[摘要] “不限购，不限贷，投资自用随您便”、“买一层，送一层”这是北京某商住两用楼盘打出的广告标语。在限购不放松的背景下，这种诱人的条件引得多少人驻足。但商住两用房是否真有商家所描述的这样好？
“不限购，不限贷，投资自用随您便”、“买一层，送一层”这是北京某商住两用楼盘打出的广告标语。在限购不放松的背景下，这种诱人的条件引得多少人驻足。但商住两用房是否真有商家所描述的这样好？记者走访的专家表示，商住两用房的概念并不存在，只是商家为了增添房屋售卖砝码而制造出的噱头。与此同时，虽然商住两用房看上去很美，但是，其存在着住宅成本高、产权年限短等诸多问题有待解决。
“不限购”“稀缺性”成为商住两用房标签
日前，记者走访了北京市部分商住两用楼盘，K2百合湾位于通州区运河附近，销售人员介绍，百合湾分布在运河两侧，东侧楼盘属于纯住宅，西侧则是商住两用。对于二者的区别，销售人员介绍，纯住宅类的房源 户 型 较 大 ， 而 商 住 两 用 房 多 为LO FT，小户型为主。他又补充道，商住两用不限购，不限贷，“不限购，您想自住可以，想注册公司做办公室也可以，现在这样的房子已经不批了，以后想买也买不到了。”
记者查阅有关资料发现，近年来在土地出让环节，政府考虑到配套设施的完善，单纯的住宅用地、商业用地越来越少，更多的是一种“综合搭配”出售，即一块土地既有住宅又有商服性质。这只是对地块使用用途的整合，并不是对土地使用用途的改变。
2011年6月1日，北京市五部门联合出台的《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》正式实施，这意味着此前大打政策擦边球的“商改住”项目也被紧急叫停。于是，“不限购”、“稀缺性”便成了开发商为最后的“商改住”项目打上的标签。
对此，工商联房地产商会会长聂梅生在接受《经济参考报》记者采访时表示，商住两用房的用地本质不是住宅而是商业，是限购出现的产物，是曲线入市。
“近年来，开发商获利空间不断缩窄，商住倒挂，开发商看到住宅好销售，便将以商业立项的项目改为商住，如果自己持有还将面临经营问题，因此，转变为商住两用房售卖，以便尽快变现。”中国房地产学会副会长陈国强说。
受限购影响购买商住两用房实属无奈
北京中原地产市场总监张大伟也表示，商住两用房房产证上明确标明是商用，虽然也是五证齐全，但只是表面上的合法。如果认真追究起来，围绕居住设计的商业地产其实是在打政策的“擦边球”，是开发商的一种营销手段、广告策略。另外，从价格上来看，其价格多为同区域住宅价格的60%至70%，因此更具有一定的吸引力。
随后，记者在走访中发现，对于“商住两用”项目，不少销售员都把推销的重点放在了不受限购令约束、投资自主皆可，以及由于停止审批而具有的“稀缺性”上。虽然来买房的大部分是没有购房资格的外来人员，表示购买“商住两用”项目纯粹是受限购影响的无奈之举，但是大多数仍表示是作为投资或过渡使用，将来可以出租。
“本想以后再买房，可看现在情况，房价一直不降，反而在上涨，可我还不到年限，这才不得不来看商住两用房，最起码想先买一套保值，要不以后可以买的时候就买不起了。”在楼盘推荐处，看房者小李这样对记者抱怨道。
张大伟认为，在限购、限贷的背景下，部分刚性人群不得不购买商住两用房，但是不排除仍有部分是用作投资使用。“商住两用房多为体量小，容积率高，密度大，人口多而杂，整体使用率较低，因此，真正购买作为自用的并不多，而北京属于商住两用房较多的地区，楼盘占整个住房市场近10%。所以，从量上更能看出房屋的用途。”
“也有部分购买者寄希望于土地产权会变更”聂梅生说。虽然商住两用房产权是40年到50年，但购房者认为在这期间内，土地产权会发生变化，所以进行购买。
商住两用项目转让成本高
但值得注意的是，商住两用房除产权年限不同外，契税费用，水电费用，物业费用，户籍制度，周边配套等方面与纯住宅均有较大差别。除商水商电外，契税费用方面，商住两用项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等，使成本更高。
与此同时，在购房时，商住两用房首付比例要求不低于50%，且不能使用公积金贷款，只能使用10年限期商贷，也给购房者徒添不少压力。在户籍方面，商住两用房并不能用来落后，因此，即便周边有较好的教育资源，仍不能享受。
除此之外，根据相关规定，非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如学校、商业、居委会等，也就是说不会被强制配套幼儿园、学校，医疗机构以及相应的养老服务等。而这无形中造成了购房者生活、学习上的不便。目前大多数“商住两用”项目都是酒店式公寓设计，一梯往往容纳很多住户，出入也很不方便，安全问题也值得担忧。
聂梅生认为，在政府加大管理力度的背景下，商住两用房会逐渐减少，但是，必须看到，有市场即为合理，购房者的确有购房的需求，因此，我们必须提出新的解决方案，加大公租房、保障房受众范围，以保障人有所居，解决住房需求。
