[摘要] “国五条”下的限价政策，让开发商遭遇了“推盘难”，但在经历了一个多月的预售证监管后，北京楼市的预售量却不降反增。
“国五条”下的限价政策，让开发商遭遇了“推盘难”，但在经历了一个多月的预售证监管后，北京楼市的预售量却不降反增。
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根据中原地产市场研究部统计数据显示，从预售项目看，从4月1日到5月13日，北京预售期房住宅项目为18个，少于2012年同期的25个，但预售住宅的套数明显上涨，4月1日到5月13日，预售套数达5794套，同比2012年同期的4766套增加了21.6%。
“4月份出现供应减少主要是受到限价影响，大部分开发商采取了观望政策，从最近市场观察来看，这种观望有望在5月逐渐减少。”中原地产市场研究部总监张大伟告诉 《每日经济新闻》记者。
前4月预售供应量微涨
限价令执行以来，“库存”成为最为牵动北京楼市神经的两个敏感字眼。相比去年1月份122915套的库存量，北京住宅库存在5月13日的数字为61902套，几乎是去年初的一半。
张大伟进一步指出，如果以目前的60995套住宅库存来看，实际应该相当于之前的库存套数为94849套 （之前未提出无效住宅库存）。“目前的库存数据相比2010年4月17日的库存要多1万套以上。”
“库存的确在减少，这主要是2012年下半年来楼市成交大涨的表现。”张大伟说道。
据其计算，按照目前的库存可以同比的数据实际为94849套，则可消化周期为11.5个月。而按照2010年4月份的库存84844套，当时的消化周期为8个月。
值得注意的是，虽然期房预售受到政策层面的把控，但整体供应量却出现了微涨。
中原地产研究部统计数据显示，2013年1~4月（1月1日截至4月30日），北京期房住宅预售合计41个单期项目，合计预售期房住宅11702套，与2012年同期的51个项目11684套相比，2013年供应量微涨。（2011年前4个月，北京预售项目为33个，合计供应期房住宅11327套）。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫告诉记者，从5月中旬开始，市场供应开始出现逐步回升，并且大量定价较为灵活的纯新盘开始积极入市。
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库存的持续下跌势必会助推价格上涨，然而这样的市场逻辑在如今的限价政策之后已经发生了变化。“短期看，可能会抑制供应量，但对市场的影响十分直接，一旦这一政策执行时间过长，部分项目可能会从资金成本的角度考虑加快预售。”张大伟告诉记者，从目前来看，市场已经逐渐地认为政策严厉程度超过预期，考虑平价入市的项目在增加。
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根据中原地产市场研究部统计数据显示，截至5月12日，北京新建住宅签约套数为1837套，低于4月前12天的2299套（4月前8天网签暂停）。剔除保障房，5月成交均价为每平米20755元，与4月均价20873元相比基本持平。
同时，5月签约集中的50个项目，成交均价涨幅在2%以内的达到36个，占比72%。“大部分项目都基本保持平稳，而如果剔除项目签约不同质的影响，签约价格相比4月出现滞涨的项目高达九成。”张大伟说。
《每日经济新闻》记者在采访中发现，即将在5月份入市的项目报价基本都与周边项目持平或略高一点。“目前我们的销售均价是15700元/平方米。”位于大兴区的一纯新盘项目的销售人员告诉记者，周边在售的其他项目，销售均价大约是在14000元/平方米左右。
“新政中对于老项目后期开盘‘限价’条款的规定，使得纯新盘首期‘低价入市’的操作模式成为历史。”任启鑫告诉记者。
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自从中央政府次要求地方政府公布房价调控目标以来，通过发放销售许可证环节控制高价新盘入市便成为多个地方政府最直接有效的控价手段。
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但长期以来，这个手段一直是悄然使用的“潜规则”。今年国五条公布后，随着房价再次暴涨，北京住建委首次公开强调“限价”：将限制擅自调高房价的新盘入市。
北京市新建商品房的售价将接受政府指导，新盘报价不能高于该楼盘此前成交价，也不能高于周边同质商品房价格，否则政府将不予发放预售许可证。
杨斌表示，根据“国五条”北京细则，2013年本市房价控制目标主要分为两部分，一是全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定；二是针对中等收入家庭，也就是“夹心层”人群，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。
对于“限价房序列管理”，杨斌称这是一个新的概念。“以前我们所说的限价房，也就是两限房，是属于保障房序列的，针对的人群是中低收入家庭。现在所说的则是指商品房中自住改善型的住房，针对人群是中等收入家庭。”这个目标提出后，新的概念还要具体化，相关政策正在研究之中。杨斌透露，这类房将通过政府的土地收入、税收政策的优惠保证中低价位，因此以后再上市可能会受到限制。
对于如何实现房价控制目标，“政府将下很大工夫，出很多措施。”杨斌表示，主要包括几方面内容，一是土地供应方面，按照住建部要求，供地量不低于前五年的平均数；二是供应“限房价、竞地价”的地块，也就是说政府在土地出让阶段已经规定了房屋的销售价格，开发商拿地时就明确了今后的售价不能高于政府定价。
“国五条”中曾提出，2013年起，各地区要引导房地产(行情专区)开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。今天杨斌首次透露，对于新建商品房在新盘取得预售资格的时候，政府将对价格进行管理和引导。
“新盘取得预售资格的时候要报价，报价不能明显高于该楼盘此前的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格。”杨斌表示，如果开发商不接受指导，就不发预售许可证，或者对于成交资格不予备案等。通过合理指导确保房价不会过快上涨。
对于北京细则中，“加强对开发商管理，提高商品房预售门槛”的规定，有市民担忧会减少商品房的供应量。对此，杨斌称，政策的目的恰恰相反。提高预售门槛将差别化对待，重点是针对商业和高档住宅，这部分房屋的预售门槛要提高，目的是把前些年开发商大量投资到商业和高档住宅的注意力吸引到市场急需的、供给刚需的改善型住房上。自住和改善型的，满足刚需的普通商品房的预售门槛不会提高。
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