[摘要] 从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……十年间，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。然而，中国房地产市场却仍是“涨”字当头，屡调屡涨，“看不懂”的中国房地产市场让人困惑。
从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到出炉的“国五条”及其细则……十年间，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。然而，中国房地产市场却仍是“涨”字当头，屡调屡涨，“看不懂”的中国房地产市场让人困惑。“涨”字之下，市场真相究竟如何？或许，他们能与我们一同寻找答案。
楼市十年调控未触及根本原因
季宝红
——“紧凑型的高效都市”比欧美的“花园城市”模式更适合上海城市的特点。
——上海应对购豪宅的人征“奢侈品消费税”，而不是征收房产税。
从2003年建设部出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文）到今年已经整整十年，而在这十年里，房地产业无疑成为了一个暴利的代表，但是真实情况又是如何呢？作为一名从事这个行业近20年的见证者，在我看来，楼市十年调控屡调屡涨，实质问题是未触及根本原因。
房地产在外界看来，主要是房价居高不下，但是从实质上来看，房地产的主要问题就是中央财政和地方财政分配制度的不合理，地方政府难以通过土地财政的运行模式保证地价、房价。在中央和地方政府财政体制不改变的背景下，房地产的调控没有作用是必然的，最终的效果肯定是令人失望的。我想说
就90年代税制改革以后，中央的财富积累已经相当充沛，但地方财权和事权不匹配，又没有明确的经济发展抓手，不像国外，比如美国的发展经济热点：克林顿时期的信息高速公路、奥巴马时期的清洁能源。同时，我们现在转变经济增长方式仅仅是个口号，还没有明确实质性的载体和抓手，所以现在相当长一段时间地方政府利用财政的模式不会跟着改变，房地产调控从根本上肯定调控不好，因为利益驱使的动力机制还存在，调控就可想而知了。
最为明显的就是土地财政一直是地方政府的“钱袋子”，而土地招拍挂也成为了楼市房价居高不小的一个诱因。现行机制政府是的土地卖家，可以控制供地节奏和数量的多少。因此，在实行招拍挂过程当中，基本上地价的涨幅比房价涨幅更厉害。就如同苹果公司一样，政府的推地也采取饥饿疗法，这不是开发商在哄抬价格，开发商也是对市场进行预判，认为土地稀缺，如果不拿地，开发商就无法正常发展下去。
如果土地不归地方所有，中央把税制改革做好以后，土地出让的全部是中央统筹，用这样的方法也可能会改变，但目前来讲，利益驱使的格局不变，这个格局就不会变。因为政府是的土地出让受益者。
再回到上海房地产市场，目前上海又是房产税又是限购，但楼市价格却依旧在上涨，如何破解房地产难题，真正让房地产能够健康发展，我建议通过人大立法取代行政调控来完善上海房地产市场。
首先，我认为“紧凑型的高效都市”比欧美的“花园城市”模式更适合上海城市的特点。 2003年11月，限制上海长“高”，上海人大审议通过《上海市城市规划条例修正案》，将“双增双减”即增加公共绿地、公共活动空间，减少建筑容量、高层建筑，列入城市法规中，目的使上海地面沉降处于有效控制状态。按此条例规定，上海执行住宅楼容积率控制在2.5以内，商办楼容积率控制在4.0以内的标准。但从近十年实践来看，这项规定已成为上海经济发展的瓶颈，成为阻碍上海城市和谐发展的因素。所以上海应该借用香港的模式。香港600多万人口，其住宅容积率规定控制在7，公共建筑写字楼的容积率控制为14。上海与香港城市结构类似，同属特大型城市，中心城市人口有一千万左右，并且人口还在大量增长，按目前住宅容积率是2.5，写字楼容积率4的标准难以满足城市发展需求。我想说
其次，用购豪宅征“奢侈品税”来取代限购。我曾多次表示，上海应对购豪宅的人征“奢侈品消费税”，而不是征收房产税。我认为，征收“奢侈品税”是抑制房价过快上涨的办法之一，而征不征收该税种的标准应该是以房价高低来加以确定。
假设将征收标准定在每平方米三万元的话，那么买房人在买每平方三万元以上的新房时就会有顾虑；而开发商考虑到销售，也有积极性将原本定价三万元以上的每平米的新盘，改为29000元每平方米，这在客观上也就会起到抑制房价过快上涨的作用。实际上，这种方式在一些地区实施已经有很好的效果。 2011年5月4日，我国台湾地区公布“特种货物及劳务税（奢侈税）条例”（俗称“奢侈品税”）。根据规定，奢侈税的征收范围包括房屋、高价的汽车、精品家具、飞机游艇等各方面，但其主要目的就是压制疯涨的房价。
最后，不到不谈谈目前如火如荼的经适房建设，2009年上海恢复了经济适用房的建设，并计划在未来五年建造2000万平方米的经济适用房。宝山顾村、闵行浦江、南汇航头等成为首批经济适用房建设基地。目前建设任务已经完成，但我所知道的情况时认购情况并不乐观。
2012年，上海完成今年保障性安居工程建设目标任务，新开工建设和筹措保障性住房达16.7万套、1282万平方米，竣工达9.2万套、680万平方米，可供应11.5万套、866万平方米。
然而面对如此大量的保障性住房，尤其是经适房，虽然政府一再放宽购房准入标准，经济适用房积压依然严重。这造成了土地与资金的闲置。因此，在目前已建的经济适用房消化之前，不妨暂缓新的经适房开工建设，一方面是消除库存，另一方面也是稀缺的土地更能物尽其用。我想说
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