[摘要] 记者在北京、上海、广州等地采访了解到，目前三地各家银行并未改变房贷政策：首套房最低首付三成，利率最高打八五折；二套房最低首付六成，利率不低于基准利率的1.1倍。各地银行工作人员均对记者表示，没有接到关于“二套房停贷”的通知。
据新华社北京2月4日电 近日，一则“一线城市将停贷二套房”的传言在网上不胫而走。
有观点认为，虽然二套房贷彻底停掉的可能性不大，但仍有调整空间。
京广沪多家银行：房贷政策并未改变
记者在北京、上海、广州等地采访了解到，目前三地各家银行并未改变房贷政策：首套房首付三成，利率打八五折；二套房首付六成，利率不低于基准利率的1.1倍。各地银行工作人员均对记者表示，没有接到关于“二套房停贷”的通知。
业内人士普遍认为，“二套房停贷”传言并不靠谱。一位银行研究人员告诉记者，如果从盈利角度讲，银行可能会更倾向于利息更高的经营性贷款，但绝不会主动对二套房停贷：一方面，今年的信贷额度比去年有所增加，且年初贷款额度高，银行基本上不会惜贷；另一方面，房贷相比企业贷款风险更低，属于优质资产，银行不可能放弃。
业内人士认为，目前的差别化信贷政策，已经做出了提高首付比例、房贷利率上浮等限制，贷款用于投机、投资的可能性较低；且二套房属于改善性需求，停贷并不符合保障住房改善需求的方针。
二套房停贷传言并非空穴来风
尽管如此，“二套房停贷”传言并非空穴来风。进入2013年以来，相较去年同期，一些城市的楼市已经量价齐升。以北京为例，据链家地产统计，2013年1月（截至1月28日）北京新建商品住宅成交均价环比上涨9.3%，纯商品住宅成交量达10032套，环比上涨2.6%，同比上涨达5.7倍。
另有数据显示，今年1月上半月，北京二手住宅网签量为7940套，环比上涨6.6%，同比则大涨360%。
业内人士认为，去年1月是楼市谷底，且是春节月份，成交少，基数小，今年1月不是春节，且延续了去年的上涨势头，单纯比较这组数据意义不大。但尽管如此，从去年二季度起，住宅成交量已开始回升，带动房价止跌反弹，去年下半年已经明确了复苏态势，目前楼市确实在加速回暖。
中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军认为，不排除一些开发商推波助澜，有意引导甚至操控舆论，制造房价大幅上涨的氛围，加强市场的看涨预期，进而推高房价。
尽管如此，无论是一线城市还是二、三线城市，无论是开发商还是购房者，看涨预期已经形成：今年1月北京土地交易额达到205.7亿元，成为近11年以来北京土地市场的开局。（编注：渣打2月4日发布的一份报告称,该行对30家中国开发商的调查发现，有18家开发商表示，有意于未来三至六个月购买土地。受访的30家开发商中，三分之一表示过去三个月住房售价有10%或更高的涨幅；大部分受访开发商认为，未来六个月房价可能只有10%的升幅。）
二套房贷政策“仍有调整空间”
专家普遍认为，若房价上涨过快，信贷调控可能将进一步加码。
央行数据显示，2012年末，中国房产开发贷款余额3万亿元，同比增长10.7%，个人购房贷款余额8.1万亿元，同比增长13.5%。
赵锡军认为，2012年货币供应充足，资金大量流入房地产领域，是房价回暖的重要原因。如果房价上涨过快，不排除政府通过严格区分二套房投资、改善属性，将二套房调控差异化，进一步限制投资需求。
天津市房地产协会副会长徐保满认为，在限购、限贷的背景下，一线城市的投资和投机需求已被极大弱化。本轮调控初期，很多刚需都处于观望状态，由于去年楼市调控未加码，看涨预期回升，被长期压抑的刚需集中出手，助推房价上涨。
徐保满认为，即使是刚需，也有很多不合理需求。“现在的年轻人，如果手中的现金够买40平方米，肯定会贷款买80平方米。年轻人盲目追求一步到位，也是助推房价上涨的一个因素，这些都可以通过更细化的信贷措施来调控。”
陈晟称，虽然二套房贷彻底停掉的可能性不大，但仍有调整空间。如果未来房价上涨过快，可将二套房的利率上浮比例和首付比例进一步提高。
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（来源：金融时报）尽管房地产调控政策并未放松，房地产市场却出现显著回暖迹象。房地产贷款增长加速，即在一定程度上印证了上述判断。
