[摘要] 2012第九届香港国际地产周锁定“宏观调控下的国际化营销和融资”，关注房企销售策略及融资渠道的创新，广泛征集房地产企业在当前市场下对营销策略及融资的需求，助力房企寻求营销与融资解决方案，推动中国房地产市场与国际资本市场的接轨。房天下特对山东宏富置业有限公司营销总经理王保红进行了专访。
2012年，史上最严厉的调控背景下，开发商面临着严峻考验。一方面，部分房企在业绩下滑、销售不力、金融环境紧缩的压力下，选择被迫降价，试图“以价换量”获得销售回款；另一方面，银行贷款、信托渠道融资和股票市场融资等渠道不断收紧，房企融资难度不断加大，资金状况引人担忧。
2012第九届香港国际地产周锁定“宏观调控下的国际化营销和融资”，关注房企销售策略及融资渠道的创新，广泛征集房地产企业在当前市场下对营销策略及融资的需求，助力房企寻求营销与融资解决方案，推动中国房地产市场与国际资本市场的接轨。房天下特对山东宏富置业有限公司营销总经理王保红进行了专访。
山东宏富置业有限公司 营销总经理 王保红
【房天下】目前房企资金链是否已开始放松？能否透露下贵公司目前的资金链状况，面对当前的市场环境，贵公司采取了哪些应对措施？
【王保红】我先介绍下一般房地产项目的资金运作模式吧。首先开发商用原始资金获得土地的使用权，再用土地作为抵押向银行借款，拿到开发贷。同时，利用工程建筑公司出资垫款，用这两方的资金动工修建，之后根据开发情况开始预售以便尽快回款，这部分回款则用于还银行贷款和建安费用。假如没有新的资金注入，就没有缓和的余地。
目前房企的融资情况不容乐观，一是银监会要求银行控制风险，收紧开发贷的发放额度，同时继续上浮房地产开发贷款利率；在正常的融资渠道受堵后，房地产信托和民间借贷成为了开发商的救命稻草。商业银行贷款一般年息在7%-8%，而房地产信托年息达24%，民间借贷年息甚至高达30%。要面对如此高息，开发商“鸭梨山大”，风险更大。
一旦在销售回款环节堵塞，那么开发商将无力偿还贷款及建安费用，整个项目将处于无法周转的状态。因此，资金链断裂的后果可怕，最严重的可能会出现烂尾楼以及开发商跑路的情况。当然，一般开发商在资金链出现运转问题时，除了融资，最快最有效的方法便是压缩利润空间以求尽快回款。因此，资金链紧张的开发商采用降价促销就是必然的结果了。
潍坊在2012年度就出现了很多这样的情况，“首付二万”、“3280元/㎡一口价”等降价促销屡见报端。如此，说明了对开发商形成压力的正是居高不下的库存。像我们宏富地产吧，我们早已经预见到“房企资金链”危机，因此，就在2012年初做出决策，将“去化库存”作为年度工作指标，舍利求存，并在新开发项目时理性定位，加强短平快的产品结构研发，根据资金情况和市场环境适时推出房源。确保了企业的良性稳步发展。
回顾过去的一年，对宏富地产可是身处调控、倍加“砺炼”的一年。这一年，我们承受了政府房地产调控的巨大压力，审时度势，沉着应变，不怨天尤人，不坐以待毙。从谨慎拿地到开发项目产品的准确定位；从在建工程节奏到项目营销策略的出奇谋划；从资金灵活统筹到企业自救的成功实施；从项目现场人心稳定到冷淡市场的“火爆”销售等等，无一不凝聚着宏富人的智慧和汗水。
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