[摘要] 对北京户口“单身”含离异人士进一步限购，过去京籍家庭可拥有两套住房，有购房者采取假离婚应对，未来则可能仅鼓励单身或离异人士持有一套房。
本报从多方了解到，北京市住建委等部门正酝酿执行地产调控“国五条”的细则，初步形成几个版本的“意见征询稿”，还需交市长办公会进一步讨论。
“意见征询稿”中较重要的条款包括：执行20%个税征收比率时，会针对持有房屋的时间(如，五年以内以及五年以上)和其他条件设置不同标准；尊重人民可以获得财产性收入的历史因素。对北京户口单身含离异人士进一步限购，过去京籍家庭可拥有两套住房，有购房者采取“假离婚”应对，未来则可能仅鼓励单身或离异人士持有一套房。
参与意见征询的人士告诉记者，在这些讨论稿中，应该并不包括进一步限制外地户籍人口购房的措施。“北京市现有执行政策对外地人限购资格审查已经非常严厉，如果再加码，所要承担的社会舆论压力太大，政策的出台也需要考虑到舆论风险把控。”
该人士分析，国五条执行细则是为了进一步打击投资投机，而现在在北京工作的外地人需要具备五年连续的纳税或者社保才具备购房资格，这并不是短期的投机行为，而是确实具备长期居住需求。如果再进一步加码，舆论风险恐将难以把控。
他认为，而现在房地产交易行为中，确实有相当一批人通过假离婚等方式去投机投资，以期占有更多房产，而这显得有失公平，对北京户口单身或者离异进行进一步收紧，在政策制订逻辑上解释得通。
亚豪市场总监郭毅建议，应允许“卖小买大”，或者说是“卖一买一”这种换房操作，政策的最终目的是买受人名下只有一套房。他建议，该政策如果采纳还需进一步细化，北京市还应对操作方法和首付、利率的标准等方面进一步细化执行。
北京市所酝酿的针对单身以及离异人群的限购政策在上海早已采用。2011年上海版“限购令”规定，单身上海户籍人士如果名下已单独拥有一套居住房，不能再购买第二套居住房。在2012年6月上海又对限购令升级，即未婚无户口禁止买房。而此前，符合上海市限购资格的未婚无户口人士还可以再购一套房。
接近北京市住建委人士称，对于未婚无户口禁止买房这一政策，北京市应不会效仿。郭毅认为，“只要在本市有固定工作，缴纳社保或纳税证明，就应该等同本市居民。这两项证明，一是说明他们对本市经济有贡献，二是说明他们长期居住在本市，他们的居住需求是合理的。”
关于20%个税的具体征收方法则仍然难以确定。因为财政部、住房和城乡建设部、国家税务总局三部门会签的实施细则尚未出台。据知情人士透露，“20%个税由于涉及的征收方式以及免征范围相对复杂，又恰逢两会有关部委的人事变动，最终使得20%个税具体方案出台增加了困难。”
上述接近北京市住建委人士称，北京的细则可能会对号文件进一步细化。比如从2006年到现在，近7年间经济发展因素都会加以考虑。人民财产增长也属于收入增长的重要内容，这也是政策考虑的支撑点，“既会对原来规定有道理的方面进行肯定，又会对历史事实加以尊重。”
近期二手房中介中曾广泛流传一个关于20%个税执行细则的“民间版本”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖称，他们也没有接到正式文件，仅是同业间相互流传。而为了避免风险，他们均要求经纪人周末加班加速帮助客户办理过户等手续。
上述接近北京市住建委人士称，地方政府执行细则应该基于：，如何收紧调控，强化执行国五条；第二，价格目标如何确定。北京市的意见征询稿肯定要以更为合理、市场更倾向于接受操作的角度建议，包括舆论以及市场反应，均属于地方制定政策关注的角度。几位地产商和住建委的人士也对本报记者确认了类似的制订进展和主要内容。
该人士坦言，此轮调控地方政府制定政策的难处很大。房价的上涨不仅仅单纯是问责各地方建委的事情，这其中还包括由于货币超发所带来的住房消费前移，中央提倡增加土地供应但又不限制地价，单纯的对房价进行限制难度其实很大。
一位大型上市房企高管则谨慎认为，“两会开完，各地均在等中央的意见，原来地方所做的讨论究竟有多大意义现在还很难说。”
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国务院上月出台的楼市调控“国五条”及其细则，因其严厉性，不仅对市场造成心理冲击，也令部分地方政府一时进退两难，只好“等等看”。
房地产市场研究人士对《财经日报》分析称，各地虽觉有必要体现差异化，但在中央政府进一步明确态度前却都不敢“造次”——出台细则，致使中央、地方政策衔接上的“空窗期”尴尬延续。
“地方细则”悬疑
2月20日，上届政府在其最后一次国务院常务会议上，确定了继续做好房地产市场调控五条政策措施(下称“国五条”)。26日，国务院办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(下称“国务院细则”)。
这一组在新老政府交替前夕出台的楼市调控政策，因要求“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税……应依法严格按转让所得的20%计征”而被视作对二手房交易具有剧烈抑制作用。
于是，在各地尚未出台相应落实细则的情况下，相当一些地方二手房交易量出现井喷。
