[摘要] 记者在采访中了解到，大部分发达国家和地区都通过税赋手段来平衡房地产市场，用免税、抵税的手段来鼓励居民自住自用；用累进税率中高额的空置税、房产税、交易税，通过各种“惩罚性税收”抑制房地产市场投机行为。
记者在采访中了解到，大部分发达国家和地区都通过税赋手段来平衡房地产市场，用免税、抵税的手段来鼓励居民自住自用；用累进税率中高额的空置税、房产税、交易税，通过各种“惩罚性税收”抑制房地产市场投机行为。
类比国外情况，国内有专家建议，如果不采取税收调控的方式来增加多套房持有者的成本，不通过市场化手段来迫使其释放多余房子，则很难避免房屋空置浪费和房价上涨预期。
中国：持有成本几可忽略不计
当朋友建议短期租出去，柯先生算了笔账。“按照房价每年10%的涨幅估算，这套总价400多万元的房子每年超过40万元。租出去每月租金差不多6000元，一年7万元左右。”
“关键问题是，一旦租出去，我将来都得重新装修。这房子才装修没几年，将来又要花几十万。”而房子每年闲着的费用也就3000元左右。所以，柯先生觉得房子即使闲着也比租出去划算。
像柯先生这样处置房产的人不在少数。不仅在北京，包括很多其他城市在内，在房价上涨部分面前，房屋的持有成本几乎可以忽略。
因此，国内才会有大量“房叔、房婶”坐拥几十套房产的中国式囤房现象。甚至各种职业的炒房团，以拥有多套房产为获利手段。
国内已经有专家呼吁，只有征收房地产保有环节的税收，才能抑制国内大量的投资投机性购房需求。他们建议，在范围内推开征收房产税、空置税、遗产税、赠予税，增加多套房拥有者的持有成本，用税收杠杆来迫使持有多套房的人释放存量房和空置房，来平抑畸形的市场供需，只有这样才能有效地抑制房地产过度开发和投资投机，也只有这样才能有的放矢地调控房地产。
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德国：炒房会被征收“投机税”
德国是欧盟国家中房屋拥有率的国家之一，住房拥有率不到一半。在人们的印象中，德国房地产市场监管法规极其严厉，人们的购房意愿普遍低下，房地产价格多年波澜不惊。
德国赫尔曼房地产公司房地产顾问吕晓曼告诉《经济参考报》记者说，为了抑制房地产投机，德国法律对房屋出售牟利设置了“防火墙”“在德国没有炒房的概念。”
按照规定，在德国购房后10年之内就出售的话，得利部分将被征收15%的“投机税”。如果再加上其他各项费用，投机客想要通过短线炒房获得暴利的可能性大大降低。
无论新房旧房，在德国购房都涉及税费以及其他手续费问题。以柏林为例，购房者除了房款之外还要交付4.5%的土地税，1%到1.5%的公证费以及0.5%到1%的登记费用。
如果要买一处二手房，涉及的费用就更多了。据统计，买一处二手房涉及的额外费用平均而言要占到交易价格的10%左右。对于购房者来说，除了要向中介交纳的中介费之外，还要负担3.5%左右（各地区税率不尽相同）的产权交易税和公证费。
购房者是否空置房屋完全取决于个人，德国的相关管理机构并无针对空置房屋的处罚措施。一旦买房完成后就有物业费等日常支出了。
由于房屋的情况各不相同，房屋的维护成本不尽相同。相对来说暖气和热水是两大项支出，此外还有垃圾处理、照明、电梯费等等“有的房子每平方米核算下来达2欧元，有的则达到了每平方米3欧元至4欧元。
而在房屋购买环节，德国银行普遍对房屋贷款的风险十分谨慎，因此对申请人的审核比较仔细。银行给予每位房屋贷款人的条件不一，有的人甚至能从银行申请到零首付，而也有的人则可能必须首付50%甚至60%。
近年来随着房地产市场价格的上涨，包括法兰克福在内的一些德国城市租房市场一片繁荣，许多人之所以投资买房，看中的也是租房的投资回报。按照德国税法规定，出租人要依法纳税，税率根据每个人的情况可能会各有不同，普遍来说在30%左右。此外，在旺盛需求的驱动下，德国各大城市的房地产价格一路上涨，柏林等城市甚至一年内平均价格上涨超过20%。
房价的快速上涨引发了德国一些政治家和银行家的警惕。德国央行去年曾发布报告对快速上涨的房价表示担忧。
