[摘要] 由于“按差额征收20%所得税”一条空前严厉，买卖双方为规避这部分成本，纷纷赶在新政落地前完成交易。在这样的心理作用下，各地二手房市场成交火爆，一时间各地房地产交易中心内人满为患。然而，为何新房交易也开始暴涨？
从3月1日晚间，中央政府出台的对新一轮房产调控的具体工作部署（简称“新国五条”细则），乃至到现在，各地方的细则陆续落地，已有整整一个月时间。我想说
细则体现的调控力度之强，发布后即引发各界热烈议论。观其内容，除重申坚持原有调控政策不放松外，主要在三个方面有所升级，分别是，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，严格按转让所得的20%计征。对已实施二套房限购的城市，限购区域扩大、执行力度从紧；对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
由于“按差额征收20%所得税”一条空前严厉，买卖双方为规避这部分成本，纷纷赶在新政落地前完成交易。在这样的心理作用下，各地二手房市场成交火爆，一时间各地房地产交易中心内人满为患。然而，为何新房交易也开始暴涨？我想说
一个月的时间，市场的实际表现，可成为我们分析政策效果的可靠依据。之前看到不少分析人士指出，“新国五条”对于新房市场其实是个“利好消息”。因为20%个税的征收，将使二手房交易成本大幅上升，会迫使部分购房者转向新房市场。3月新房成交活跃是否也有这方面原因呢？近期我们不难看到，现在的二手房交易依然很活跃，在20%个税正式开征之前，买家并没有充足的理由提前转向新房市场。即使将来二手房20%个税落地后，新房市场也不会有所。这是因为，目前二手房市场较为活跃的城市主要集中于一、二线的发达地区，在这些地区内，改善型需求已成市场主导，这部分购房者往往通过卖旧换新来实现置业升级。而二手房交易成本的上升，也只会影响到这部分需求的释放，而非促使其转化为其它类型的需求。可以看出，与之相符的新房，并不是因为二手房的涨价而涨价。
根据“新国五条”要求，目前已实施限购城市中，限购范围必须扩大到全市。据统计，目前共有46个城市实施限购，其中在全市范围限购的有16个。那么，其余30个城市就将受到限购范围扩大、执行力度从紧的影响。而三线城市基本没有限购。决定中国房地产市场起伏的主要因素不是利率，而是对于未来市场的预期。如果大家觉得房价未来要涨，那该买的就会赶紧买；反之就保持观望态度，哪怕降价也不出手。我想说
而今年3月新房和二手房成交的活跃，正是与之相对的另一种情况：集体看涨——或者说，目前购房者至少不认为房价将会大跌。所以，消费者纷纷出手，购买住房。因为如果大家觉得“新国五条”能让房价大幅下降的话，完全可以等上几个月再买。新房自不必说；二手房价也只要跌个10%左右，就能抵消按差额征税20%个税所增加的成本。但是，广大购房者还是选择了出手。
从2005年至今的历次调控经验，使得普通购房者都明白了一个道理——仅仅增加交易环节的成本，是无法改变房价上涨趋势的。在这样的市场背景下，新政要实现平抑房价，促使房地产市场健康发展的目标，难度还真不小。截止3月31日，已有10几个城市的地方政府先后出台了各自的房市调控细则，基本上，内容同“新国五条”细则都大同小异。我想说
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