景气指数将低于2008年
任志强被称为“任大炮”，在房产业界以敢言直言闻名。不过在本次论坛上，任志强像个经济学家，主要着墨于解读经济数据，其演讲主题为《中国房地产发展的制约与机遇》。他解读国房景气指数时表示，该指数将在本月跌破2008年低点，显示出当前地产业进入了低迷期。
国家统计局11日公布数据显示，4月份房地产开发景气指数(“国房景气指数”)为95.62，创36个月来点，也是自2001年公布这一指数以来倒数第四的低位。
在任志强看来，2008年下半年国房景气指数曾出现94.76低点，他推断说今年5月，国房景气指数将跌破这一低点。不过他也给地产商打气说：“地主只能在荒年增加土地，机会总在下滑中。”地产商可以通过现金流来保障库存的。他以茅台为例，茅台酒如果存30年出售，创造价值将高于20年的年份酒，如果能存50年，售价将是30年年份酒的两倍。但前提是茅台公司必须有着充足的流动性，用以保证年份酒的贮藏。
开工下滑或导致房价明年向上
在4月22日的“2012中欧私人投资高峰论坛”中，任志强曾表示一年半到两年房价将暴涨。随后他在微博上对以上言论进行了辟谣，称是媒体故意误读。
在本次厦门论坛中，“任大炮”刻意回避了房价是否上涨的话题。不过在解读今年开工面积下降时，任志强认为这将影响到明年的房价。他说，1月?4月份，房屋新开工面积5.4亿平方米，下降4.2%。今年商品房新开工面积增幅的回落将影响一年后的开盘，所以在明年3月，房价可能上涨。
房产业也与宏观经济息息相关，对于5月12日存准率的下调消息，任志强认为存准率今年可能再下调三到四次，由于政策有着近半年的滞后性，经济将在四季度见底，那时候GDP增幅将转正，目前来看二季度经济不是底，三季度仍将继续探底。
楼市将现五大博奕
一是中央政府和宏观经济形势的博弈。从经济上讲，我国经济受欧洲主权债务危机和美国失业率上升、经济恢复缓慢、日本经济持续低迷，国内中小企业经营困难的影响会直接导致增长放缓。一般预测，会比2011年降低0.5~2个百分点，增长率可能在7.5%~8.5%左右。如果整体经济下滑过快，中央政府势必会采取平衡措施，调控面临放松的压力。
二是地方政府与中央政府的博弈。从地方政府层面上讲，今年1月，130个城市土地出让金大幅减少5成，平均楼面价827元/平方米，同比跌37%，环比跌25%，受土地减少和政绩、业绩追逐欲望的驱动，地方政府纷纷在试探中央政府的底线，不断采取各种措施，希望早日给房地产调控政策松绑。不过从佛山、芜湖、上海的房地产宽松的新政均被紧急叫停，也表明了中央的调控决心。
三是企业之间的博弈。由于资金流断裂，库存增加，融资无望，势必出现富收穷、强吃弱的情况，出现大量的企业并购和股权、项目出让。今年1月份，北京、上海2个交易所就出现了许多这样的事例。去年底，北京市有473家房地产开发企业的资质被注销。水井坊、宏达股份、恒顺醋业等16家“涉房”的非房地产上市公司撤离楼市。1月16日，以经营高端房地产为主的广州星河湾宣布进军白酒行业。在楼市调控等压力的共同作用下，越来越多的房地产开发企业开始退出房地产行业。
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