德意志银行的报告显示，一旦德国房地产市场出现泡沫风险，从德国央行到联邦和地方政府都可以采取措施应对，比如说收紧银根、减少贷款供应量，通过提高公证费等方式增加交易成本，以及增加供应量等遏制房租上涨势头。
日本：各种税费让住宅没有投资价值
在日本，从买房开始，房屋持有人面临很多费用如不动产取得税、印花税、登记证税，以后每年要交固定资产税。不动产的买卖、交换、赠与都要交不动产取得税，税率为土地和住宅建筑的3%。
二手房的转让、交易也要收不动产取得税，赠与和继承税收更多。经常听日本人说，辛辛苦苦买一套房子，三代以后几乎就没有了。很多日本人由于交不起昂贵的遗产税，采取把房子买掉的方式，继承部分遗产。
一般来说房子值3000万日元至5000万日元，遗产税为20%，5000万日元以上为30%，1亿日元至3亿日元为40%，超过3亿日元为50%。赠与税和遗产税的税率差不多。
据了解，在日本，买房子几乎都是用于自住，管理规则里有规定必须用于居住。也有出租的，但在日本买房仅仅是为了出租似乎并不太划算，几十年也收不回成本。而且日本的二手房折旧率很高，再好的房子，买了再卖一般都要赔钱，年限越久赔得越多，几十年过后，成本还没收回，房子本身已经不值钱了，所以日本人投资一般不会选择买房，性格保守的人会选择购买国债，敢于冒险的会选择证券、期货和金融衍生产品，但也有很多日本人投资意识相对淡薄，喜欢把钱放在银行里，赚取几乎是零利率的微薄利息。
日本购房的方式是部分现金、部分贷款，按揭贷款的首付比例没有规定，可以为零。只要通过银行的审查都能得到贷款。审查主要看收入多少，稳定程度如何。但一般每年偿还贷款额度占收入的25%以下为基准。如果高于这个比例，比较优惠的贷款一般难以获得，只能选择利息较高或者小的地方银行贷款。对买房的审查可能还有其他考虑因素，比如年龄，性别等等，主要是考察偿还能力。
日本的房子大致有住宅、公寓和别墅等，住宅多为日式住宅，多是买地自己建。当然，如要图省事，也有人买建好的日式住宅。不过和公寓相比一般要贵一些，在东京，像样的日式住宅要1亿日元左右。
公寓和中国的楼房一样，不过没有七十年产权一说，而是产权。公寓的价格一般会比日式住宅便宜很多。另外，在日本买公寓都是使用面积，一套70多平方米的房子相当于中国的100平方米住房。
至于买别墅，这在多数日本人看来是一种奢侈，可望不可及。
买房子还有其它成本，如买房时要交一笔修缮金，修缮基金的算定比较复杂，住房面积大，修缮费就高；每个月要交管理费，不同地方金额差很大。比如，在一些地方，买60平方米的住房每个月要交2万日元的管理费。维护由住民管理委员会做决定，委托物业管理公司执行。住房时间长了，修缮费不够用，可能中途另收维护费。另外，房屋更改用途要申请，看占专用面积的比例，闲置会影响免税。
总之，从日本的现状来看，一般居民住房的投资和空间很小。所以大家考虑的不是增值，而是如何尽量保值。在日本，也没有听说过限购政策，基本是市场行为。
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新加坡：自住与出租房产缴税相差数倍
从持有成本来看，新加坡目前的房屋持有成本主要是房产税，根据每年评估的租金乘以房产税率来计算。
目前房产税率为10%，但对自住住房有一定的优惠。按阶梯递进的税率计算，6000新元以内的免税；超过6000新元但不超过6.5万新元的那部分租金税率为4%；超过6.5万新元以上的租金税率为6%。
新加坡的住宅市场实际上分为相互独立运行的私宅市场和组屋市场。所谓组屋有点类似中国的“经济适用房”。整体地产市场虽然火热，但住宅价格，尤其是组屋价格，仍然在绝大多数人的承担范围内。
以一套月租金为2500新元的组屋计算，如果自住，则应缴纳房产税为每年（2500×12-6000）×4%=960新元。如果是一套月租金为4000新元的公寓，而且并非自住，则税率为10%，每年房产税为4800新元。
实际上当地居民接近八成住在组屋里，一家只能拥有一套组屋，但可以转售，即在不改变性质的情况下出售给合乎资格的其他买家。组屋的管理一般由各区的市镇理事会负责，新组屋在购买时也有一系列的杂费，如手续费及估价费、律师费等，但这些费用微乎其微。
