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房企纷纷发力商业地产 海外市场或成新动向

房天下   2013-04-28 08:39

[摘要] 自今年以来,国家已经陆续出台了一系列的楼市调控政策,从“国五条”细则落地,到“限购令”、“限价令”的出台,随着楼市调控不断加码,普通住宅的投资性能已经下降,业内专家认为未来商业地产成为主要的房地产投资类型将会是大势所趋。不少房企发力商业地产,把目光转向二三线城市。

自今年以来,国家已经陆续出台了一系列的楼市调控政策,从“国五条”细则落地,到“限购令”、“限价令”的出台,随着楼市调控不断加码,普通住宅的投资性能已经下降,业内专家认为未来商业地产成为主要的房地产投资类型将会是大势所趋。不少房企发力商业地产,把目光转向二三线城市。

与此同时,品牌房企纷纷试水海外房地产。在过去的十年里,海外(跨国)房地产投资机会吸引了越来越多的国内资本。2003年,仅有2%的国内资本(仅限商业房地产直接投资)流向海外房地产市场; 2012年增至26%。这一快速而重大的变化使得中国逐渐成为全球房地产直接投资市场中的重要参与国。

房企发力二三线城市商业地产

2013年,万科在京成立商用地产管理部;龙湖推出“金苹果”整合服务计划;首创在房山开发的奥特莱斯正式开业,并同时落地浙江、海南和江苏;华润置地在重庆的万象润街项目开盘火爆,当日成交即达6亿……不难看出,品牌房企的商业拓展脚步已经在加速前行。

工商联商业不动产专委会主任兼秘书长朱凌波指出“开发商将投资重心向商业地产逐步转移,主要还是看好其未来的发展潜力。尤其是政府在提出城镇化建设目标后,很多开发商注意到二三线城市的商业投资回报。”

房企对商业地产的探索,还有一个更大背景——城镇化进程。城镇化进程带来的消费市场扩大,将是未来商业地产面临的发展机会,尤其是三四线城市的中低端商业物业。 在区域布局上,不少房企在关注一线城市的同时,开始发力二三线城市。国内的一线城市发展早、发展速度快,商业地产相对成熟;二三线城市受益于城镇化进程的影响,随着城镇化进程的不断加快,商业地产项目在国内二三线城市将会如“雨后春笋”般源源不断的涌现出来,未来的三到五年是商业地产发展的黄金时期。

作为楼市调控倒逼下的举措,此轮商业地产转型大潮持续多久尚存疑问。但从资金和市场层面来看,转型之路已经暗生风险。中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平接受了房天下采访,他表示,商业地产主要靠运营,运营得好才有绩效,投资回报才能凸显,运营不好可能会赔钱。他表示,从住宅市场转向商业地产,需要注意定位、资金、团队、商业信誉等重要因素,从而规避风险。

当一些房企把目光转向二三线城市的商业地产时,一些知名的房企把却已经将目光瞄准海外的商业地产了。

房企纷纷“试水”海外商业房地产

2 013年4月24日仲量联行的数据显示,2012年全年中国海外商业房地产直接投资额达40亿美元,较2011年增长33%。

其实,近几年房企投资国外商业地产的案例频有发生,中坤集团、万通地产、深圳新世界集团等房地产企业均已“跨出国门”。

“中国一直拥有成为全球房地产投资主要来源国的潜力。在过去几年里,我们见证了这一市场的快速发展。仅在今年季度,就有来自中国投资者的10亿美元资金涌入伦敦办公楼市场”,仲量联行国际资本集团总监亚瑟·德·哈斯特(Arthur de Haast)如此表示。

为何房企纷纷试水海外商业地产开呢?2009年以来,由于金融危机的影响,海外商业地产处于资产价格的低估,呈现出比较大的投资价值。此外一些比较著名的、专业型的、比较成熟的房企希望通过投资海外商业地产来树立民族品牌,走国际化的道路。此外,还有一些隐性海外房地产投资,它们借此来转移资产。

仲量联行预测:到2030年,全球商业房地产直接交易额将超过1万亿美元;亚太地区的商业房地产市场份额将呈长期增长态势,到2021年将超过欧洲、中东、非洲以及美洲地区;投资者瞄准的是“超级城市”中的超高档资产。这些“超级城市”包括纽约、伦敦、巴黎、东京和香港。

工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波则指出,开发海外地产将会对开发企业的专业度提出了更高的要求和挑战,国内房企将会面临法律政策、人才管理、市场视野、对国外经济形势的判断等多重考验。比如企业要打造的项目将面对当地的客户群,就需要其全面考察当地市场,比如受众的接受度、认可度、消费习惯等问题。投资海外地产,要做好应对准备。

此外,业内的不少专家,认为投资海外前景不错,但是需要做具体分析,要谨慎投资。

房企无论是转向二三线城市的商业地产,还是投资海外商业地产,其中的风险和机遇都会并存的。转向二三线城市的商业地产,可能会面临城市规划的不确定性、恶性的市场竞争、金融环境不够完善,投资过热等问题,但是也有二三线城市“城市化”的机遇。投资海外地产,有国外良好金融环境、完善的政策和法规等优势,但是国内的投资者也面临对海外的政策和法律等风险。

投资风险和是成比例的,这是一个如何选择的问题,而这一问题也必将伴随所有跨出国门的企业终身。

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