[摘要] “借壳的主要目的还是解决融资难题，因为国外的融资成本远远低于国内。”一位香港分析师告诉地产中国网：“更重要的是，借助这个平台，可以发展海外市场。”
旷日持久的严厉调控逼迫房企纷纷谋求新出路。
近日，金地集团（600383.SH）发出一纸通告称，旗下全资子公司辉煌商务有限公司（以下简称“辉煌商务”）与出售方（FCLPTE. LTD.）签订协议，拟砸16.54亿港元收购其持有星狮地产56.05%股权。至此，金地集团终于卖出海外借壳步。
“借壳的主要目的还是解决融资难题，因为国外的融资成本远远低于国内。”一位香港分析师告诉地产中国网：“更重要的是，借助这个平台，可以发展海外市场。”
金地集团买壳之举，只是冰山一角。其实，近日，包括万科（000002.SZ）、首创置业（02868.HK）、绿城(新闻 专题中国（03900.HK）等房企大鳄纷纷开辟第二战场，要么扬帆出海，抢滩海外市场；要么转战其他行业，进军新领域。此举旨在于其他市场上掘金，以熨平调控成为常态后，带来的业绩波动。
被迫出海
调控不仅改变着整个房地产行业的生态环境，亦在严厉的环境洗礼下，使不少房企提升了抵抗风险的能力。2008年的调控，让国内房企明白了现金流的重要性；而此轮严厉调控，更催促房企转型，以适应更艰难的经营环境。
此轮严厉调控以来，由于国内各种融资渠道被卡死，为了解决筹资难题，房企纷纷将融资触角伸向了海外市场，而且显得尤为迫切。早在去年6月，嗅觉灵敏的金地就有借壳的打算，欲收购香港房企大佬华人置业旗下的上市公司至祥置业61.96%的股权，但最终铩羽而归。业内分析人士称，交易告吹，要么是华人置业认为卖亏了，要么是金地认为该壳隐藏着一些财务风险，因此不欢而散。
对于寻求海外融资平台的迫切性，金地集团董事长凌克表示，目前，尽管开发商资金链紧张，更重要的是缺乏发展资金，并不是缺少生存的钱。“在内地弄不到贷款，可以去香港寻求美元贷。”
尽管早在两月前金地在国际市场上发行了12亿元三年期无抵押优先级债券，成为国内A股上市房企海外成功发债的企业。“但这种发债，有诸多不便的地方，首先要有在当地的子公司做担保，其次，是融资成本偏高。”上述香港分析师认为：“发债仅是一种融资手段，想要做更低成本的增发等股权融资，还要靠上市公司平台。”
因此，首次借壳败北的金地，再次卷土重来，收购星狮地产56.05%股权后，如愿以偿成为其大股东，跃入香港资本龙门的美梦就在眼前。“这是实现国际化业务的步，也是向多渠道融资跨出了一大步。”金地集团一位内部人士告诉地产中国网：“未来，通过更多的融资，可以推动商业地产的发展。”
并非金地一家房企热衷借壳，以拓展海外业务，行业领头羊万科亦如此。从今年5月份开始，深受资金煎熬的万科就紧锣密鼓地在香港买壳，最终斥资约11亿港元，将港股南联地产的约74%的股权收入囊中。
“我们需要再开辟一个畅通的融资渠道，如果国内融资渠道有限制，那么有没有国际融资渠道可以运用？”近日，万科总裁郁亮透露：“另外，我们的确正在考虑国际化的问题，目前，刚刚成立香港管理部，未来会在美国成立一个业务推进小组，以寻求海外业务发展的机会。”
倾巢之下无完卵。央企大佬招商地产亦为了化解融资坚冰，耗资1.98亿元，将港股东力实业控股的70.18%收至麾下，并迈出了“出海”的步。
借壳谋求拓展海外融资渠道及抢滩海外地产市场外，在海外大玩单个项目的亦有不少房企。9月11日，首创置业与法国地方政府签订土地协议，将建设中法经济贸易合作区，并享受法国和欧盟特许优惠政策。据了解，这是中国16个境外经贸合作区中惟一一个设立在发达国家的合作区；此外，中坤集团、碧桂园等纷纷在冰岛、马来西亚等地开疆拓土。
上述香港分析师预计，随着调控的不断发酵，会有更多的房企为了业绩增长的诉求，会在国际市场上拓展业务。
“实际上，中东欧、东南亚等一些国家和地区，比如印尼、越南，房地产市场可能比国内落后5年左右，但并不比国内差。”兰德咨询总裁宋延庆告诉地产中国网：“而且海外土地比国内要便宜，市场也比较规范，像万科这样的企业，做起来并不难。”
而首创集团刘晓光则告诉地产中国网：“目前，房企出海，更多的是形势所迫，也是形势要求，国际化是大势所趋，因为国内市场的黄金期已过，需要开辟另外的战场，获得业界增长需求。”
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进军副业
在调控政策发酵期，除了大举出海攻城略地之外，亦有不少房企纷纷进军新领域。
近日，备受调控煎熬的杭州地产老大绿城(新闻 专题集团将在未来3-5年，斥资5-10亿元，大举进军农业。据绿城集团董事长宋卫平透露，目前，其在老家嵊州，以农民入股的方式“圈地”5000多亩，做现代农业示范基地。据悉，目前，已与农科院签订了3年合作协议，不久之后，绿城现代农业公司就会挂牌成立。