相比而言，私宅由私人发展商开发，私宅的销售更多是市场化的，可以同时持有多套。从套数上看，私宅仅占住宅总量的24%，一般是有地住宅或较为高档的公寓。对私宅而言，则有根据套数阶梯递进的高额印花税。
记者了解到，新加坡最近两年也面临房价上涨过快的问题，无论是属于公共住房范畴的组屋，还是私人发展商开发的私宅，其价格都在2008年全球金融危机和经济危机之后，随着经济反弹而飙升。新加坡的私宅价格在2010年大涨18%，2011年虽然有所放缓，也涨了5.9%，2012年上涨了2.8%。
不过，在新加坡房地产价格飙升的背景下，新加坡政府最近在财政预算案中宣布将从2014年起改为阶梯递进制的房产税，达19%，2015年进一步提高到20%；同时提高自住住房的免税额度。
根据从2014年起生效的新规，一般住宅年租金不超过3万新元的部分税率为10%，在这之上的1.5万新元税率为11%，接下来每增加1.5万新元，税率增加2个百分点，直至超过9万的部分税率为19%。2015年起税率为奇数的部分再增加1个百分点。
这一新规被认为是降低普通住宅房产税，增加豪宅房产税。除了房产税，组屋和私宅都有物业管理费用，组屋管理费较低，而私宅管理费一般较高，为每个月数百新元。
为了抑制房价上涨过快，新加坡政府在今年1月初推出被称为“史上最严厉房地产调控”的措施，涉及政府组屋、私宅以及工业地产。除了首次置业的公民外，其他所有群体都在调控范围内，包括二次置业的公民、希望买房的拥有居留权的外籍人士和一般外国买家。外籍买家额外印花税调高至15%，居民首套房需缴纳5%的额外印花税，第二套房及以上需缴纳10%；新加坡人第二套房及以上亦需缴纳10%。购买私宅要先卖掉组屋。此外，首付和贷款的限制也更加严格，尤其是第二和第三套以上的房产。
美国：持有成本约占家庭收入的1/4
2011年的美国社区调查显示，2011年包括抵押贷款、房屋维护等在内的每月持有成本平均值是1059美元，约占每月家庭收入的21%。
据美国“21世纪红木地产”房屋中介公司房产经纪人阿拉斯·布塔斯介绍，出售住房的资本利得税可达约30%。如果是转手租赁，也需要对出租收入征收相应的资本利得税。房产赠与方面，美国个人2013年度赠与税免征额为1.4万美元，终身赠与税免征额为525万美元，超过部分税率按40%计算。房产遗产税方面，免征额同样为525万美元，超过部分税率也达40%。
由此可以看出，在美国炒房的成本非常高。
假设购买一套20万美元的住房，如果想在一年内卖掉，需要房价至少上涨10%至15%才能覆盖购房和卖房的交易成本，而且可能还要缴纳半年的房产税和25%以上的资本利得税。而根据美国房地产经纪人协会的数据，去年12月美国各类旧房销售中间价为每套18.08万美元，仅同比上涨11.5%。
在美国，房产的主要开支是房产税。计税依据为房屋评估价值。房屋评估价值由两部分组成：一是房屋本身的价值，二是土地的价值。房产税税率由各州自行决定，各地区差别很大，大部分年税率为房屋评估价值的1%至3%，分上、下半年两次缴纳。
例如，在弗吉尼亚州阿灵顿县，一套20万美元住房每年的房产税约为2000美元。一般而言，房价越贵，房产税越高。按照2011年美国社区调查的数据，美国家庭每年缴纳的房产税约为1800美元。
在美国，出售过去5年内自己居住满两年的首套住房个人可免征资本利得税25万美元，已婚夫妇可免征50万美元。但如果出售居住未满两年的首套房或者是第二套以上的住房，则要缴纳资本利得税。如果购入与出售间隔时间在一年以内，资本利得税税率等同于个人所得税的税率，一般为25%；购入与出售间隔时间在一年以上，资本利得税适用税率相对较低，一般为15%。
美国持有房产的其他开支还包括维护、折旧等成本。
从房产交易来看，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般合占住房售价的3%至5%。但如果是全款购房，交易成本可降至住房售价的1.5%。卖房者则需缴纳一次性的律师费、房产交易税、登记费、维修费、房产经纪中介费等，一般合占住房售价的7%至10%。其中，房产经纪中介费所占比重，约为住房售价的4.5%至6%。
