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购房双限购政策下 买房策略如何定

房天下综合整理   2012-09-21 16:57

[摘要] 限贷限购双重打压下,房产市场交易低迷,但还有部分“特刚需”准备逆势买房,在买房的过程中,他们会遇到一些难题,此时,选择正确的买房策略就显得非常重要。

限贷限购双重打压下,房产市场交易低迷,但还有部分“特刚需”准备逆势买房,在买房的过程中,他们会遇到一些难题,此时,选择正确的买房策略就显得非常重要。

等不等银行贷款?

案例:

A先生准备置换购房,看中他的房产的客户有两个,一个接受他的报价,但需办理银行贷款,按目前银行的放款速度,贷款到位至少需要三个月;另一个客户能全额付款,但还价低于前一个客户十多万元。而A先生已经看好了要置换的新房,并谈妥了价格,问题是上家也要求一次性付款,A先生的难题是要不要等个客户的贷款,他担心时间一长,自己看中的房子被别人抢走。

策略:

A先生非常希望买下新房,这样,他需要考虑的问题就是,有没有办法筹到位客户贷款数额相等的“过桥”资金,如果能筹到,成本又是多少?如果筹资成本太高,不如接受后一位客户的还价。目前,个人短期融资的途径主要有三个,无抵押消费贷款、质押贷款和典当。

无抵押消费贷款目前的年利率约在8%左右,一般满三个月后可以提前还款,提前还款需要支付剩余本金5%的手续费。无抵押贷款办理手续简便,一般只要求借款人在当地有固定的工作,收入稳定,但缺点是贷款的额度较低,比如,年收入10万元左右的借款人,其借款额度只有13万元。

如果需要的“过桥”资金比较多,购房者可以选择质押贷款和房产典当。质押贷款是客户以未到期的国债、存单、保单等为质押,向银行申请的贷款,其质押率可以达到质押物的九成。购房者可以借亲友的国债、存单等做为质押物。房产典当目前的典当率基本可到房价的六成,典当的费用一般为每月3%左右,至少要典当两个月,从成本上来看,典当的费用,但如果仅仅借用两三个月,其成本并不比前两种方式多很多。典当的优势是放款速度快,一般100万元以内,当天就可以放款。

要不要买卖置换?

案例:

B先生刚刚换了工作,上班的距离大大增加。他打算将房产置换到单位附近,但了解下来,买卖置换需要缴纳很多税费,同事建议他换租,但他考虑租房很麻烦,今后小孩读书也是问题,还是希望通过买卖置换。

策略:

买卖置换与换租相比哪个合算?需要考虑的问题很多,首先要考虑的是两地房价的高低,如果房价差距不大,还要比较房租的高低,如果差价也不大,则还需要考虑置换的时机。按照目前的税费政策,持有的房产是否满5年,税率的差别很大,比如,5年以内的非普通住房转让,要按照房产的全额征收约5.65%的营业税及附加税费,而5年以上的只要按照差价征收。而如果转让的是自住房,满5年的可以免征个人所得税。因此,不考虑其他因素,5年内房产不要置换,不妨暂时换租。用不用儿子名义?

案例:

C先生有一套房产,儿子刚刚参加工作不久,他计划将原有的房子卖掉,换一套大点的房子,问题是以儿子的名义买房,还是以自己的名义买房。中介的建议是以儿子的名义购房,能享受首套房贷款优惠,等贷款办好后,再将自己的名字加到产证上,这样只需支付房价一半的契税,而能节省更多的房贷利息。

策略:

中介的建议确实能节省房贷利息,但C先生还要考虑其他一些因素,比如,儿子刚刚参加工作不久,其公积金缴纳有限,如果现在就买房,是否能用足公积金贷款的额度?另外,以儿子一个人的名义买房,公积金贷款的额度只有30万元,即便有补充公积金也只有40万元。而如果儿子将来与妻子共同买房,其公积金贷款的额度能翻一番。更需要考虑的是,如果限购、限贷政策执行时间较长,儿子将来买婚房的话,也要承担二套房贷的高利率,还有可能会无法贷款。

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