[摘要] 房地产市场经过一二线城市的爆发式增长后，开发商争夺的区域似乎正在转向更为广大的县域市场。记者通过走访河北市场也发现，尽管部分县域城市的楼盘成交依然火爆，但这仍难掩部分县域市场已出现的供大于求的不良苗头。
房地产市场经过一二线城市的爆发式增长后，开发商争夺的区域似乎正在转向更为广大的县域市场。记者通过走访河北市场也发现，尽管部分县域城市的楼盘成交依然火爆，但这仍难掩部分县域市场已出现的供大于求的不良苗头。
而在这种背景下，“房地产预售许可下放到县”的新政，无疑正触动着楼市最敏感的神经。有业内人士认为，此轮楼市新政透露出新的管理思路，将有助于县域楼市进入良性发展的轨道。
动态 部分县域市场仍火爆
县域房地产市场近几年发展迅猛
“在一些楼市刚起步的县城，房子根本不愁卖，楼盘还没起来，就有消费者过来咨询什么价钱何时销售。”孙先生是省会某房产经纪公司的一名员工，从2007年开始他就被派往周边区县进行楼盘销售。
他说，现在在那些楼市刚刚起步的县域市场，消费者的刚性购房需求还是很火爆的。有些是需要在县城经商，有些农村的企业家和小商户则是想在县城改善居住条件。“其实售楼员还是喜欢到这些地方去，刚需旺盛，相应的工资待遇也就会提高。”
而来自第三方的调查数据，也证明着业内人士的说法,保定某网站近期对满城县部分楼盘项目的调查显示，该区域中景华庭、爱情海花园、阳光城等多个项目的销售均已过半，个别项目甚至已经接近售罄。
“这样的调查结果让人非常惊讶，而这也显示部分县域市场发展非常迅速。”销售总监张辛鹏表示。
开发商持续抢占市场
县域市场的迅速发展也让房地产开发企业兴奋异常。“很多代理公司都将触角伸到了县域市场。”河北中原地产研究部经理曹海亮表示，县里基本都是盖了房子就卖，代理目前还没有形成一个行业，所以就给了省会和其他设区市里的代理公司很多机会。
“比如在河北成安，前两年就是一两个楼盘，现在一下子冒出十来个。”曹海亮说，现在开发商正在加速到县域市场进行布局，公开的资料也显示，广厦、恒大等一 线房企都有进军县域市场的计划。在一些经济发达的县域城市，不但可开发土地资源丰富，而且当地还有强大的购买力支撑，开发商正是看到这一点才加速布局。
专门转战各个县域房地产市场的宋先生已经在这个行业摸爬滚打了十来年，他的工作就是到河北中部和南部的各个县区寻找适合做商品房开发的优良地块，然后提供 给开发企业。他说，近来开发商对县域市场中土地的需求量呈直线上涨趋势。但是由于这几年县域房地产市场的快速发展，能利用的地块已经大大减少。“现在经常 能出现为一地块，几家企业竞相抬价的情况。”
分析 房地产受制县域经济
然而，在开发商转战县域市场热战的同时，供应过剩的不良苗头也在一些地区开始逐步显现。
在唐山市北部某县城内的一个新建小区附近，记者看到墙上、电线杆上到处都贴上了新房出租、出售的小广告。而该小区保安人员告诉记者，这个小区交房时间推迟了三年，而交房后的两年内入住率也不及30%。
“整体来看，县域市场应该分为两类，一类是刚刚起步的，现在市场交易状况相对良好。这类市场确实被多数开发商看好。而另一类县域市场，经过一段时间的发展之后，积累的问题正在慢慢显现。”中国房地产策划联盟副秘书长田步亮表示。
他说，他此前考察过不少地方，比如冀中南某个县，整个县不过三十多万人口，而该县附近规划的商品房建筑面积就有三百多万平方米。“现在有些县域城市的房地 产市场已经出现了供大于求的苗头，有些还比较严重。”田步亮表示，这些县域市场的房地产往往发展得比较早，但当地的经济又没有太大发展潜力，所以才会造成眼下这种困局。
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市场未来风险已显现
与河北其他地区情况类似，省会石家庄周边的县域市场也存在着相同的问题。
鼎易地产机构总经理宋健也表示，在省城周边，除了正定、鹿泉这些靠近中心城区的市场依然保持着相对旺盛的行情之外，有些地方已经出现房价上涨乏力、需求萎缩的局面。
而近期公布的中国城市房地产市场风险排行榜显示，酒泉、呼伦贝尔、黑河依次名列城市市场风险排名前三位，而上海、北京、深圳依次位列第285、286、287位。总体来看，市场风险前50强城市中有46个城市位于内陆地区，占总数的92%。
显而易见，县域城市未来的市场风险正在展露出来。
展望 县域市场迎来整顿期
中国房地产业协会市场委员会副秘书长陈啸天认为，相当一部分县域市场存在土地供应过量的问题。土地放量普遍高于住宅市场消化能力，未来风险已经难以规避。
而恰在此时新政出台。“尽管眼下更多看法倾向于将该政策视为楼市调控松动的一个信号，不过这事还有另外一个观察角度。”田步亮说，在县域市场正日益成为楼市争夺焦点的时候，政府下放审批权限，是加重地方政府监管当地楼市的责任。
同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，“从下放的目的来看，对于没有按照规定执行的开发企业就可以直接进行管理和监督。”而加强对预售的监管只是步，县域楼市将迎来新一轮整顿期。也就是说，要求那些已经有风险的地方适当约束市场膨胀，从而让房产市场更加良性发展。
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