在美国购房，首付比例多数为房价的10%或20%，具体额度由政府各项优惠政策和个人经济状况决定。假设购买一套20万美元的住房，首付20%，即4万美元，按30年期按揭、固定年利率为4%计算，包括房产税在内的平均月供资金是930美元。
另外，卖房者可能还需要根据房产出售收入缴纳资本利得税。
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（来源：投资者报）他们建是建了，消费者却不买单。新华南摩尔于2005年在广东省开张。整个购物中心的商业面积达500万平方英尺(译者按：约46.4万平方米)，可容纳2350个商铺，是全球可租赁空间中的购物中心，是美国购物中心美国摩尔的两倍。在户外广场上千的棕榈树之间，有复制的凯旋门，巨大的金字塔，还有泊着贡多拉船的超长运河。
但问题是，这个购物中心几乎被遗弃了。尽管有夸张的设计和豪华规模，可只有少量的商铺是开业的。“它几乎是座空城，只有稀少的客流量和超高的空置率。”根据全球房地产调查机构Emporis去年的报告，它已经被归类为“死场”。在残破的商铺间走过，可见积满灰尘的走廊和用油渍斑斑的塑料布盖起来的电动扶梯，如同穿过鬼城。垃圾挤满道旁，墙上的画作掉迹，商店招牌和广告褪色已久。购物中心的室内娱乐中心内，员工们在柜台后昏昏欲睡，或者聊天打发时间，而长达1814英尺(译者按：552米)的过山车在上空呼啸而过。
在2005年开张之初，开发商计划每日可吸引10万客户。但八年过去了，仅有的少量客户都只是待在购物中心入口附近的快餐店里，或者是购物中心外的IMAX影院里。还有些父母带他们的孩子去天线宝宝娱乐教育中心。选址是其中一个问题。东莞是一个工业城市，这里的一千万居民大部分都是外来劳工，能保持收支平衡已经很不错了。“他们来东莞是为了去工厂工作，既没有时间也没有钱来这里购物或者玩过山车。”一位姓肖的外来打工者说，他今年二十来岁，就在这个购物中心工作。这个被遗弃的购物中心是中国快速城镇化和房地产项目投资失控的一个象征。这里大量的发展项目没有经过适当的市场调研和商业研究，就被投入建设。
“在我看来，这些项目很多是太容易进入资本市场的结果，是一厢情愿和投机行为多于理性商业衡量的产物。”香港大学副教授VictorTeo说。“这样的购物中心并不罕见。中国其他地方都有‘鬼城’现象，就是那种无论住宅还是商业，都无人接手的基础项目。”在后金融危机时代出台的刺激计划下，信贷繁荣导致的猖獗的投机活动，催生了大量的空置商业和公寓。为何中国经济还能以7%到8%的活跃增长率保持发展呢?
“中国在刺激经济的信贷繁荣里，生产了大量的‘鬼城’：没有坚实的商业基础的项目和没有完成的项目。”供职于EmergingAdvisorsGroup的JonathanAnderson上个月在他名为“鬼城万岁”的笔记中写道。“下面会发生什么？”“在大多数经济体里面……没有。你没有创造大量新生产力；你没有压低利润以回报在制造业和服务业上；你为市场化的物业市场提供了回弹的空间。“为着这些目的，还不如直接把钱扔进黑洞里算了。”Anderson写道，中国的银行系统“居然吸收了这些坏账也几乎没什么问题”。不过当中国的整体经济力量向前推进，局部地区还是遇到了问题。东莞面临越来越多的问题，如工厂倒闭，制造业向其他城市或者国外搬迁，那些地方的劳动力更廉价。
尽管如此，新华南摩尔的投资部负责人叶纪宁(音译)称，这个购物中心计划扩大招商[简介动态]。他声称这个购物中心按商业面积计算的话，出租率达到20%。面对这个数字的质疑，他却拒绝给出更详细的依据。他说，公司的目标是在2013年将出租率提高到80%。“从3月开始我们会有大型推广活动，以完成我们的新出租率目标。”叶说。业主试图唤醒这个沉睡的巨物，这已经不是次了。这个购物中心最初老板是东莞本地人胡桂容，一位从做方便面起家的亿万富翁，他将这个项目卖给了北京大学建立的北大方正集团。2007年这个购物中心重新开张，名字由“华南摩尔”改为“新华南摩尔生活城”，并启动了复兴计划。但重新开张过后，消费者和商户并未见增加。
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