[摘要] “北京楼市进暖冬”、“上海房价回暖”，成了目前一线城市的特征。但一份研究报告显示，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与商品房实际消化速度形成巨大差距。结合短期影响因素及当前楼市的内生机制变化，“平稳”更可能是未来楼市走向的主要特征。
“北京楼市进暖冬”、“上海房价回暖”，成了目前一线城市的特征。但一份研究报告显示，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与商品房实际消化速度形成巨大差距。结合短期影响因素及当前楼市的内生机制变化，“平稳”更可能是未来楼市走向的主要特征。
多城市商品房成交量上涨
据中原集团研究中心统计数据显示，截至11月25日，54个主要城市新建住宅签约套数达到了236295套。超过了此前创出近2年新高的7月同期水平，环比10月份同期的上涨幅度更是达到了30.6%。同时中指院的报告也显示，上周（19-25）本月周均成交同比增长城市仍在九成以上。其监测的39个城市中，36个城市本月周均成交同比均增长，其中哈尔滨增幅，为777.22%，重点城市中，10个城市本月周均成交同比全部上涨，其中深圳涨幅，达到200.27%。
据链家地产数据显示，北京房地产市场本周有4个新建商品住宅期房项目入市，供应量为1327套，环比减少46.1%。从11月整体来看，截至26日，11月新入市项目仅15个项目，供应量较去年11月全月减少了35%，且11月入市的项目中套均面积120平方米以上的数量占到53.3%，比去年上涨了17个百分点。
较于北京环比减少的状况，上海商品住宅成交量则是创新高，上周，上海商品住宅成交量、新增供应量双双大涨，成交量创下了7月以来的新高，表明开发商依然借助当下不错的市场在“跑量”。据金丰某&佑威联合研究中心提供的数据显示，上周，上海市商品住宅成交面积为26.59万平方米，环比前周涨34.46%；成交均价为每平方米20233元，环比前周跌15.95%。上周上海市商品住宅新增供应面积为26.58万平方米，环比前周涨36.17%。
深圳的新房成交量保持千套以上，来自深圳市规划国土委的统计数据显示，上周一手住宅成交套数为1086套，环比下降了3.89%，成交均价为18865.37/平方米，环比上涨了0.31%，依旧保持平稳走势。据世联地产(002285,股吧)统计，截止2012年11月26日，深圳全市一手房可售面积为311.54万平米，可售套数为33362套；若按近8周深圳全市新房周平均950套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为35周。
尽管天津二手房上周成交量价齐跌，商品房市场上周表现却表现出难得的惊喜。成交量高达三成左右的增长，房价也同样稳中有升。据天津市国土房管局发布每日房价统计，上周11月19日至25日，天津商品住宅共成交2255套，环比增加33%；成交面积为233760.7平方米，环比增加25.7%；成交价格方面，上周天津商品住宅成交均价为10630元/平方米，环比上涨0.3%。
中原地产市场研究部总监张大伟表示，11月以来，主要城市成交量均达到了年内的新高，同比上月同期均有明显的上涨。
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三四线城市房地产库存天量
“北京楼市进暖冬”、“上海房价回暖”，成了目前一线城市的特征。但一份研究报告显示，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与商品房实际消化速度形成巨大差距。
邯郸是河北省三线城市，其房价每平米也就四五千元，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比鄂尔多斯(600295,股吧)、温州、贵阳等地低多少。目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。业内人士分析，该地在建与在售楼盘至少需要消化10年。
除上述城市外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占4年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。回顾此前救市政策，中山、芜湖、扬州等地不顾宏观调控，屡触红线的动作，其真实原因也就不难理解了。
年末楼市量跌价稳格局几定
对未来一段时间内的走向，业内专家普遍预期市场将继续呈现量跌价稳。从11月到明年3月前，市场均处于传统销售淡季，加上近期政策的压力，预计市场成交量将继续维持目前的低位。在年度销售计划已基本完成之时，短期内标杆房企降价销售的压力不大。
世联专家表示，短期内难以“价跌”，主要原因有：一是开发商“不差钱”，经历了7-9月市场的回暖，一些开发商已经基本完成了今年的销售目标，短时间内不大会出现资金链断裂的情况，降价的预期看低。二是买卖双方预期看涨，很多卖家都觉得房子卖一套少一套，所以情愿再等也不愿意减价出货；买家则认为国家多次政策打击，房价还是维持高位，未来下降空间应该不大。第三，“限购令”在各个城市的执行程度各不相同，天津“限购令”不仅不计个人之前所购的房屋数量，限购的实行范围也仅仅是市内6区；而厦门、福州以及海口等已经规定了“限购令”期限到今年年底。这使很多人担心，限购令一旦解除，被压抑的需求就会像洪水一样爆发出来。第四，人民币汇率上升，更多热钱流入中国，房地产是主要投资的项目，降价几率很低。特别是美国宣布的第二轮量化宽松政策，将导致更多热钱流入新兴国家，中国首当其冲，未来房地产预期仍高。
房价反弹底气不足
据链家地产市场研究部统计，上周，北京、上海、广州、深圳、南京等10大城市新建住宅成交20714套，环比11月第三周微降6.1%。不过，就目前的市场形势看，明年政府调控压力加大，政策层面也不会放任市场出现大幅反弹，调控很难放松，市场难以再现调控前的暴涨。全联房地产商会会长、广州富力地产董事长张力日前在全联房地产商会2012年会上表示，就目前来看，房地产市场在未来2至3年将进入平稳期。
尽管不少城市房价出现环比上涨，但同比涨幅仍为回落，有的仍然是负增长，没有出现大范围的房价大幅反弹的现象，“暴涨说”的确有些危言耸听了。
不过，近期看似波澜不惊的市场，也不乏暗流涌动。房地产调控仍然面临着地价上涨、供应紧张、流动性增加等压力，部分城市房价环比上涨的现象值得警惕，一旦形成趋势性变化，就可能令调控陷入被动。必须坚持调控不放松，同时做好应对房价反弹的政策预案，并加快推进相关制度的改革。
随着调控持续深入、保障房建设进入稳定期、相关制度改革逐步推进，楼市长期平稳健康发展的条件也越来越成熟。因此，无论看短期影响因素，还是当前楼市的内生机制变化，房价暴涨或暴跌的几率都非常小，“平稳”更可能是未来楼市走向的主要特征。
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