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土地市场激战正酣开发企业购地热情高涨

华西都市报   2013-03-22 08:52

[摘要] 土地拍卖市场是否回暖,被看作是楼市的一个重要风向标。业内人士分析,如果未来楼价不大幅上涨,高价地块将面临一定的开发难度。然而,溢价率高往往代表开发商们对后市的看好,高价地基本也在预期内。

土地拍卖市场是否回暖,被看作是楼市的一个重要风向标。业内人士分析,如果未来楼价不大幅上涨,高价地块将面临一定的开发难度。然而,溢价率高往往代表开发商们对后市的看好,高价地基本也在预期内。

“开发商高价拿地间接促成了房价在高位的企稳,收窄了房价下跌的空间,对未来板块商品房销售价格传导出企稳攀升的预期和信号。”这是业界对高价地对房价影响的普遍判断。

住宅土地市场持续活跃溢价成交已成常态

据正合地产年报显示,2012年市 区 土 地 供 应 成 交 规 模 与2009-2011年基本持平,但单宗土地规模明显减小,然而土地成交楼面地价较2011年增长27%;受起拍价降低及宗地位置较好、开发商参与度高等因素共同影响,溢价率回升至50%的近年高位水平。高溢价率土地的增多显示了成都土地市场的火热。

据记者了解,在2012年楼面地价占板块房价高比值地块排行前10中,有6宗土地位于成都西南2.5环位置,该区域内的地块楼面地价占到目前房价的七成及以上。同环域内其他板块已经土地稀缺,房价高企的情况下,西南区域已经成为开发商眼中的价值洼地,随着基础配套设施的完善,特别是地铁3号线的全面开工,区域内未来的上升空间和动力充足。与此同时,该区域内也不乏热点居住板块,顺江板块、红牌楼板块、肖家河板块都是楼市看好的居住片区,未来的动力依然充足。

而其他几宗直逼区域房价的土地所遇到情形大多类似。成华区三宗土地分别位于沙河堡、东方新城和新华公园板块,都是传统的热点居住板块,且板块内的供应已经不多,对于开发商来讲,一旦入手这几宗土地,未来就是板块内的“一枝独秀”,具有的竞争力。原因很简单,建设路板块、攀成钢板块和高新区元华-站华板块也出现了高溢价地块。上述三个板块早已被打上高端住区或是成熟商圈的标签,对于开发商来说,这些土地相比于新兴板块的土地,更具吸引力。

另一方面,对于开发商来说,楼面地价虽然很高,土地总价并不贵,地块大都不到40亩,它们的“风险处于可控范围内。”对于资金实力欠缺的开发商而言,小地块降低了拿地门槛,开发风险小,短平快的开发模式造就了小地块高溢价。

正合地产观点认为,随着城市发展,市区土地逐渐稀缺,供应小规模、复合化地块将成为未来趋势。住宅土地市场持续活跃,成交楼面地价、溢价率均保持高位,伴随土地成本的上升与开发商参与度的上升,开发商拿地竞争强度逐步加剧,或造成后期房地产市场集中度进一步上升。

品牌开发企业重新聚焦近郊热点片区

据悉,从去年的拿地企业来看,央企、本土企业等参与度较高,显示出开发商对成都未来房地产市场拥有十足的信心。

而不同属性企业在拿地这件事上也显示出不同偏好。可以看到溢价率靠前的土地竞得者中出现了很多新面孔,例如浙江中大地产、河北荣盛等外地房企,展示了“志在必得”的决心和实力。

而对于已成功立足成都楼市的品牌房企,似乎却不太爱在高价地里扎推,而吸引他们的往往是地面单价较低的的郊区大地块土地。据正合地产分析报告称,近郊土地保持低位供应,整体流拍率下降至历史低位,住宅类价格稳步增长,商业类价格保持稳定;受郊县发展阶段及各郊县供地的竞争性影响,纯商业土地向商业兼容住宅土地转变是未来郊县供应趋势。

在看好近郊楼市未来发展且在市区土地市场竞争性增强的情况下,品牌开发企业开始重新聚焦近郊土地市场,郫县犀浦、双流华阳、龙泉大面、新都大丰等传统热点片区仍为近郊楼市发展的主导区域;同时,双流东升—西航港、正兴—万安片区,郫县红光—郫筒片区土地存量充足,未来具备成为近郊楼市热点片区的潜力。

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