央行刚刚公布的《2012年金融机构贷款投向统计》显示，2012年房地产贷款增速回升，房地产贷款余额12.11万亿元，同比增长12.8%，全年增加1.35万亿元，同比多增897亿元。
具体来看，地产开发贷款和个人购房贷款增长势头更为明显。截至2012年年末，地产开发贷款同比增长12.4%，增速比2012年三季度末高5.1个百分点；个人购房贷款同比增长13.5%，增速比2012年三季度末高0.9个百分点。房产开发贷款在2012年四季度增势则略有放缓，同比增长10.7%，增速比2012年三季度末低1.4个百分点。
业内专家普遍认为，房地产贷款增速回升主要受益于房地产销售回升以及房地产市场企稳。
“在国家政策的引导下，2012年房地产市场出现企稳的走势，房地产贷款的发展结构也出现了一定变化。一方面，随着保障房建设力度的加大，保障房开发贷款的增长更趋明显，而普通开发贷款增长继续降低；另一方面，个人居住需求的按揭贷款在保障房入市力度加大和刚性需求释放的情况下，继续成为个人贷款领域支持的重点。”交通银行(5.56,0.16,2.96%)金融研究中心许文兵认为。
房地产贷款与平台贷，被看做未来影响银行资产质量的最重要两类贷款。房地产贷款增长加速，其潜藏的信贷风险不容忽视。
中国银行(3.17,0.05,1.60%)业协会日前进行的一项银行家调查显示，有32.6%的银行家对房地产开发贷款业务深表担忧，认为在2012年及未来3年可能出现不良，且有近七成银行家认为房地产市场调整为当前主要风险。银行家的这些担忧，事实上已在一定程度上形成现实。有数据显示，截至去年11月末，19家主要银行5000万元以上大额贷款中，房地产业贷款增幅超过40%。
“虽然房地产信贷风险总体有所缓释，但房地产市场仍在持续调整过程中，部分地区、部分房企的贷款风险有可能进一步暴露。”许文兵认为。
华夏银行(11.97,0.32,2.75%)发展研究部高级经济师赵玉睿认为，房地产企业融资成本偏高、兑付风险较大，是形成房地产贷款风险的重要原因之一。当前房企资金链总体偏紧，数据显示，2012年三季度末，127家在国内上市的房地产企业中约有七成资产负债率超过60%，其中18家超过80%，超过半数的上市房企经营性现金流为负。因此，房企借道信托、私募基金、民间借贷等渠道融资现象较多。截至去年三季度末，房地产信托发行规模为6800亿元左右，募集成本在12%～20%，未来一至两年将集中到期兑付。赵玉睿认为，鉴于房企境内外融资成本偏高，到期兑付时间集中，存在销售回款不足以按时偿付融资本息等问题，未来兑付风险较高。
房地产信托快速发展，亦引起业界对表内外管理风险的关注。由于房地产贷款政策收紧，使得房地产信托业务成为开发商的重要资金来源。数据显示，截至2012年三季度末，我国6.3万亿元信托资产中，房地产信托余额占比为11.34%。随着房地产信托业务的风险逐渐显现，银行作为信托产品的主要发售渠道，也将受到一定程度影响。中国银行家调查显示，有近半数受访银行家认为，由于该类产品“投资人多为银行自己的高端客户，银行要承担较大风险”。
“房地产贷款与企业‘三角债’问题相互交织放大了风险。”赵玉睿认为。
当前我国企业的“三角债”问题突出。数据显示，去年第三季度末，A股2268家公司应收账款总额已达1.99万亿元，同比增长19.78%，远超主营业务收入同比6.17%的升幅。
赵玉睿进一步解释说，在传统融资模式下，土地和住房是获得金融机构融资的主要有效抵押品。但在经济增速放缓背景下，企业“三角债”问题显现，担保圈风险增大。若企业债务风险加剧且引爆，债务约束的刚性要求将促使加快土地和住房等抵押品处置，由此又会降低抵押品保障系数，增大房地产金融风险。
此外，业内专家还提醒，与住宅市场受到持续调控、风险得到一定程度释放不同，商业地产的风险还未得到应有重视。事实上，当前部分城市、特别是小城市甚至县城，不顾城市规模和发展前景限制，热衷于超前开发大型商业综合体，风险隐患很大。
防控房地产风险，有关管理部门今年要求要继续认真执行房地产调控政策，落实差别化房贷要求，加强名单制管理和压力测试，严格监管房地产信贷和其他形式的融资风险。
“加强房地产贷款管理，一是审慎投放，控制房地产业贷款增幅；二是加强客户选择，控制信用风险；三是加强贷款保证方式管理和贷后检查。”赵玉睿认为。
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