3月18日，国家统计局公布的《2013年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，70个大中城市中，二手住宅价格与上月相比上涨者有66个；与去年同月相比上涨者有49个。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，3月楼市成交持续向好，除了此前楼市热销的惯性使然，政策主导下的恐慌需求集中释放，无疑是助推楼市频创高位的主要因素。
除了交易井喷外，关于地方细则的内容也是传闻满天飞。多份所谓“广州、北京细则”在网络上广为流传，迫使地方政府出来辟谣。
3月18日，北京市住建委否认了当地细则出台的消息，称目前并未出台楼市新政细则，如有相关政策将时间发布。
3月19日，广州市国土资源和房屋管理局通过其官方微博称，广州市政府暂未发布任何关于“国五条”细则的文件，近期网上流传关于该市“国五条”细则的各种传闻均为谣传。
同日，上海市住房保障局相关工作人员也对记者表示，不清楚上海版细则的内容，也不清楚何时出台。
“保护刚需”博弈
市场普遍关心，地方细则是会一律遵循国务院细则，对二手房交易所得按20%征税，还是会有所差别。网传所谓“地方细则”也体现了对差异化的期望。如网传“北京细则”包含出售满5年的住房免征个税等条款。
中央落实“国五条”及国务院细则的决心似乎相当坚决。3月14日，住房和城乡建设部部长姜伟新对媒体表示，要坚决执行二手房交易征20%所得税的政策，执行当中如有问题再完善。
地方的诉求则再度集结于“保护刚需”的大旗下。从3月1日国务院细则公布之后，关于多部委紧急磋商包括“保护刚需”在内的国务院细则落实方案的说法屡屡见诸报端。市场分析人士也多做出保护刚需仍留余地的预测。
在浓重的观望氛围下，地方细则的进度似乎滞后于住建部关于“本月底落地”的要求。
上周，上海市统计局、上海市发改委组织有关人员召开座谈会，听取各方对目前房地产市场走势的意见以及“国五条”政策实施效果的判断。据参会的上海中原地产研究咨询部总监宋会雍对本报称，会上并未讨论地方细则该怎么出的问题。
深圳国土房管部门的智囊机构——深圳市房地产研究中心的一名研究人员也向本报表示，深圳版细则仍在制定当中，政策的最终出台要等待审批，同时参考北京、上海及广州的做法。
“事实上，‘国五条’留给地方的可操作空间很小，包括税收、信贷等。”宋会雍认为，正是因此，地方可能会更期待中央有进一步的表态或明确的说法，才好出台地方细则。
在他看来，从原则上说，“国五条”本身并没有为刚需、改善型购房提供政策支持，如要保护刚需，鼓励改善型购房，需要另外出台一些配套政策，从契税、贷款等方面体现等等。“例如，是不是可以把二套房贷打开一下？”他说。
“房价目标”防兑水
地方“国五条”细则的另一个看点则是，各地会不会落实中央对房价控制目标更严格的要求。
“国五条”要求，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格控制目标，并于一季度向社会公布。
这意味着，至少有35个城市需要在本月31日前出台房价控制目标(26个省会城市、4个直辖市和5个计划单列市，不含港澳台)。
2011年的“国八条”也曾要求地方出台普通住房房价控制目标，据住房和城乡建设部的统计，当年截止到3月31日，657个城市中，有608个城市公布了房价控制目标，占城市总数的92.5%。当时，多数重点城市主要参考的是GDP增速和居民人均可支配收入增幅，房价调控目标大多设定在房价上涨10%左右。
但由于普通住房中含有保障性住房，一旦价格较低或者只收取租金的保障房供应增多，会拉低普通住房的总体价格水平，因此外界无法真正看出商品房价格的涨跌。
与两年前的情形不同，“国五条”要求的对象不再是普通住房，而变成了“新建商品住房”，这样就排除了地方利用保障房来拉低房价涨幅的可能。
行政限价再出山
相比严格征收20%个税的政策，控制房价的指令留给地方的博弈空间更小，但有效执行的难度更高。
由于部分地方近期房价上涨速度较快，一些地方政府已颇感压力。例如，深圳市近期“重启”了商品房预售价格备案的行政限价措施。据深圳市政府政府公报，为规范商品房预售价格行为，深圳市制定《深圳市商品房预售价格备案办法》，今年5月1日起实施。
该文件要求，商品房预售价格备案实行一套一备案。如果价格调整幅度超出最近一次备案价格上下15%，必须在调整前变更预售价格备案，否则将遭行政处罚。
但当地开发商普遍反映，行政限价口径实际上比15%更严，从3月11日开始，深圳所有新盘预售报价被要求必须实现月度环比零增长，否则超出政府限价的项目将无法备案。
3月13日，深圳市规划和国土资源委否认了深圳新出台“限涨令”的说法，称其只是沿用两年来的做法，但有媒体报道称，当地此前的“限涨令”在2011年只执行七八个月便中止了，此次实为重启。
从此前的执行情况来看，即便部分城市房价仍在大幅上涨，但最终尚无哪个城市因无法完成房价调控目标而被问责。中国房地产学会副会长陈国强认为，如果考核和问责机制不建立落实，房价调控目标仍然没有太大的意义。
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