[摘要] 重庆是座举世闻名的山城，山城地势特点常常制造出出人意料的惊喜，同时让这座城市的商业被赋予了一种独特的魅力。从1997年被列为中国第四个中央直辖市开始，重庆用15年的时间，证明了自己的经济发展能力。
栏目介绍：《三益中国商业地产视点》栏目由三益中国与房天下潍坊站联合出品，栏目内容由三益中下的“三益商业地产研究院”提供，栏目基于商业地产领域的全景观察、大范围访谈等，旨在通过分析和研究，向业内呈现独特的商业地产参考。
三益中国（www.sunyat.com），城市综合体及大型商业地产领域的全产业链服务商，由三益建筑设计有限公司，三益佳柏资产管理有限公司，三益商业地产研究院三大板块组成，旗下业务涉及城市综合体及商业地产服务的各个领域，旨在为各类投资人和开发商提供包括商业而研究、建筑设计、招商运营、资产管理、股权投资等诸多方面的国际化专业性咨询和服务，是行业中为数不多的能打通商业地产产业链的具有高度专业服务能力的综合服务商，最初成立于1984年，目前拥有700名各专业团队，总部在上海，在各大区域南京、济南、沈阳、西安、重庆、武汉、郑州等地设有办事处。
重庆——纵向城市 垂直商业
重庆是座举世闻名的山城，山城地势特点常常制造出出人意料的惊喜，同时让这座城市的商业被赋予了一种独特的魅力。从1997年被列为中国第四个中央直辖市开始，重庆用15年的时间，证明了自己的经济发展能力。我想说
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根据三益中国商业地产研究院调查了解，1997年解放碑大都会的进驻开启了重庆购物中心时代，之后龙湖北城天街、协信黄金海岸、万达广场、英利国际金融中心等商业项目不断涌现。重庆市目前分布在各大核心商圈内的购物中心已接近20家，更有大量商业项目正在建设中。到2015年，重庆将形成区县核心商圈、社区便民商圈和乡镇商圈齐头并进的格局。
要在这样一个高频率发生上下起伏的垂直空间城市里做商业项目，很多常识在这里被打破，譬如没有常规的“首层价值”概念，单层面积要依地势而定，还要学会如何利用山壁上的空间创造商业价值……三益中国商业地产研究院认为，这里发生的独有的趣味性结果，可能是在别的城市永远无法遇到的。
直辖以来，重庆逐步形成了以解放碑为龙头，以江北观音桥、沙坪坝三峡广场、南坪步行街、九龙坡杨家坪步行街为次商圈的五大商圈格局。圈发展时间有先有后，但各自凭借针对客群和定位的不同个性化发展，做到了几乎齐头并进，难分伯仲。
解放碑位于重庆渝中区邻近朝天门的位置，开埠以来就一直被视为重庆乃至整个西南地区的商业中心。三益中国商业地产研究院的调查显示，1997年，重庆市、渝中区政府投资3,000万元，将解放碑周围共2.24万平方米面积的大十字地区改造成解放碑中心购物广场，成为了中国条商业步行街；2000年和2001年，重庆渝中区又相继投入1,600万元，最终将步行街拓展至3.6万平米面积，并实现日均人流逾30万、商业网点4,400多家、大型商场20多个、金融网点和证券交易所近百个、汇聚了超过500家餐饮娱乐等服务场所的商业规模。
2006年，为解决因环境、业态形式老旧而让国际奢侈品牌望而却步的传统商圈窘困，渝中区提出“腾笼换鸟、筑巢引凤”思路，解放碑商圈被重新定位为“高端商业聚集区”。解放碑商圈品牌和业态上的华丽转身借此完成。
江北区的观音桥商圈是渝中半岛和北部地区的几何中心，这个传统商贸繁华区域同时也是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。据三益研究团队了解，上世纪90年代中期，更曾经是重庆仅次于解放碑的第二大商圈，但后又经历了“商业空心”时期。
2010年底，江北区政府确定了按照“重庆名片、城市客厅、市民乐园、消费天堂”的战略定位来推进观音桥商圈建设的方针。三益研究团队发现，重新规划后，如今这里出现了龙湖•北城天街、协信•黄金海岸、协信星光68购物中心，商圈得以恢复人气，成了辐射江北乃至整个重庆的全新时尚商业中心。
再说南坪商圈。三益中国相关研究数据显示，过去南坪的商业根本没有形成“商圈”规模，直至2012年前后，5条步行街在交通上被连通、一系列重要项目相继落成，过去那个默默无闻的区域性传统商业中心终于一跃成为能与解放碑、观音桥共同形成三足鼎立核心的商圈。
位于工业老区九龙坡区域中心位置的杨家坪商圈，是一个重庆老牌商圈，离解放碑商圈远，居住人群庞大。三益研究团队认为，该商圈社区型定位十分明确，整个商圈的消费能力亦不容小觑。
据三益中国研究团队调查了解，2008年，九龙坡区政府启动24平方公里城区规划设计工作，向来自德、英、法的5家设计机构发布了征集标书，针对杨家坪商圈扩容升级等问题，整体构思区域形象设计。2010年商圈扩容升级方案正式公布，商圈将扩容12倍。
目前杨家坪最重要的商业项目为龙湖•西城天街。根据三益中国商业地产研究院的实地考察发现，商圈内目前主要商业形态为太平洋、新世纪、立丹、三福等百货商场，以及杨家坪地下商场。2014年上半年，华润中心一期将正式启用，三益研究团队认为，至届时杨家坪一环商圈扩容到12倍的规划将趋于实现。
沙坪坝商圈，以0.27平方公里的三峡广场为中心，占地1.1平方公里的商业区。三峡广场早在2003年观音桥、南坪尚未成型前就已横空出世，是重庆继解放碑后第二个城市中央商务区，三益中国研究团队调查发现，商圈主要目标消费群为年轻人和学生，目前商业项目有凯德广场、王府井百货和新世纪凯瑞商都。
传统商贸比重偏大、商业环境综合能力较弱，是三峡广场不容回避的商业难题，商圈升级扩容刻不容缓。商圈扩容升级规划已经出台，一个6平方公里的“泛沙坪坝大商圈”概念将推进沙坪坝商业格局进入全新时代。
戴德梁行2012上半年研究报告指出，重庆建设中的商业综合体项目多、体量大，预计未来两年将会迎来集中供应爆发期，总量约达217万平方米。三益中国商业地产研究院，作为国内商业地产项目设计经验丰富的建筑设计公司旗下独立组建的专业研究团队，对重庆“组团”式的商业区域划分做了深入了解和思考，认为如此格局下的竞争加剧，新项目将很可能遭遇同区域内“此消彼长”的竞争困扰。关注商业整体规划，让区域内项目与项目之间形成差别化经营将会是重庆商业形成商圈内、甚至上去案件良好互动的上佳之策。
（本文节选自三益中国《商业地产VIEW》杂志第三期——新宜资城市）
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