“这些都是自然的、生态农业，包括观赏性的农业、蔬菜、水果和养殖。”宋卫平表示，农科院的技术在国际上都很先进，但研究成果在现实转化中不足，因此，有了最棒的科技团队支持，“我们试试看，能走多远。”
一度走在悬崖边上的绿城寄希望于农业，以带来业绩增长。除此之外，自去年以来，纷纷挖矿欲淘金的房企，亦大有人在。统计显示，截至目前，在A股上市房企中，约有1/6涉足矿业。
“涉矿是做抵押，获得资金，以支撑房地产主业开发。”一位北京房企老总告诉地产中国网：“其次，是为了获得业绩上的补位，因为调控，销售量下降，上市房企的业绩受损。”
亦有不少房企纷纷涉足房地产上游产业的金融业。今年年初，林达国际投资集团董事长李晓林宣称，要进军银行业，“银行都是暴利，作为资金密集型企业的开发商，应该拥有自己的金融业作为支撑。”对此，地产中国网询问李晓林，目前进军银行业进展如何，其以在合肥出差为由婉拒。
而前不久，亦有消息称，珠江地产“弃地产业，全力进军金融业”，但珠江地产予以否认。而接近该公司的人士告诉地产中国网：“的确正在寻求金融业机会，但并非完全不做地产。”
“行业标杆”万科，亦在进军新领域。去年年底，郁亮公开表示，“行业的游戏规则正在发生变化，未来的房子一定是要有人住的，所以上半场万科‘为普通人造好房子’，下半场加了一句，‘盖有人住的房子’。不但要把产品做好，还要通过食堂、物业服务等方式，吸引人们住进来。”
今年5月份，上海万科城市花园项目推出了为业主提供收纳服务的“万物仓”；此外，万科亦在大举进军食堂业，旗下拥有“第五食堂”不下5家。
此外，星河湾开始卖酒，SOHO中国(新闻)开始由散售模式转变为持有模式……诸如此类，昭示着房企对未来的担忧，并开始转变单一的模式，向多元化、多市场方向转变。
“主要还是寻找一个受经济波动影响小、受政策限制少的行业，来获得稳定的收入。”上述房企老总称：“这样一来，即使地产调控了，可其他业务的收入也能支撑整个企业的发展。”
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挑战犹存
尽管在调控的挑战下，不少房企开始修改原有“愿景”，以“弃暗投明”的姿态，纷纷谋求新出路，但新领域亦有新问题，并非一帆风顺。
对于房企出海，一位不愿透露姓名的业内人士认为，万科在香港成立海外事业部，拓展海外市场完全是可行的，而且万科并非在玩概念，说做就实打实地做了，无论在欧洲还是美国，面向华人或者新移民阶层，做一些商品住宅都是可行的。
“但我不认为首创、万通这种企业能够做海外市场。”上述业内人士告诉地产中国网：“这些企业玩概念的味道更重。”
上述人士透露，早些年，上实系砸巨资，进军海外市场，并在圣彼得堡建造项目，“由于种种原因也没有做成功。”
宋延庆亦认为，在海外发展项目，亦有不少风险。“法律环境、人员本土化等问题，都是挑战。”宋延庆解释说：“因为国外对建筑的监管还是非常严格的，对法律环境的了解，也需要一个过程；另外，肯定是本土化经营的，派过去几个人做管理，剩下的员工都是本土的，这可能会带来经营和管理上的一些问题。但资金风险并不大，因为国外的融资成本及其他费用并不比中国高。”
刘晓光认为，在国外经营项目，的困难在于是否熟悉当地的法律，“还有人才是否充足、国内的系统能否给予强大的支持等等。”
“发展海外业务，只是看上去很美。”高策地产服务机构董事长陶红兵告诉地产中国网：“但实际上并非想象的那么简单，会遇到水土不服、人才瓶颈及当地法律不熟悉等问题。”
而对于转战其他行业，宋延庆则一针见血的指出，知易行难。“除非企业提前布局，比如，绿地多年之前就布局能源业和金融业，现在非房地产业务的收入占到整个集团收入的2/3左右，也就是说有了很明显的成效。”
在宋延庆看来，其他房企转型的效果并不是很理想，主要原因是企业的能力和占有的资源不足以支撑新领域的发展，因为在资金、人才、行业的熟悉度等等都遇到了困难，也可能对新领域的挑战认识不足。“我们福建的一个客户，2010年就决定进入游艇制造业，可投入了大量人力、财力后，至今连要生产什么产品都没定下来。面对还要高额投入的专利费、设计费、建厂费等，该企业现已知难而退了。”
而对大举进军金融业、矿业的房企，宋延庆则称，一些暴利行业，在决定非相关多元化前要切记，“大凡暴利行业，都有既得利益集团，都有江湖，例如军品、毒品、化妆品；地产江湖水深，其他暴利行业可能更深。”
“转行主要是信心问题，对行业是否有信心，对自身的竞争能力是否有信心。”刘晓光告诉地产中国网：“现在有很多企业，能不能参与到新一轮市场竞争中，反而是对自己的信心不足，所以进军别的行业，这也无可非议，但别的行业做起来并不像想象的那么容易。”
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