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十年楼市调控历程 政策持续加码笃定"去投资化"
(来源：证券日报)
2012年9月底，住房和城乡建设部有关负责人关于“楼市继续限购，房价不具备全面反弹条件”的表态，给市场吃了一颗定心丸。此时，适逢第四季度临近，调控细则即将进入新一轮倒计时的时段。
其实，自2003年“121号文”出台至今，我国房地产调控已历经十年。我国房地产调控政策持续加码，信贷、税收、土地、限购等各项手段频出。然而，在城镇化和收入水平提高等多项因素作用下，房价仍然上涨。业内人士认为，未来的楼市调控将更强化长效机制。
2008年建设部“变身”
2008年，住宅商品房化运行进入第十个年头。商品房市场为主体的市场规模逐步形成，保障房的继续推进正在开展，随着房地产市场体量的发展与壮大，需要更多的规范管理与完善。建设部的职能安排，此时已经不能满足市场需求。同年，中央“大部制”改革背景下，建设部变身为住房和城乡建设部。
时任国务委员兼国务院秘书长的华建敏从现实需要角度解释了住房和城乡建设部成立的必要性。住房问题涉及广大人民群众的切身利益，为深入推进住房制度改革、加快建立住房保障体系、完善廉租住房制度、着力解决低收入家庭住房困难、进一步加强城乡建设规划统筹、促进城镇化健康发展，国务院决定组建住房和城乡建设部。
其主要职责是：拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。
对于住建部而言，不仅仅是更名这样简单，职责同时做出了相应的调整。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，当时国家组建住房和城乡建设部，主要就是为了突出住房保障职能，让老百姓“住有所居”，强调将政府主要职责从房地产市场移向百姓住房保障领域。
十年调控回眸
2003年“121号文”拉开了房地产市场长达十年的调控，也是那份文件，敲定了房地产市场调控入手的大方向——住房供应、土地供应、信贷制度等方面。此后，我国房地产政策进入密集出台期。2004年，国土资源部发布“71号令”，土地出让制度的“831大限”由此而来。此后，银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，对房地产项目自有资金等做出规定。
2005年3月，国务院办公厅发布关于切实稳定住房价格的“国八条”以降温楼市，次年，“国六条”再次强调给楼市降温，二手房交易中，缴纳全额营业税的房屋年限由2年升至5年，二手房交易个人所得税的20%也被“强制性征收”。
2008年突袭而来的金融风暴，造成了房地产市场骤然下行，不少城市房价大幅下跌，一些企业因为资金链断裂而破产。同年底，一系列“救市”政策应时而出，房地产交易的契税、印花税、土地增值税等一系列税种得到减免，居民购买首套房首付比例调整为20%，贷款利率下限调整为基准利率的7折，二手房交易，营业税缴纳年限再次回归2年。
房地产市场在刺激政策以及4万亿投资的带动下迅速回暖，2009年，房地产市场空前繁荣。持续高攀的房价再次招来了调控。
2010年初，国务院办公厅下发文件稳定楼市，然而，市场依旧“执拗”地走在上升轨道中，3月份，北京一天之内诞生了三个“地王”，令市场的氛围骤然紧张。同年4月，调控楼市的“新国十条”出台，对外地户籍人口和多套房购房者的贷款发放给予限制。9月，“新国五条”出台，将房贷首付款比例调整到30%及以上，暂停三套房贷；同时强调“房价过高上涨过快城市限定居民购房套数”。
2011年1月，被称为“史上最严”的“新国八条”出台，要求房价上涨过快的30多个城市出台“限购令”，此举也被认为是本轮调控的“撒手锏”。同时，新政将二套房的首付比例提升至60%，贷款利率调整至基准利率的1.1倍以上。上海和重庆随后还启动个人住房房产税征收试点。
自今年6月份以来，多部委陆续表态，坚持房地产调控不放松，7月中下旬，国务院还派出督查组进行房地产调控情况实地调研。8月底，多部委再次密集发声楼市调控，并传递出差别税收、房贷及推进房产税试点，将成为下一步楼市调控政策走向的信号。
9月底，住房和城乡建设部有关负责人“楼市继续限购，房价不具备全面反弹条件”的表态，与国税总局明确房产税扩大征收，共同给市场吃了一颗定心丸。此时，适逢第四季度临近，调控细则即将进入新一轮倒计时的时段。
从操作层面来看，房产税试点扩大确已在计划安排内。9月20日，国家税务总局政策法规司巡视员丛明在第五届中国企业税务管理创新大会上明确表示，房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房地产税具体深化时间可能在年底或明年3月份以后。“房地产税最终会在实施。”丛明表示。
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