[摘要] 即使没有新盘开工，在建的住宅也足以满足市场大约五年的需求，高于2009年的比例2.9年。另外，房地产行业内部分化非常突出。小型开发商将继续受制于有限的财务能力，在低流动性和严格调控环境下仍易受到冲击。
惠誉报告称，由于中国内地房地产开发商融资渠道更加通畅、监管方面的不确定性降低，预计中国住房建设活动将在2013年增长。鉴于2012年上半年房地产销售疲软，2013年上半年的销量同比增速可能高于下半年。
中国官方数据显示，去年第四季度中国GDP（国内生产总值）同比增长7.8%，呈加速趋势，高于第三季度7.4%的增速。同时，据《华尔街日报》文章指出，数据显示，2009年以来，中国城镇居民平均可支配收入增加了约43%，房价仅上涨了11%。尽管以平均收入计算，中国人全款购买一套均价公寓现在需要大约16年收入，明显高于其他国家（美国房价一般是居民平均年收入的5倍左右），但已低于2007年，当时买套房需要21年收入。这已经足以提振楼市真实需求，帮助房价与居民收入接轨，为中国房地产市场注入新活力。在中国内地房价一度涨到惊人高位之后，中国政府决策层决定出手遏制房价的涨势，使居民收入增长有机会反超，使城市中等收入群体购房能力有所提高。
当真实需求回暖，可以肯定中国房价又将缓慢回升。根据搜房网数据，1月份中国城市住宅均价同比上涨0.03%，结束八个月下降之势。两级政府对房价的打压使得上海楼市均价已两年持平。在严厉调控抑制房价上涨三年后，中国房地产开发商也再次变得谨慎乐观。中国内地收入规模的房地产开发商万科财报称，去年12月公司销售额同比增长一倍多，2012年全年销售额增长了16.2%。大型房地产开发商的股票出现反弹。中国海外是香港股票交易所表现的股票之一，股价较2012年初大涨了逾90%，而整个大盘仅上涨了26%。显然，大型房地产开发商从强劲的财务状况和庞大的规模中受益，并开建新盘。2012年11月在建新楼面面积同比增长6.3%，此前在这一年的大部分时间都呈同比下降。瑞士信贷分析师预计，2013年的中国内地建筑活动将会走强。
众所周知，房地产是中国经济增长主要的推动力之一，对钢铁、水泥、家具和家电等行业也有重要影响。《华尔街日报》另一篇报道中引用麦格理分析师的话称，钢铁厂预期接下来一年来自房地产的需求更加旺盛。2012年上半年中国钢铁产量同比持平，11月实现15%的增长。铁矿石价格的上涨促使澳大利亚FortescueMetals Group重启此前停顿的12亿美元投资项目。
然而，中国内地房地产市场此次复苏的起点很低。大城市2012年成交量较2011年明显上升是基于2010年和2011年很低的增长率。三年调控抬高了房地产开发商的债务和库存。即使没有新盘开工，在建的住宅也足以满足市场大约五年的需求，高于2009年的比例2.9年。另外，房地产行业内部分化非常突出。小型开发商将继续受制于有限的财务能力，在低流动性和严格调控环境下仍易受到冲击。
我以为，长期看，中国内地房地产市场增长将受到城镇化进程以及家庭收入增长的支撑，但下一届中国政府将继续实施住房限购政策，继续努力遏制房价过度上涨。尽管中国住房和城乡建设部官员曾吹风，除了支持购买首套房，政府也将支持购买改善型住房购买者获得按揭贷款，但中国内地房地产市场欲重现当年繁荣还有待时日。一旦住宅价格大幅上涨，中央政府可能再次加强调控。
（作者系资深媒体人 陈序）
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近来房地产市场量价齐升，尽管地方“两会”不断传出延续调控政策的信息，但市场仍然存在明显看涨心理。分析人士认为，房地产调控应采取进一步措施，在坚持现有调控方向和手段基础上有所深化，通过信贷、税收、土地等方面的差别化手段来调控市场，抑制房价过快上涨。在一些房价快速上涨、投机氛围浓厚的地区，应该研究取消对投机性购房者的贷款。
去年6月以来，70个大中城市新建商品住宅平均价格已连续7个月环比上涨，并在一线城市带动下，涨幅连续三个月扩大。与此同时，部分二三线城市借发展经济之名大肆圈地造城，市场供应远超当地消化能力，形成相当数量的“空城”。因此，针对不同地区的市场形态，有必要推出差别化的调控政策。
首先，在土地供应方面，应采取切实手段，督促一线城市加大土地供应力度，并促进已供土地的开发，尽快形成市场供应。在部分供应过剩的二三线城市，对透支性卖地应予以制止。地方政府需根据当地的市场容量、市场潜力等，有计划、有步骤地实施土地供应，避免土地供应过剩。
其次，在税费政策方面，普通住房与非普通住房交易、五年以上与五年以内的二手房交易，严格执行差别化税费政策。对于个别房价上涨过快的热点城市，具备房产税推进条件的，可纳入房产税试点范围中。开征保有环节的税收，不仅有助于增加市场供应，其释放出的打击投机需求信号，对市场预期的影响同样明显。
与上述两项手段相比，对需求端的管控政策更有必要。，一线城市和部分热点城市应严格执行住房限购政策，严厉打击违规获取购房资格行为，以确保对投机投资需求的持续抑制。对于城镇化潜力较大、住房供应充足的城市来说，可引导合理住房需求的释放，勿使购房资格成为推进城镇化的障碍。
第二，差别化信贷政策应继续坚持和细化。货币宽松特别是住房信贷政策宽松是房价上涨的催化剂。在货币供应创出新高，未来通胀预期升温的背景下，金融机构须严格执行差别化信贷政策，继续抑制投机投资性购房。
同时，为促进合理购房需求的释放，在具体执行层面，差别化信贷政策有必要进一步细化。对于以自住需求为主的首套房购房者，可恢复至此前的优惠水平，即鼓励商业银行给予七折利率优惠，也可以考虑将首付比例降至20%。
在二套房购房者中，同样有为数不少的改善型需求。为扩大对合理自住需求的支持范围，可将二套房认定标准由此前“认房又认贷”，调整为“认房不认贷”。同时，还可明确合理的人均住房标准，对低于该标准的二套房购房者，给予一定政策支持。
对于二套房交易中的投机性购房者，则应该继续执行首付6成、利率上浮10%的规定，允许商业银行根据所在地区房价、风险及流动性情况制定差异化授信政策。对于房价快速上涨、投机氛围浓厚的地区，可研究取消对投机性购房者的信贷支持。对于三套房停贷的规定，则仍有坚持的必要。
楼市调控“新国八条”出台已有两年时间，房地产市场在经历一度低迷后又有抬头趋势。而“一刀切”的调控政策虽易于执行，但有悖公平。因此，对政策的细化和差别化处理不仅符合市场新形势的要求，也是使政策趋于合理化的必经步骤。
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